임대차
원고 A는 피고 C로부터 임차권을 양도받는 계약을 체결하고 피고에게 임대차보증금 5,000만 원과 추가 증액분 500만 원을 지급했습니다. 그러나 임대인과의 새로운 임대차 계약이 원고의 보증금 미지급으로 불발되면서 원고가 임대인으로부터 보증금을 반환받지 못하게 되자, 피고 C에게 보증금 반환을 요구한 사건입니다. 법원은 피고 C가 원고 A에게 지급받은 임대차보증금 5,500만 원을 반환할 의무가 있다고 판단했습니다.
원고 A는 피고 C로부터 임차권을 양도받는 계약을 맺고 피고에게 보증금 5,000만 원을 지급했습니다. 이후 임대인의 요구로 보증금 1,000만 원 증액에 합의했고 원고는 피고에게 500만 원을 추가로 지급했습니다. 그러나 원고가 증액된 보증금 중 나머지 500만 원을 지급하지 못하여 임대인과 원고 사이에 새로운 임대차 계약서가 작성되지 못했습니다. 이에 원고는 임대인에게 보증금 반환을 요구할 수 없게 되었고 피고에게 보증금 반환을 청구했습니다. 피고는 자신이 임차권 양도인으로서의 의무를 다했으므로 책임이 없다고 주장하며 대립했습니다.
임차권 양도계약에서 양도인이 임대차보증금 반환 의무를 다했는지 여부 및 임대차보증금 반환의무의 주체가 누구인지.
제1심인 수원지방법원 여주지원에서 피고 C는 원고 A에게 5,500만 원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 피고 C가 이에 불복하여 항소했으나, 항소심 법원은 피고 C의 항소를 기각하고 제1심판결이 정당하다고 판단했습니다.
항소심 법원은 피고 C가 임차권 양도인으로서 원고 A에게 지급받은 임대차보증금 5,500만 원을 반환할 의무가 있다고 보아 피고 C의 항소를 기각했습니다.
이 사건에서 법원은 임차권 양도계약의 본질과 임대차보증금의 성격을 고려하여 판단했습니다. 피고 C는 원고 A에게 임차권을 양도하면서 원고가 임대인으로부터 보증금을 반환받을 수 있다는 전제 하에 보증금을 지급받았습니다. 임차권 양도는 양수인이 임대차 관계를 승계받는 것을 목적으로 하므로 양도인은 양수인이 안정적으로 임차인의 지위를 확보하고 보증금을 반환받을 권리를 가질 수 있도록 해야 할 의무가 있습니다. 임대차보증금은 임대차 관계 종료 후 발생하는 채무를 담보하는 금원이므로 원고가 임대인과의 새로운 계약을 통해 임차인의 지위를 확보하지 못하고 기존 임대인으로부터 보증금을 반환받을 수 없게 되었다면 피고 C가 원고 A로부터 받은 보증금은 목적 달성 불능으로 원고에게 반환되어야 합니다. 이는 법률상 원인 없이 이득을 얻은 경우에 해당하는 부당이득 반환 의무로도 볼 수 있습니다. 또한 이 사건 판결에서 인용된 민사소송법 제420조는 항소심 법원이 제1심판결을 그대로 인용할 수 있음을 규정하며 항소심에서 새로운 주장이 없거나 기존 주장이 배척될 때 제1심판결의 이유를 차용하여 간결하게 판결문을 작성할 수 있도록 합니다.
임차권 양도 계약 시에는 새로운 임차인이 임대인과 직접 임대차 계약을 체결하고 보증금을 임대인에게 직접 지급하는 것이 가장 안전합니다. 기존 임차인에게 보증금을 지급하는 경우 기존 임차인이 임대인으로부터 보증금을 반환받아 새로운 임차인에게 전달하는 과정이 명확히 계약서에 명시되어야 합니다. 임대차보증금이 증액되거나 조건이 변경될 때는 새로운 임대차 계약서 또는 기존 계약의 변경 계약서를 반드시 작성하고 관련된 모든 당사자(임대인, 양도인, 양수인)의 서명 또는 날인을 받아야 합니다. 임차권 양수인이 임대인과의 계약 체결에 필요한 보증금을 제대로 준비하지 못할 경우 기존 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 상황에 대비하여 계약서에 명확한 책임 소재와 반환 절차를 규정해야 합니다. 보증금 반환의 주체가 누구인지(임대인 또는 양도인)를 명확히 하는 조항을 계약서에 포함하는 것이 중요합니다.
