“주인백”씨는 대기업을 다니는 “나당당”씨와 취업을 준비하는 “조급해”씨를 공동임차인으로 하여 자신의 아파트를 보증금 1,000만원, 월세 70만원으로 하여 임대하였습니다. 그런데 나씨와 조씨는 입주 후 6개월까지만 월세를 지급하고 그 이후의 월세를 지급하지 않고 있습니다. 임대차 계약 당시 나씨와 조씨의 월세 부담비율에 대한 언급은 없었습니다. “주인백”: “나당당”씨 월세가 4개월이나 밀렸는데 내일까지 4개월분 월세 280만원 보내주세요. “나당당”: 왜 저 혼자 4개월분 월세를 다 지급해야 합니까? 제 임차료 140만원만 드릴께요. 임대인 “주인백”씨는 임차인 “나당당”씨에게 밀린 모든 월세의 지급을 청구할 수 있을까요?
- 주장 1
헤르만: “나당당”씨와 “조급해”씨는 공동임차인이고 공동임차인 간에는 연대하여 그 의무를 부담해야 하니까 당연히 “주인백”씨에 밀린 월세 전액의 지급을 청구할 수 있어요.
- 주장 2
앙드레: 그건 아니죠. 임대차 계약 당시 월세 지급분에 대한 언급이 없었다면 공동임차인 간의 월세 지급분은 동일하니까 “주인백”씨는 “나당당”씨에게 140만원만 청구할 수 있고 나머지 임차료는 “조급해”씨에게 청구해야죠.
- 주장 3
빅토르: 다들 틀렸어요. 보증금이 있잖아요. 우선 밀린 월세는 보증금에서 공제하는 것이 맞죠. 그러니까 보증금이 있는 이상 “주인백”씨는 “나당당”씨는 물론이고 “조급해”씨에게도 밀린 월세를 청구할 수 없어요.
정답 및 해설
헤르만: “나당당”씨와 “조급해”씨는 공동임차인이고 공동임차인 간에는 연대하여 그 의무를 부담해야 하니까 당연히 “주인백”씨에 밀린 월세 전액의 지급을 청구할 수 있어요.
사용대차의 경우 공동차주(共同借主)의 연대의무에 관하여 「민법」 제616조는 “수인이 공동하여 물건을 차용한 때에는 연대하여 그 의무를 부담한다.”라고 규정하고 있고, 「민법」 제654조는 위 「민법」 제616조를 임대차에도 준용한다고 규정하고 있습니다. 그러므로 공동임차인간에는 연대하여 그 의무를 부담한다 할 것입니다. 여기서 연대하여 의무를 부담한다는 의미는 수인의 채무자가 채무 전부를 각자 이행할 의무가 있고, 채무자 1인의 이행으로 다른 채무자도 그 의무를 면한다는 것입니다. 따라서 위 사안에 있어서 “나당당”씨와 “조급해”씨는 공동차주로서 연대하여 “주인백”씨에 대하여 의무를 부담하게 될 것이므로, “주인백”씨는 “나당당”씨와 “조급해”씨 모두에게 연대책임을 물어 연체된 월세 전액을 청구할 수 있을 것으로 보입니다. 그리고 나당당씨가 월세를 전부 지급한 경우, 나당당씨는 조급해씨에게 조급해씨의 부담부분에 관해 구상권을 행사할 수 있을 것입니다. 참고로 임차인이 월세를 지급하는 대신 보증금에서 공제하라고 할 수 있는지에 관하여 판례는 “임차인이 임대차계약을 체결할 당시 임대인에게 지급한 임대차보증금으로 연체차임 등 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무가 담보된다 하여 임차인이 그 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행책임을 면할 수는 없다.”라고 하였습니다(대법원 1994. 9. 9. 선고 94다4417 판결 참조). 따라서 위 사안의 "주인백"씨는 채무불이행, 즉 차임연체를 이유로 계약기간의 경과를 기다리지 않고 곧바로 임대차계약을 해지할 수 있습니다.
