임대인(건물주) A씨는 자신의 상가 1층을 임차인(세입자) B씨에게 빌려주는 상가 임대차계약을 체결했습니다. B씨는 그곳에서 가게를 운영하며 매달 320만 원의 월세를 내고 있었습니다. 계약 기간이 만료된 직후, A씨는 B씨에게 “이제 월세를 600만 원으로 올리겠다”고 통지했습니다. 예상보다 큰 월세 인상에 부담을 느낀 B씨는 “이미 계약이 묵시적으로 갱신되었고, 이렇게 큰 폭의 인상은 수용할 수 없다”고 반발했습니다. 이 경우, A씨의 월세 인상 요구가 ｢민법｣ 제639조제1항에 따른 “이의”에 해당하여, 상가 임대차계약이 종료된 것으로 보아야 할까요? * 참조 ｢민법｣ 제639조(묵시의 갱신) ①임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다.
- 주장 1
임대인 A씨: 월세를 600만 원으로 올리겠다는 건 나는 기존 조건으로는 더 이상 계약을 갱신하지 않겠다는 뜻입니다. 이 임대차계약은 기간 만료로 종료됐습니다.
- 주장 2
임차인 B씨: 계약을 갱신하지 않겠다고 확실히 말씀하신 적은 없잖아요! 임대차계약은 이미 묵시적으로 갱신된 거예요.
정답 및 해설
임차인 B씨: 계약을 갱신하지 않겠다고 확실히 말씀하신 적은 없잖아요! 임대차계약은 이미 묵시적으로 갱신된 거예요.
위 사례는 임대인 A씨가 기존 임대차계약 종료 직후 월세를 올리겠다고 통지한 것이 「민법」 제639조제1항에 따른 “이의”에 해당하는지 여부가 문제 되는 사안입니다. 이와 유사한 사례에서 원심은 원고가 차임 증액을 요청함으로써 민법 제639조제1항의 이의를 하였으므로 묵시적 갱신이 이루어졌다고 볼 수 없고 임대차계약은 2022. 7. 12. 기간 만료로 종료되었다면서, 피고는 원고에게 이 사건 건물을 인도하고 2022. 7. 13.부터 월 420만 원 내지 430만 원의 차임 상당 부당이득금을 지급할 의무가 있다고 판단하였습니다(춘천지방법원 2024. 11. 14. 선고 2024나30875 판결 참조). 그러나 대법원에서는 임대차계약의 묵시적 갱신 기준을 명확히 제시하며 다음과 같이 판결했습니다. 「민법」 제639조제1항 본문은 "임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용․수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다."라고 규정하고 있다. 이때 임대인의 이의는 명시적으로뿐만 아니라 묵시적으로도 할 수 있고, 차임을 증액하지 않으면 임대차관계를 지속하지 않겠다는 것과 같이 조건부로도 할 수 있다. 다만 임차인의 신뢰를 보호하기 위한 위 규정의 취지에 비추어 볼 때, 묵시적 또는 조건부 이의가 있다고 보기 위해서는 더 이상 임대차관계를 지속하지 않겠다는 임대인의 의사를 객관적으로 추단할 만한 사정이 있어야 한다. 한편 「민법」 제628조의 차임증액청구권은 임대차계약이 존속하고 있음을 전제로 행사하는 권리이므로, 임대인이 전 임대차기간 만료 후 차임증액청구권을 행사하였다는 사정만으로는 임대인이 더 이상 임대차관계를 지속하지 않겠다는 의사에 기하여 「민법」 제639조제1항의 이의를 하였다고 보기 어렵다(대법원 2025. 3. 13. 선고 2024다315046 참조). 이와 같은 대법원 판례의 취지에 따르면, 이 사례에서 임대인 A씨가 임대차계약 기간 만료 직후 월세를 큰 폭으로 올린 행동은 ｢민법｣ 제639조제1항에 따른 “이의”에 해당하지 않아 상가 임대차계약이 종료되지 않고 묵시적으로 갱신되었다고 볼 수 있을 것 입니다.
