피트니스센터 임대차 채무와 공정증서 집행 범위 분쟁 사건

피고(임대인)에게 건물 임대차 관련 채무를 부담하게 된 원고 회사(임차인)와 연대보증인 원고 B은 채무변제계약 공정증서를 작성했습니다. 이후 원고들은 이 공정증서에 기한 피고의 강제집행이 부당하다고 주장하며 공정증서의 무효, 통정허위표시, 변제 등으로 채무가 소멸했음을 주장했습니다. 법원은 공정증서 자체의 유효성은 인정하면서도, 원고 회사가 1억 원을 변제한 사실과 피고의 상계 주장을 받아들여 실제 변제 및 상계 내역을 반영하여 강제집행의 범위를 조정했습니다.

관련 당사자

• 원고 주식회사 A: 피고로부터 피트니스센터 'F'이 있는 건물을 임차하여 운영하는 회사
• 원고 B: 원고 A 회사의 채무를 연대보증한 개인
• 피고 C 주식회사: 원고 회사에 건물을 임대한 소유자 겸 임대인
• G: 피고의 채권자 중 한 명
• 주식회사 H: 피고의 채권자 중 한 명

분쟁 상황

피고는 원고 회사에 건물을 임대했으나 원고 회사가 차임을 제대로 지급하지 못하자 2016년 8월 임대차 계약을 해지했습니다. 관련 민사소송에서 법원은 원고 회사에게 건물 인도와 미지급 차임, 관리비 등을 지급하라고 판결했고 이 판결은 2017년 8월 확정되었습니다. 이후 원고들과 피고는 2017년 11월 10일, 이 판결금 채무 4억 9,212만 8,000원을 주 채무로 하고 원고 B이 연대보증하며 연 25%의 이자율을 적용하는 채무변제계약 공정증서를 작성했습니다. 같은 날, 피트니스센터 유체동산 양수도 계약, 관리운영 계약, 약정서 등 여러 관련 계약도 함께 체결했습니다. 원고들은 공정증서 작성 이후 36개월간 매월 280만 원씩 총 1억 80만 원을 변제했으며, 피트니스센터 운영 수익금 명목으로 월 2,750만 원을 피고에게 지급했습니다. 또한, 원고 회사는 임차료 명목으로 2억 500만 원을 공탁하기도 했습니다. 하지만 피고는 2021년 1월, 이 공정증서를 근거로 원금 4억 9,212만 8,000원과 이자 3억 7,550만 405원 등 총 8억 6,762만 8,405원에 대해 채권압류 및 추심명령을 신청했고 이에 원고들은 강제집행 불허를 구하는 청구이의 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

주요 쟁점은 다음과 같습니다.

1. 공정증서 작성 당시 피고 대리인의 적법한 대리권이 있었는지 여부.
2. 공정증서가 실제 의사와 다르게 허위로 작성된 '통정허위표시'에 해당하는지 여부.
3. 피고의 강제집행이 과거 행동과 모순되는 주장을 할 수 없다는 '금반언 원칙'에 위배되는지 여부.
4. 제3자의 채권압류 및 추심명령, 채권양도로 인해 공정증서 채권의 귀속 주체가 변경되어 피고의 집행이 불가능한지 여부.
5. 공정증서에 따른 채무가 변제 및 상계로 소멸했는지 여부.

법원의 판단

법원은 피고의 원고들에 대한 공증인가 D합동법률사무소가 2017년 11월 10일 작성한 2017년증서 제336호 채무변제계약 공정증서에 기초한 강제집행을 667,965,479원 및 그 중 392,128,000원에 대하여 2020년 11월 30일부터 다 갚는 날까지 연 25%의 비율로 계산한 돈을 초과하는 부분에 한하여 이를 불허한다고 판결했습니다. 원고들의 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용 중 77%는 원고들이, 나머지는 피고가 각 부담하도록 결정했습니다.

결론

법원은 공정증서가 대리권 없이 작성되었거나 통정허위표시로 무효라는 원고들의 주장을 받아들이지 않았습니다. 그러나 원고 회사가 피고에게 공정증서상 채무 중 1억 원을 변제한 사실과 피고가 이 사건 피트니스센터 시설 등에 대한 대금채권 1억 원과 공정증서상 채권을 상계한 사실을 인정하여 최종 집행 가능한 채무액을 조정했습니다. 결과적으로 공정증서의 법적 효력은 유지하되, 실제 변제 및 상계 내역을 반영하여 강제집행의 범위를 총 6억 6,796만 5,479원 및 잔존 원금 3억 9,212만 8,000원에 대한 2020년 11월 30일부터의 연 25% 지연손해금으로 제한했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.

1. 민법 제108조(통정한 허위의 의사표시)​: 상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효로 합니다. 하지만 이 사건에서 법원은 공정증서가 통정허위표시에 해당한다고 볼 증거가 부족하다고 판단했습니다. 공정증서는 당사자의 채무 변제 의사가 기재된 '처분문서'로서 그 증명력을 부정하기 위해서는 강력한 반증이 필요하며, 단순히 당사자가 통모하여 채무 부담 의사 없이 허위로 작성했다고 볼 증거가 없으면 그 기재대로 약정이 체결된 것으로 인정됩니다.
2. 민사집행법 제44조(청구이의의 소)​: 채무자는 집행권원의 내용에 관하여 이의가 있을 때 그 집행권원에 의한 강제집행에 대한 이의의 소를 제기하여 강제집행의 불허를 구할 수 있습니다. 원고들은 이 조항에 근거하여 강제집행 불허를 구하는 소송을 제기했습니다.
3. 변제와 상계: 채무자가 채무를 변제하면 그 채무는 소멸합니다. 또한, 당사자가 서로에게 동액의 채권과 채무를 가지고 있을 때, 상계 의사표시를 통해 대등액에서 채권을 소멸시킬 수 있습니다. 이 사건에서는 원고 회사의 1억 원 변제 사실과 피고가 유체동산 양수 대금채권 1억 원을 공정증서상 채권과 상계한 사실이 인정되어 최종 집행 가능한 채무액이 줄어들었습니다. 상계는 상계적상일(상계할 수 있는 시기)에 소급하여 채권을 소멸시키는 효력이 있습니다.
4. 금반언의 원칙: 신뢰 보호의 원칙에서 파생된 것으로, 자신의 선행 행위와 모순되는 주장을 하는 것을 허용하지 않는다는 원칙입니다. 원고들은 피고가 매월 대금을 수령한 것이 공정증서의 형식적 성격에 대한 신뢰를 주었다고 주장했으나, 법원은 이를 실제 계약 내용에 따른 대금 수령으로 보아 금반언 원칙을 적용하지 않았습니다.
5. 처분문서의 증명력: 처분문서(계약서, 공정증서 등 법률 행위의 내용이 기재된 문서)는 진정하게 성립된 것으로 인정되면, 특별한 사유가 없는 한 그 내용대로의 증명력이 인정됩니다. 이 사건에서도 공정증서가 처분문서로서 그 내용이 그대로 인정되었습니다.

참고 사항

유사한 문제 상황에 처했을 때 참고할 만한 내용은 다음과 같습니다.

1. 공정증서 작성의 신중함: 공정증서는 법원의 확정 판결과 동일한 강제집행력을 가집니다. 따라서 작성 시 채무액, 이자율, 변제기한 등 모든 내용을 명확히 확인하고 신중하게 체결해야 합니다. 실제 의사와 다르게 작성될 경우에도 그 효력을 다투기가 매우 어렵습니다.
2. 구두 합의의 서면화: 중요한 채무 감면이나 계약 조건 변경 등은 반드시 서면으로 명확하게 기록해야 합니다. 구두 합의만으로는 나중에 법적 분쟁 시 그 내용을 입증하기 어렵습니다.
3. 변제 내역의 명확한 증거 확보: 채무 변제가 이루어질 때는 계좌이체 내역, 영수증, 채무 변제 확인서 등 변제 사실을 객관적으로 입증할 수 있는 증거를 반드시 남겨야 합니다. 특히 분할 변제나 상계 약정이 있다면 해당 내용에 따라 변제액이 충당되었음을 명시하는 것이 중요합니다.
4. 복합적인 계약 관계의 면밀한 검토: 임대차 계약 외에 유체동산 양수도, 관리운영 계약 등 여러 계약이 복합적으로 얽혀있는 경우, 각 계약의 내용이 전체 채무 관계에 어떤 영향을 미치는지 면밀히 검토하고 불분명한 부분이 없도록 해야 합니다.