임대차
민간임대주택 사업자는 임대주택에 대한 재산세 감면, 종합부동산세 계산시 과세표준 합산대상 배제 혜택, 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면, 임대주택의 장기보유특별공제 등의 세제혜택을 받을 수 있습니다.
구분 | 세금 감면 범위 |
임대형기숙사, 다가구 주택, 전용면적 40㎡ 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 건축 중인 토지 | 재산세(「지방세법」 제112조에 따른 부과액을 포함) 면제 |
임대형기숙사, 다가구 주택, 전용면적 40㎡ 이하인 공동주택 또는 오피스텔 | |
전용면적 40㎡ 초과 60㎡ 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 건축 중인 토지 | 재산세(「지방세법」 제112조에 따른 부과액을 포함)의 75%를 경감 |
전용면적 40㎡ 초과 60㎡ 이하인 공동주택 또는 오피스텔 | |
전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 건축 중인 토지 | 재산세의 50%를 경감 |
전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하인 공동주택 또는 오피스텔 |
가액 초과 오피스텔 감면제외
「지방세법」 제4조제1항에 따라 공시된 가액 또는 시장·군수가 산정한 가액이 3억원[수도권은 6억원(「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택인 경우는 9억원)으로 함]을 초과하는 공동주택과 「지방세법」 제4조제2항에 따른 시가표준액이 2억원(「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권은 4억원으로 함)을 초과하는 오피스텔은 감면 대상에서 제외합니다(「지방세특례제한법」 제31조의3제4항 단서).
재산세 감면 특례의 제한
「지방세특례제한법」에 따라 취득세가 면제(지방세 특례 중에서 세액감면율이 100분의 100인 경우와 세율경감률이 「지방세법」에 따른 해당 과세대상에 대한 세율 전부를 감면하는 것을 말함)되는 경우에는 「지방세특례제한법」에 따른 취득세의 면제규정에도 불구하고 100분의 85에 해당하는 감면율(「지방세법」 제13조제1항부터 제4항까지의 세율은 적용하지 않은 감면율을 말함)을 적용합니다. 다만, 「지방세법」에 따라 산출한 취득세의 세액이 200만원 이하인 경우에는 그렇지 않습니다(「지방세특례제한법」 제177조의2제1항제1호가목).
다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 감면 사유 소멸일부터 소급하여 5년 이내에 감면된 재산세를 추징합니다(「지방세특례제한법」 제31조의3제5항 본문).
「주택법」 제49조에 따른 사용검사 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인(임시사용승인을 포함)을 받기 전에 임대형기숙사, 다가구주택, 공동주택 또는 오피스텔을 건축 중인 토지를 매각·증여하는 경우
「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소되는 경우
「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조제1항에 따른 임대의무기간에 임대형기숙사, 다가구주택, 공동주택 또는 오피스텔을 매각·증여하는 경우
다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조제1항에 따른 임대의무기간이 경과한 후 등록이 말소되거나 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조제4항의 사유로 임대사업자 등록이 말소된 경우에는 추징에서 제외합니다(「지방세특례제한법」 제31조의3제5항 단서 및 「지방세특례제한법 시행령」 제13조의2제3항).
1세대 1주택자: 12억원
「종합부동산세법」 제9조제2항제3호 각 목의 세율이 적용되는 법인 또는 법인으로 보는 단체: 0원
및 2.에 해당하지 않는 자: 9억원
2019년: 100분의 85
2020년: 100분의 90
2021년: 100분의 95
구분 | 내용 | |
다음의 요건을 모두 갖춘 주택 * 2018년 3월 31일 이전에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택으로 한정 √ 30호 미만의 주택을 임대하는 경우: 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일을 기준으로 한 공시가격이 6억원[「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원] 이하일 것 √ 30호 이상의 주택을 임대하는 경우: 30호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(30호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대를 개시한 날) 또는 최초로 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일을 기준으로 한 공시가격이 9억원[「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권 밖의 지역인 경우에는 6억원] 이하일 것 √ 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 √ 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것(이 경우 임대보증금 또는 임대료 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대보증금 또는 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대보증금 또는 임대료의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에 따라 정한 기준을 준용) | ||
민간건설 임대주택 | 다음의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택 (「종합부동산세법 시행령」 제3조제1항제1호) | * 2018년 3월 31일 이전에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택으로 한정 √ 전용면적이 149㎡ 이하로서 2호 이상 30호 미만의 주택을 임대하는 경우: 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대를 개시한 날) 또는 최초로 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일을 기준으로 한 공시가격이 9억원 이하일 것 √ 전용면적이 149㎡ 이하로서 30호 이상의 주택의 임대하는 경우: 30호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(30호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대를 개시한 날) 또는 최초로 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일을 기준으로 한 공시가격이 12억원 이하일 것 √ 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 √ 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것(이 경우 임대보증금 또는 임대료 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대보증금 또는 임대료의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에 따라 정한 기준을 준용) |
다음의 요건을 모두 갖춘 주택 (「종합부동산세법 시행령」 제3조제1항제4호) | √ 전용면적이 149㎡ 이하일 것 √ 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일 현재의 공시가격이 9억원 이하일 것 √ 「건축법」 제22조에 따른 사용승인을 받은 날 또는 「주택법」 제49조에 따른 사용검사 후 사용검사필증을 받은 날부터 과세기준일 현재까지의 기간 동안 임대된 사실이 없고, 그 임대되지 않은 기간이 2년 이내일 것 | |
구 분 | 감면되는 세액 |
임대주택을 1호 임대하는 경우 | 소득세 또는 법인세의 100분의 30 * 장기일반민간임대주택 등의 경우에는 100분의 75에 상당하는 세액 |
임대주택을 2호 이상 임대하는 경우 | 소득세 또는 법인세의 100분의 20 * 장기일반민간임대주택 등의 경우에는 100분의 50에 상당하는 세액 |
장기일반민간임대주택 등: 임대주택 중 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택
내국인이 임대주택으로 등록한 주택으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 주택일 것
2020년 7월 11일 이후 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제1항에 따라 등록 신청(같은 조 제3항에 따라 임대할 주택을 추가하기 위해 등록한 사항을 변경 신고한 경우를 포함)한 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택
종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택으로서 2020년 7월 11일 이후 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제3항에 따라 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택
국민주택규모(해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 함)의 주택(오피스텔 및 오피스텔에 딸린 토지 포함하며, 그 딸린 토지가 건물이 정착된 면적에 지역별로 다음에서 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 경우 해당 주택 및 오피스텔은 제외)일 것
주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일(임대 개시 후 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 하였고, 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자등록을 하였거나 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자로 지정되었을 것을 모두 충족한 날을 말함) 당시 6억원을 초과하지 않을 것
임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것(이 경우 임대보증금 또는 임대료 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대보증금 또는 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대보증금 또는 임대료의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항 및 「공공주택 특별법 시행령」 제44조제3항에 따라 정한 기준을 준용)
소득세 또는 법인세를 감면받은 임대사업자가 1호 이상의 임대주택을 4년(장기일반민간임대주택 등의 경우에는 10년) 이상 임대하지 않은 경우에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고를 할 때 감면받은 세액을 소득세 또는 법인세로 납부해야 합니다(「조세특례제한법」 제96조제2항 본문).
「소득세법」 제1조의2제1항제1호에 따른 거주자가 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제2호에 따른 민간건설임대주택으로서 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호 또는 제5호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택을 2027년 12월 31일까지 등록[2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택으로 등록 신청한 경우로서 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말함) 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택을 2020년 7월 11일 이후「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제3항에 따라 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외함]한 후 다음의 요건을 모두 갖추어 그 주택을 양도하는 경우 임대기간 중 발생하는 양도소득에 대해서는 장기보유 특별공제액을 계산할 때 70%의 공제율을 적용합니다(「조세특례제한법」 제97조의3제1항 및 「조세특례제한법 시행령」 제97조의3제1항 및 제3항).
10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우
다음의 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등을 준수하는 경우
임대기간 | 추가공제율 |
6년 이상 7년 미만 | 100분의 2 |
7년 이상 8년 미만 | 100분의 4 |
8년 이상 9년 미만 | 100분의 6 |
9년 이상 10년 미만 | 100분의 8 |
10년 이상 | 100분의 10 |
거주자가 다음의 요건을 모두 갖춘 장기일반민간임대주택 등을 양도하는 경우에는 임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면합니다(「조세특례제한법」 제97조의5제1항, 제97조의3제1항제2호 및 「조세특례제한법 시행령」 제97조의3제3항).
2018년 12월 31일까지 민간매입임대주택을 취득(2018년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함)하고, 취득일로부터 3개월 이내에 장기일반민간임대주택 등으로 등록할 것
장기일반민간임대주택 등으로 등록 후 10년 이상 계속하여 준공공임대주택 등으로 임대한 후 양도할 것
임대기간 중 다음의 요건을 준수할 것
위의 <장기일반민간임대주택 등에 대한 양도소득세 세액감면>은 <장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례> 및 <장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례>와 중복하여 적용하지 않습니다(「조세특례제한법」 제97조의5제2항).
원칙적으로 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택을 양도하는 경우에는 10% 세율을 양도소득세에 가산해 부과합니다(「소득세법」 제104조제4항).
그러나,「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록[이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 하고, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 함) 현재 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 했으나 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록을 하지 않은 거주자가 2004년 6월 30일까지 같은 조에 따른 사업자등록을 한 때에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록일에 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 봄]을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 함)에 대해서는 가산세율이 적용되지 않습니다. 다만, 1. 및 3.부터 5.까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정함)으로서 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소되는 경우에는 임대의무기간이 종료한 날 해당 목에서 정한 임대기간요건을 갖춘 것으로 봅니다(「소득세법 시행령」 제167조의3제1항제2호).
민간매입임대주택을 1호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 않고 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택(임대보증금 또는 임대료의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대보증금 또는 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대보증금 또는 임대료의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항의 전환 규정을 준용)
기존사업자기준일 이전에 사업자등록 등을 하고 국민주택규모에 해당하는 민간매입임대주택을 2호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한함)으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 3억원을 초과하지 않는 주택
대지면적이 298㎡ 이하이고 주택의 연면적(「소득세법 시행령」 제154조제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말함)이 149㎡ 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(임대사업자에게 매각하는 경우를 포함)하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말함)이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원을 초과하지 않고 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택(임대보증금 또는 임대료의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대보증금 또는 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대보증금 또는 임대료의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항의 전환 규정을 준용)
민간매입임대주택[미분양주택(「주택법」 제54조에 따른 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2008년 6월 10일까지 분양계약이 체결되지 않아 선착순의 방법으로 공급한 주택을 말함)으로서 2008년 6월 11일부터 2009년 6월 30일까지 최초로 분양계약을 체결하고 계약금을 납부한 주택에 한정함]으로서 다음의 요건을 모두 갖춘 주택[이 경우 해당 주택을 양도하는 거주자는 해당 주택을 양도하는 날이 속하는 과세연도의 과세표준확정신고 또는 과세표준예정신고와 함께 시장·군수 또는 구청장이 발행한 미분양주택 확인서 사본 및 미분양주택 매입 시의 매매계약서 사본을 납세지 관할세무서장에게 제출해야 함]
가. 대지면적이 298㎡ 이하이고 주택의 연면적(「소득세법 시행령」 제154조제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말함)이 149㎡ 이하일 것
나. 5년 이상 임대한 것일 것
다. 취득 당시 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 3억원 이하일 것
라. 수도권 밖의 지역에 소재할 것
마. 위의 가.부터 라.까지의 요건을 모두 갖춘 매입임대주택(이하 "미분양매입임대주택"이라 함)이 같은 시·군에서 5호 이상일 것{위 1.에 따른 매입임대주택이 5호 이상이거나 2.에 따른 매입임대주택이 2호 이상인 경우에는 1. 또는 2.에 따른 매입임대주택과 미분양매입임대주택을 합산하여 5호 이상일 것(2.에 따른 매입임대주택과 합산하는 경우에는 그 미분양매입임대주택이 같은 시·군에 있는 경우에 한정함)}
바. 2020년 7월 11일 이후 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 등록을 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함)한 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택이 아닐 것
사. 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 등록을 한 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 주택이 아닐 것
가. 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로 취득한 조정대상지역에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함)을 취득하거나 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함)을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우는 제외
나. 2020년 7월 11일 이후 「민간임대주택에 관한 특별법」 제 5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함 )을 한 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택
다. 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 등록을 한 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 주택
「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 대지면적이 298㎡ 이하이고 주택의 연면적(「소득세법 시행령」제154조제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말함)이 149㎡ 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 10년 이상 임대하거나 분양전환(「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함)하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말함)이 해당 주택의 임대개시일 당시 9억원을 초과하지 않고 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택(임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항의 전환 규정을 준용).
및 3.부터 5.까지의 규정에 따른 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정)이 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제1항제11호에 따라 임대사업자의 임대의무기간 내 등록 말소 신청으로 등록이 말소된 경우(「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조에 따라 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 경우로 한정)로서 등록 말소 이후 1년 이내 양도하는 주택.
