상가건물 임대차 등기

임차인이 임대인의 협력을 얻어 상가건물임대차등기를 마치면, 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다.

상가건물임대차 등기란

• 상가건물임대차 등기란, 임대인이 상가건물을 사용·수익하게 하고, 임차인이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정하는 임대차계약을 체결한 경우, 임대인의 협력을 얻어 하는 임차권설정 등기를 말합니다(「민법」 제681조 및 제621조제1항).

신청인 및 관할등기소

• 임대인이 등기의무자가 되고 임차인이 등기권리자가 되어 공동으로 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 그 지원 또는 등기소에 신청해야 합니다(「부동산등기법」 제7조제1항 및 제23조제1항).

• 임대인이 임대차 등기절차에 협력하지 않는 경우, 반대약정이 없으면 임대인에 대해 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있으므로, 임차인은 ‘임차권설정등기절차를이행하라’는 취지의 이행판결을 받아 등기의무자가 단독으로 신청하고, 공유물을 분할하는 판결에 의한 등기는 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 등기를 신청할 수 있습니다(「민법」 제621조제1항 및 「부동산등기법」 제23조제4항).

등기신청방법

1. 방문신청: 신청인 또는 그 대리인이 등기소에 출석해 신청정보 및 첨부정보를 적은 서면을 제출하는 방법(「부동산등기법」 제24조제1항제1호)

2. 전자신청: 전산정보처리조직을 이용[이동통신단말장치에서 사용되는 애플리케이션(Application)을 통하여 이용하는 경우를 포함함]하여 신청정보 및 첨부정보를 보내는 방법. 전자신청이 가능한 등기유형에 관한 사항과 전자신청의 방법은 대법원규칙으로 정함)[「부동산등기법」 제24조제1항제2호]

신청정보의 제공

• 대항력과 우선변제권을 취득하지 못한 임차인이 임대인의 협력을 얻어 건물임대차등기를 신청하는 경우

  • 임차권설정 또는 임차물 전대의 등기를 신청하는 경우에는 다음의 등기사항을 신청정보의 내용으로 등기소에 제공해야 합니다(「부동산등기법」 제74조 및 「부동산등기규칙」 제13조제2항).
    • 차임(借賃)
    • 차임지급시기
    • 존속기간(다만, 처분능력 또는 처분권한 없는 임대인에 의한 단기임대차인 경우에는 그 뜻도 기재)
    • 임차보증금
    • 임차권의 양도 또는 임차물의 전대에 대한 임대인의 동의

• 대항력과 우선변제권을 취득하고 있는 임차인이 임대인의 협력을 얻어 건물임대차등기를 신청하는 경우

  • 위 대항력과 우선변제권을 취득하지 못한 임차인이 하는 임차권등기신청서의 기재사항, 사업자등록을 신청한 날, 임차건물을 점유한 날 및 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날을 기재해야 합니다(「상가건물 임대차보호법」 제7조제2항).

첨부정보의 제공

• 등기를 신청하는 경우 다음 정보를 그 신청정보와 함께 첨부정보로서 등기소에 제공해야 합니다(「부동산등기규칙」 제46조제1항 및 제62조).

  • 등기원인을 증명하는 정보: 약정에 따른 경우에는 임차권설정 계약서, 판결에 따른 경우에는 판결정본과 확정증명서

  • 등기원인에 대해 제3자의 허가, 동의 또는 승낙이 필요한 경우에는 이를 증명하는 정보 및 인감증명

  • 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 필요한 경우에는 이를 증명하는 정보 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보

  • 신청인이 법인인 경우에는 그 대표자의 자격을 증명하는 정보

  • 대리인이 등기를 신청하는 경우에는 그 권한을 증명하는 정보

  • 지적도나 건물도면(임차권설정 또는 임차물의 전대범위가 부동산의 일부인 경우) [「부동산등기규칙」 제130조제2항]

  • 임차권자의 주민등록번호 등·초본(3개월 이내의 것)

  • 임차권 설정자인 소유자의 인감증명서(3개월 이내의 것)[「부동산등기규칙」제60조제1항제3호]

  • 등록면허세영수필확인서 및 등기신청수수료(「부동산등기규칙」 제65조제1항)

  • 등기권리자(새로 등기명의인이 되는 경우로 한정)의 주소(또는 사무소 소재지) 및 주민등록번호(또는 부동산등기용등록번호)를 증명하는 정보[다만, 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 등기의무자의 주소(또는 사무소 소재지)를 증명하는 정보도 제공해야 함]

  • 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 토지대장·임야대장·건축물대장 정보나 그 밖에 부동산의 표시를 증명하는 정보

  • 변호사나 법무사[법무법인·법무법인(유한)·법무조합 또는 법무사법인·법무사법인(유한)을 포함, 이하 "자격대리인"이라 함]가 다음의 등기를 신청하는 경우, 자격자대리인(법인의 경우에는 담당 변호사·법무사를 의미함)이 주민등록증·인감증명서·본인서명사실확인서 등 법령에 따라 작성된 증명서의 제출이나 제시, 그 밖에 이에 준하는 확실한 방법으로 위임인이 등기의무자인지 여부를 확인하고 자필서명한 정보

1. 공동으로 신청하는 권리에 관한 등기

2. 승소한 등기의무자가 단독으로 신청하는 권리에 관한 등기