전세로 살고 있는 집의 계약기간이 만료되었어요.

전세계약 만료를 이틀 앞 둔 나일수씨 부부. 남편: “자기야, 큰일 났어. 아까 집주인이 전화해서 전세금을 3천만원이나 올려 달래. 당장 이번 주 수요일까지 입금하라는데 어떡하지? 그 돈을 갑자기 어디서 구해.” 아내: “지난 주에 보일러 수리 때문에 통화했을 때도 그런 얘기 없었잖아. 지금까지 조용하길래 그냥 넘어가나 했는데, 어쩌지? 우리 펀드도 요새 마이너스이고 적금 깨도 그 돈에는 택도 없는데.. 갑자기 어떡하라구.. 잠깐! 이렇게 갑작스레 전세금을 더 달라고 하면 그 요구에 응하지 않아도 된다고 예전에 얼핏 부동산 아저씨한테 들었던 것 같아.” 남편: “정말? 부동산 아저씨가 뭐라고 그랬는데? 잘 생각해봐. 우리에겐 중요한 문제야!” 아내: “아, 뭐라 그러셨더라? 기억이 잘 안 나네. 부동산에 가서 확인해 봐야겠어.” - 다음 날 부동산에 찾아간 아내 - “전세계약기간이 내일 끝나는데 어제 갑자기 집주인이 전화해서 3천만원이나 올려달래요. 갑자기 돈을 어디서 마련해요. 전에 사장님이 갑자기 전세금 올려달라는 얘기는 부당한 거니까 안 들어줘도 된다고 하셨던 게 얼핏 기억나서 왔는데 이 말이 맞는 건가요?”

• 주장 1

  선택 1: 전세계약을 연장하려면 조건을 새로 협의해서 갱신계약을 체결해야 해요. 내가 말한 부당하다는 의미는 이 조건을 새로 협의하는 과정에서 임대인이 너무 무리한 요구를 하면 그 조건을 다 들어주지 말고 적당히 전세금을 깍아야 한다는 말이었어요. 법에 따르면 전세계약을 갱신할 때 전세금의 인상액은 종전 전세금의 10%를 넘을 수 없게끔 되어 있거든요. 지금 전셋집이 2억이니까 법적으로는 한 번에 2천만원 이상 올리면 안 돼요. 이 부분을 집주인과 얘기해서 깍을 수 있다는 말이었어요.

• 주장 2

  선택 2: 집주인이 전세기간 만료일 한 달 전까지 임차인에게 갱신계약거절을 통지하거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다는 통지를 하지 않으면 그 전세계약은 암묵적으로 갱신되게끔 되어 있어요. 지금 보니까 집주인이 계약기간 만료일 하루 전에 얘기한 것 같은데 이 경우에는 종전과 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 이루어진 것으로 봐야 해요. 이게 무슨 말이냐면, 전세금을 올려주지 않아도 앞으로 2년 동안 그 집에서 살 수 있다는 거예요.

* 최초의 전세계약 당시 갱신합의에 관한 따로 협의한 사항이 있는 경우에는 위 사안의 내용과 다를 수 있습니다. 정답은 선택 2. 「주택임대차보호법」은 임대차기간이 만료되기 전에 계약을 갱신하지 않겠다는 의사표시를 하지 않는 경우 임대차가 갱신되도록 하는 규정을 두고 있습니다. 즉, 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않거나 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 그러한 통지를 하지 않는 경우에는 그 기간이 끝난 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주합니다(「주택임대차보호법」 제6조제1항). 임대차계약이 묵시적으로 갱신되면 임대차의 최대 존속기간은 2년으로 봅니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항 및 제6조제2항). 다시 말해서, 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있고, 2년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항 및 제6조의2제1항). 한편, 임대인은 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증액을 청구할 수 있습니다. 그 인상분은 당초 약정한 차임 등의 20분의 1의 금액을 초과해서는 안 됩니다(「주택임대차보호법」 제7조 단서 및 「주택임대차보호법 시행령」 제2조제1항). 참고: 주택임대차 - 입주 생활 - 임대차계약 갱신 - 묵시의 갱신 (http://oneclick.law.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=28&ccfNo=5&cciNo=4&cnpClsNo=1)