이상덕 변호사

공인중개사가 신탁 부동산 임대차 중개 시 신탁 내용을 설명하지 않아 발생한 손해배상 사건

이 사건은 공인중개사 B가 신탁등기된 부동산의 임대차 계약을 중개하면서 신탁관계에 대해 제대로 설명하지 않아 임차인인 원고 A가 임대차보증금을 회수하지 못하게 되자, 공인중개사와 공제계약을 맺은 협회를 상대로 손해배상을 청구한 사건입니다. 법원은 공인중개사의 설명 의무 위반을 인정했으나, 임차인 또한 등기부등본을 제대로 확인하지 않은 과실이 있다고 보아 공인중개사와 협회의 책임을 70%로 제한하여 8천 4백만 원을 배상하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 신탁된 부동산을 임대차 계약한 세입자 - 피고 B: 임대차 계약을 중개한 공인중개사 - 피고 C협회: 공인중개사 B와 공제계약을 맺은 협회 - D: 신탁된 부동산의 실제 소유자이자 원고와 임대차 계약을 맺은 임대인으로, 사기죄로 징역 4년을 선고받았습니다. - G: 신탁부동산의 수탁자(등기상 소유자) ### 분쟁 상황 D은 자신의 다세대주택을 G에 신탁하고 신탁등기를 마쳤는데, 신탁계약 내용에 따르면 수탁자인 G의 사전 동의 없이는 임대가 불가능했습니다. 그럼에도 불구하고 개업공인중개사 B는 이러한 신탁관계에 대해 원고에게 제대로 설명하지 않았고, 중개대상물 확인·설명서에도 신탁 관련 내용을 기재하지 않은 채 D과 원고 사이에 임대차 계약을 중개했습니다. 원고는 신탁 사실을 모른 채 임대차보증금 1억 3천만 원에 계약을 체결했고, 그 후 D이 다른 임차인들에게도 거액의 보증금을 반환하지 못하여 사기죄로 징역 4년을 선고받는 등 보증금 반환이 불가능한 상황에 처했습니다. 부동산은 공매 절차에 들어갔고, 원고는 주택임대차보호법상 대항력이나 우선변제권을 주장하기 어려운 상황이 되어 보증금 1억 2천만 원(이미 일부 반환받은 1천만 원 제외)을 회수하기 어렵게 되자, 공인중개사 B와 B의 공제사업자인 C협회에 손해배상을 청구하게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 신탁관계가 설정된 부동산을 중개하는 공인중개사가 임차인에게 신탁원부와 그 법적 의미, 임대차계약의 효력(대항력, 우선변제권) 등을 성실하고 정확하게 설명할 의무를 다했는지 여부 및 이로 인해 발생한 손해에 대한 공인중개사의 책임 범위가 주된 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고들(공인중개사 B와 C협회)이 공동으로 원고에게 84,000,000원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용은 원고가 10%, 피고들이 90%를 각각 부담하도록 했습니다. ### 결론 재판부는 공인중개사 B가 신탁된 부동산의 임대차 계약을 중개하면서 신탁원부를 제시하고 신탁관계의 법적 의미 및 임차인의 대항력, 우선변제권 취득 가능성 등에 대해 성실하고 정확하게 설명할 의무를 위반했다고 보았습니다. 이로 인해 원고는 임대차보증금 1억 2천만 원을 회수하지 못하는 손해를 입게 되었지만, 원고 또한 신탁원부를 포함한 등기부등본을 직접 확인하지 않은 잘못이 인정되어 피고들의 손해배상 책임을 70%로 제한했습니다. 따라서 최종적으로 피고들은 1억 2천만 원의 70%인 8천 4백만 원을 원고에게 지급하게 되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다. 1. **공인중개사법 제30조 제1항**: 개업공인중개사는 중개행위를 할 때 고의 또는 과실로 거래 당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 경우 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 신탁 부동산 중개 시 공인중개사는 신탁원부를 제시하고, 신탁관계의 법적 의미와 효력(예: 임대인의 소유가 아닌 부동산에 대한 임대차 계약임을 명확히 알리고, 수탁자의 동의가 없으면 대항할 수 없다는 점 등)을 성실하고 정확하게 설명할 의무가 있습니다. 2. **부동산등기법 제81조 제3항**: 신탁원부는 등기기록의 일부로 간주됩니다. 이는 신탁의 상세한 내용이 공시되어 있으므로, 계약 당사자들이 등기부등본을 통해 신탁원부를 확인함으로써 신탁 관계를 알 수 있음을 의미합니다. 3. **대법원 판례**: 대법원은 신탁관계가 설정된 부동산에 관하여 임대차 계약을 중개하는 공인중개사는 신탁원부를 제시하고, 신탁관계 설정 사실 및 그 법적인 의미와 효과, 즉 대상 부동산의 소유자가 수탁자이며, 수탁자의 사전 승낙이나 사후 승인이 없다면 수탁자에게 임대차 계약으로서 대항할 수 없다는 점 등을 성실하고 정확하게 설명해야 할 의무가 있다고 일관되게 판시하고 있습니다. ### 참고 사항 신탁된 부동산의 임대차 계약을 고려할 때는 다음과 같은 점들을 반드시 확인해야 합니다. 1. 신탁원부 확인: 등기부등본뿐만 아니라 신탁원부(등기기록의 일부)를 반드시 열람하여 수탁자가 누구인지, 신탁계약의 상세 내용, 특히 임대차 계약 체결 시 수탁자의 동의가 필요한지 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 2. 공인중개사의 설명 의무: 공인중개사가 신탁관계의 법적 의미와 임차인이 대항력이나 우선변제권을 주장할 수 있는지 여부에 대해 정확하고 상세하게 설명하는지 확인하고, 부족하다고 판단되면 추가 설명을 요구해야 합니다. 3. 수탁자의 동의 확인: 임대차 계약 체결 시 반드시 수탁자(등기상 소유자)의 사전 서면 동의를 받아야 합니다. 동의가 없는 임대차 계약은 추후 수탁자에게 그 효력을 주장하기 어려울 수 있습니다. 4. 임대인과 수탁자의 관계 명확화: 임대인이 실제 소유주가 아닌 신탁자일 경우, 임대차 계약의 법적 안전성을 더욱 철저히 검토해야 합니다. 5. 보증금 회수 가능성: 신탁 부동산은 복잡한 권리관계로 인해 문제가 발생했을 때 보증금 회수가 어려울 수 있으므로, 이러한 위험을 충분히 인지하고 신중하게 계약해야 합니다. 본 사례처럼 임차인도 등기부등본을 제대로 확인하지 않은 과실로 인해 손해배상액이 제한될 수 있습니다.

전세 보증금 반환 과정에서 생긴 분쟁 판결

원고 A는 이 사건 건물을 2011년부터 임차하여 여러 차례 계약을 갱신하였습니다. 2019년 피고 H가 건물의 소유권을 취득하면서 원고 A와 2019년, 2022년 두 차례 임대차계약을 갱신하였고, 이 과정에서 임차보증금은 4억 4,100만 원까지 증액되었습니다. 2024년 1월 8일 계약 만료를 앞두고 원고 A는 2023년 12월 4일 계약 해지를 통보했다고 주장했으나, 피고 H는 새로운 임대차 계약이 체결되었다고 주장하며 보증금 반환에 이견을 보였습니다. 법원은 계약이 묵시적으로 갱신되었으며, 원고 A가 이 사건 소를 제기한 2024년 5월 14일 이후 소장 송달일(2024년 5월 22일)로부터 3개월이 지난 2024년 8월 22일에 계약이 해지되었다고 판단했습니다. 원고 A는 2024년 8월 24일 건물을 인도하였고, 피고 H는 보증금 일부를 반환하였으나, 원고 A는 여전히 4,727,977원의 잔액과 지연손해금을 청구했습니다. 피고 H는 부엌 대리석 상판 훼손에 대한 원상복구 비용 88만 원을 보증금에서 공제해야 한다고 주장했습니다. 법원은 피고 H의 원상복구 비용 공제 주장을 받아들여, 최종적으로 피고 H가 원고 A에게 7,977원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 이 사건 건물을 임차하여 거주해온 세입자로, 임대차보증금의 반환을 청구한 당사자입니다. - 피고 H: 이 사건 건물의 소유권을 취득한 새로운 임대인으로, 원고 A와 임대차 계약을 갱신하고 보증금 반환 의무가 있는 당사자입니다. ### 분쟁 상황 세입자 A는 2011년부터 임차해온 주택의 계약이 묵시적으로 갱신된 후, 주택 매매 잔금일 등 개인적인 사정으로 인해 임대차 계약을 해지하고 임대차보증금 전액을 돌려받고자 했습니다. 하지만 임대인 H는 자금 사정을 이유로 보증금 반환에 난색을 표하거나, 새로운 임대차 계약이 체결되었으므로 계약이 종료되지 않았다고 주장했습니다. 또한, 임대인 H는 세입자 A가 건물을 인도할 당시 부엌 대리석 상판이 훼손된 상태였으므로 해당 부분의 원상복구 비용 88만 원을 임차보증금에서 공제해야 한다고 주장했습니다. 이처럼 임대차 계약의 해지 시점, 새로운 계약 체결 여부, 보증금 반환액, 그리고 원상회복 의무 이행 여부를 둘러싼 양측의 입장 차이로 인해 임차보증금 반환을 요구하는 소송이 발생했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 1. 임대차 계약의 묵시적 갱신 여부 및 그에 따른 계약 해지 통보의 효력 발생 시점입니다. 2. 원고와 피고 사이에 새로운 임대차 계약이 체결되었는지 여부입니다. 3. 임차인의 원상회복 의무 불이행으로 인한 손해배상액을 임차보증금에서 공제할 수 있는지 여부입니다. 4. 최종적으로 반환해야 할 임차보증금 잔액과 이에 대한 지연손해금의 범위 및 이율입니다. ### 법원의 판단 1. 피고 H는 원고 A에게 7,977원 및 이에 대하여 2024년 10월 31일부터 2024년 12월 5일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 원고 A의 나머지 청구를 기각한다. 3. 소송비용은 각자 부담한다. 4. 제1항은 가집행할 수 있다. ### 결론 법원은 이 사건 임대차계약이 주택임대차보호법에 따라 묵시적으로 갱신되었으나, 원고 A가 2024년 5월 14일 소송을 제기함으로써 해지의사를 명확히 하였고, 이에 따라 소장 송달일인 2024년 5월 22일로부터 3개월이 지난 2024년 8월 22일에 계약이 해지된 것으로 판단했습니다. 피고 H가 주장한 2024년 1월경 새로운 임대차계약 체결 주장은 인정되지 않았습니다. 또한, 원고 A가 이 사건 건물을 인도하는 과정에서 부엌 대리석 상판 중 일부를 훼손한 사실이 인정되어, 피고 H가 주장한 원상복구 비용 88만 원이 임차보증금에서 공제되어야 한다고 보았습니다. 최종적으로 법원은 피고 H가 원고 A에게 임차보증금 잔액 7,977원과 이에 대한 지연손해금(최종 변제일 다음 날부터 판결 선고일까지는 민법상 연 5%, 그 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%)을 지급해야 한다고 판결했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련하여 다음 법령과 법리가 적용되었습니다. 1. **주택임대차보호법 제6조 제1항 (계약의 갱신)**​: 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다는 통지를 하지 아니한 경우, 또는 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이 사건에서는 원고와 피고 모두 정해진 기간 내에 갱신 거절 통지를 하지 않아 임대차 계약이 묵시적으로 갱신되었습니다. 2. **주택임대차보호법 제6조의2 제1항, 제2항 (묵시적 갱신의 경우 계약 해지)**​: 제6조 제1항에 따라 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 보지만, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있으며, 이 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 이 사건에서는 원고가 소를 제기한 것이 계약 해지의 명확한 의사표시로 인정되어, 소장 송달일로부터 3개월 후에 임대차 계약이 해지된 것으로 판단되었습니다. 3. **민법 제615조, 제654조 (임차인의 원상회복 의무)**​: 임차인은 임대차 계약이 종료되면 임차물을 원상에 회복하여 임대인에게 반환할 의무가 있습니다. 그러나 임차인이 선량한 관리자의 주의의무를 다했음을 입증하지 못하는 한, 임차물의 훼손에 대해 원상회복 책임을 집니다. 이 사건에서 원고가 부엌 대리석 상판 훼손에 대해 입증하지 못했으므로, 원상복구 비용 88만 원이 임차보증금에서 공제되었습니다. 4. **소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정이율)**​: 금전채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우, 금전채무불이행으로 인한 손해배상액 산정의 기준이 되는 법정이율은 연 12%입니다. 다만, 대법원 판례에 따라 지연손해금의 원본채무가 이미 변제로 소멸하여 이행 판결이 선고될 수 없는 경우 지연손해금에 대해서는 민법이 정한 연 5%의 이율이 적용됩니다. 이 사건에서는 피고가 임차보증금을 최종 변제한 다음 날부터 판결 선고일까지는 민법상 연 5%가 적용되었고, 그 다음 날부터는 연 12%가 적용되었습니다. ### 참고 사항 1. 임대차 계약이 만료될 경우, 임대인과 임차인 모두 계약 갱신 거절 의사가 있다면 주택임대차보호법에서 정하는 기간(일반적으로 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지) 내에 상대방에게 명확히 통보하여 묵시적 갱신을 피해야 합니다. 2. 만약 계약이 묵시적으로 갱신되었다면, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있으며, 이때 해지의 효력은 통지가 임대인에게 도달한 날로부터 3개월 후에 발생하므로 보증금 반환 시기를 염두에 두어야 합니다. 3. 임대차 기간 중 또는 종료 시, 보증금 감액 등 새로운 계약 조건을 논의할 때는 구두 합의보다는 반드시 서면 계약서를 작성하여 명확한 내용을 기록해야 추후 분쟁 발생 시 입증 자료로 활용할 수 있습니다. 4. 주택을 인도할 때는 임차인이 입주 시점과 퇴거 시점의 주택 상태를 비교할 수 있도록 사진이나 동영상을 촬영하여 보관하는 것이 중요합니다. 특히 파손 여부에 대한 다툼이 있을 때 이는 핵심적인 증거가 됩니다. 5. 임차물의 통상적인 사용으로 인한 마모나 기능 저하는 임차인의 원상회복 의무 범위에 해당하지 않습니다. 다만, 임차인의 고의나 중과실로 인한 훼손은 원상복구 대상이 되므로, 손상 발생 시 임대인에게 즉시 알리고 적절한 조치를 취하는 것이 좋습니다.

신탁등기 말소 지연 임대인의 보증금 반환 의무와 연대보증 책임 사건

임차인 A는 임대인 B로부터 주택을 임차하며 B가 특정 기한까지 신탁등기를 말소하기로 약정했습니다. 임대인 B는 약속을 지키지 못해 임차인 A는 계약 해제 및 임차보증금 반환을 청구하는 소송을 제기했습니다. 법원은 임대인 B의 신탁등기 말소 지연이 있었으나, 임차인 A의 계약 해제 의사 표시가 임대인 B가 신탁등기를 말소하기 전에 도달하지 않아 해제가 적법하지 않다고 판단했습니다. 그러나 임차인 A의 청구에 계약 해지 주장이 포함되어 있다고 보아 임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 후 임차인이 해지를 통지하여 계약이 해지되었으므로, 임대인 B는 임차주택을 인도받는 동시에 임차보증금 295,000,000원을 반환할 의무가 있다고 판결했습니다. 신탁등기 말소 의무에 대한 연대보증을 했던 피고 C에 대해서는 묵시적 갱신된 계약 해지 시의 보증금 반환 채무를 보증한 것이 아니므로 책임을 인정하지 않았습니다. 또한 임차인 A의 지연손해금 청구는 장래 이행을 청구하는 것으로 보아 부적법하다고 각하했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 주택을 임차한 임차인. - 피고 B: 주택을 임대한 임대인으로, 계약 조건 불이행의 당사자. - 피고 C: 임대인 B의 신탁등기 말소 의무 이행에 대한 연대보증인. - D 주식회사: 이 사건 주택의 신탁등기가 경료되었던 신탁회사. ### 분쟁 상황 임차인 A는 2022년 5월 23일 피고 B와 임대차 계약을 체결하며 임차보증금 295,000,000원, 임차기간 2022년 7월 7일부터 2024년 7월 7일까지로 정했습니다. 당시 주택에는 D 주식회사 앞으로 신탁등기가 되어 있었고, 임대인 B는 잔금 지급기일인 2022년 7월 7일까지 이 신탁등기를 말소하기로 약정했습니다. 원고 A는 2022년 7월 7일 잔금을 지급하고 입주했지만, 임대인 B는 신탁등기를 말소하지 못했습니다. 이후 2022년 12월 24일, 2023년 5월 8일 두 차례에 걸쳐 이행각서를 작성하며 신탁등기 말소 기한을 연장하고 불이행 시 계약 해제 및 보증금 반환을 약속했습니다. 특히 2023년 5월 8일자 이행각서에는 피고 C가 연대보증을 했습니다. 그러나 임대인 B는 최종 약정 기한인 2023년 5월 31일까지도 신탁등기를 말소하지 못했습니다. 결국 임차인 A는 소송을 제기했으나, 소장 부본이 임대인 B에게 도달하기 전인 2024년 5월 24일 임대인 B가 신탁등기를 말소하면서 문제가 발생했습니다. 임차인 A는 임대인 B와 연대보증인 C를 상대로 임차보증금 반환과 지연손해금을 청구했습니다. ### 핵심 쟁점 임대인 B가 신탁등기 말소 의무를 지키지 않았을 때 임대차 계약이 적법하게 해제되었는지 여부, 묵시적 갱신된 임대차 계약에 따라 임차인이 계약을 해지하고 임차보증금을 반환받을 수 있는지 여부, 신탁등기 말소 의무 불이행에 대한 연대보증인 C가 임차보증금 반환 채무에 대해 책임이 있는지 여부, 임차인이 임차주택을 인도하기 전에도 장래 발생할 지연손해금을 청구할 수 있는지 여부. ### 법원의 판단 피고 B에 대한 지연손해금 청구 부분은 미리 청구할 필요가 없다는 이유로 각하되었습니다. 피고 B는 원고 A로부터 주택을 인도받는 동시에 원고 A에게 임차보증금 295,000,000원을 지급하라는 판결이 내려졌습니다. 이 부분은 가집행할 수 있습니다. 피고 C에 대한 원고 A의 모든 청구는 기각되었습니다. 소송비용은 원고 A와 피고 B 사이에서는 피고 B가 부담하고, 원고 A와 피고 C 사이에서는 원고 A가 부담하게 되었습니다. ### 결론 법원은 임대인 B가 계약 당시 약정했던 신탁등기 말소 의무를 여러 차례 불이행한 사실은 인정했으나, 임차인 A의 계약 해제 의사 표시가 임대인 B가 실제 신탁등기를 말소하기 전에 도달하지 않았으므로 계약 해제는 적법하지 않다고 판단했습니다. 그러나 임차인 A의 소장 부본 도달을 임대차 계약의 해지 통지로 보고, 주택임대차보호법에 따라 묵시적으로 갱신된 임대차 계약을 임차인이 언제든지 해지할 수 있으며 통지 후 3개월이 지나면 효력이 발생한다는 원칙을 적용하여, 임대차 계약이 2024년 9월 12일 해지된 것으로 보았습니다. 이에 따라 임대인 B는 임차주택을 인도받는 동시에 임차보증금 295,000,000원을 임차인 A에게 반환할 의무가 있다고 판시했습니다. 반면 연대보증인 C는 묵시적으로 갱신된 임대차 계약에 따른 보증금 반환 채무까지 연대보증한 것이 아니라고 보아 책임이 없다고 판단했습니다. 또한, 임차인 A가 주택을 아직 인도하지 않은 상태에서 발생하는 지연손해금은 장래에 발생할 채무이므로, 현재 시점에서 미리 청구할 필요가 없다고 보아 해당 청구는 각하되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 민법 제544조 (이행지체와 해제): 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있습니다. 본 사례에서 법원은 이행각서의 내용이 이행 최고 없이도 계약을 해제할 수 있도록 정한 것으로 보았습니다. 하지만 해제 의사표시가 피고에게 도달하기 전에 피고 B가 신탁등기를 말소했으므로, 채무불이행 상태가 해소되어 계약 해제는 부적법하다고 판단했습니다. 주택임대차보호법 제6조의2 (묵시적 갱신 등의 경우 계약의 해지): 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있으며, 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 이 사건 임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 것으로 보았고, 원고 A의 소장 부본 도달을 해지 통지로 간주하여 3개월 후 계약이 해지된 것으로 인정하여 임대인 B의 보증금 반환 의무를 인정하는 근거가 되었습니다. 민법 제374조 (동시이행의 항변권): 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있습니다. 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 주택 인도 의무는 동시이행 관계에 있습니다. 따라서 임차인이 주택을 인도하지 않는 한, 임대인이 보증금을 반환하지 않아도 지연손해금이 발생하지 않는다고 판단되었습니다. 민법 제428조 (보증의 의의): 보증은 주채무자가 이행하지 아니하는 경우에 그 이행을 책임지는 종된 채무를 말합니다. 연대보증인 C의 책임 범위에 대한 판단 근거가 됩니다. 법원은 C의 연대보증이 특정 이행각서에 한정된 것으로 보아 묵시적으로 갱신된 임대차 계약 해지 시의 보증금 반환 채무까지 보증한 것으로는 보지 않았습니다. 민사소송법 제251조 (장래이행의 소): 장래의 이행을 청구하는 소는 미리 청구할 필요가 있는 경우에 한하여 제기할 수 있습니다. 원고 A가 청구한 지연손해금은 원고의 주택 인도 의무 선이행을 전제로 하는 장래의 채무였기 때문에, 현재 시점에서 미리 청구할 필요가 없다고 보아 이 부분 청구가 각하되었습니다. ### 참고 사항 부동산 계약 전 반드시 등기부등본을 열람하여 소유자 및 권리 관계, 특히 신탁등기 여부를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 신탁등기가 있는 경우 임대인(위탁자)은 주택의 실질적 소유자이지만 법률상 소유자는 신탁회사(수탁자)이므로, 임대차 계약의 유효성이나 보증금 보호에 문제가 생길 수 있습니다. 신탁등기 말소 약정 시 말소 기한을 계약서에 명확히 명시하고 기한 내 미이행 시 계약의 해제, 보증금 반환 절차, 위약금 등에 대한 조항을 상세하게 포함해야 합니다. 이행각서 등으로 연대보증을 받는 경우, 보증의 범위가 특정 계약 조건에 한정되는지, 아니면 묵시적 갱신 등으로 연장되는 계약에도 적용되는지 명확히 확인해야 합니다. 본 사례에서는 연대보증인의 책임이 묵시적으로 갱신된 계약에는 미치지 않는다고 판단되었습니다. 계약을 끝내는 방법에는 해제와 해지가 있습니다. 해제는 소급하여 계약이 처음부터 없었던 상태로 돌아가는 것이고, 해지는 장래에 대해 계약의 효력을 소멸시키는 것입니다. 특히 계약 불이행 시 계약 해제를 위해서는 채무 이행 최고(독촉) 및 해제 의사표시가 상대방에게 도달해야 합니다. 본 사례처럼 해제 의사표시 도달 전에 채무 불이행 상태가 해소되면 해제가 어려울 수 있습니다. 주택임대차보호법 제6조의2에 따라 임대차 계약이 묵시적으로 갱신되면 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있으며, 통지 후 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다. 이는 임차인에게 유리한 조항이므로 활용할 수 있습니다. 임대차 계약 종료 시 임차인의 주택 인도 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 동시에 이행되어야 하는 관계입니다. 따라서 임차인이 주택을 인도하지 않은 상태에서는 임대인이 보증금을 반환하지 않더라도 지연손해금이 발생하지 않을 수 있습니다.

공인중개사가 신탁 부동산 임대차 중개 시 신탁 내용을 설명하지 않아 발생한 손해배상 사건

이 사건은 공인중개사 B가 신탁등기된 부동산의 임대차 계약을 중개하면서 신탁관계에 대해 제대로 설명하지 않아 임차인인 원고 A가 임대차보증금을 회수하지 못하게 되자, 공인중개사와 공제계약을 맺은 협회를 상대로 손해배상을 청구한 사건입니다. 법원은 공인중개사의 설명 의무 위반을 인정했으나, 임차인 또한 등기부등본을 제대로 확인하지 않은 과실이 있다고 보아 공인중개사와 협회의 책임을 70%로 제한하여 8천 4백만 원을 배상하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 신탁된 부동산을 임대차 계약한 세입자 - 피고 B: 임대차 계약을 중개한 공인중개사 - 피고 C협회: 공인중개사 B와 공제계약을 맺은 협회 - D: 신탁된 부동산의 실제 소유자이자 원고와 임대차 계약을 맺은 임대인으로, 사기죄로 징역 4년을 선고받았습니다. - G: 신탁부동산의 수탁자(등기상 소유자) ### 분쟁 상황 D은 자신의 다세대주택을 G에 신탁하고 신탁등기를 마쳤는데, 신탁계약 내용에 따르면 수탁자인 G의 사전 동의 없이는 임대가 불가능했습니다. 그럼에도 불구하고 개업공인중개사 B는 이러한 신탁관계에 대해 원고에게 제대로 설명하지 않았고, 중개대상물 확인·설명서에도 신탁 관련 내용을 기재하지 않은 채 D과 원고 사이에 임대차 계약을 중개했습니다. 원고는 신탁 사실을 모른 채 임대차보증금 1억 3천만 원에 계약을 체결했고, 그 후 D이 다른 임차인들에게도 거액의 보증금을 반환하지 못하여 사기죄로 징역 4년을 선고받는 등 보증금 반환이 불가능한 상황에 처했습니다. 부동산은 공매 절차에 들어갔고, 원고는 주택임대차보호법상 대항력이나 우선변제권을 주장하기 어려운 상황이 되어 보증금 1억 2천만 원(이미 일부 반환받은 1천만 원 제외)을 회수하기 어렵게 되자, 공인중개사 B와 B의 공제사업자인 C협회에 손해배상을 청구하게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 신탁관계가 설정된 부동산을 중개하는 공인중개사가 임차인에게 신탁원부와 그 법적 의미, 임대차계약의 효력(대항력, 우선변제권) 등을 성실하고 정확하게 설명할 의무를 다했는지 여부 및 이로 인해 발생한 손해에 대한 공인중개사의 책임 범위가 주된 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고들(공인중개사 B와 C협회)이 공동으로 원고에게 84,000,000원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용은 원고가 10%, 피고들이 90%를 각각 부담하도록 했습니다. ### 결론 재판부는 공인중개사 B가 신탁된 부동산의 임대차 계약을 중개하면서 신탁원부를 제시하고 신탁관계의 법적 의미 및 임차인의 대항력, 우선변제권 취득 가능성 등에 대해 성실하고 정확하게 설명할 의무를 위반했다고 보았습니다. 이로 인해 원고는 임대차보증금 1억 2천만 원을 회수하지 못하는 손해를 입게 되었지만, 원고 또한 신탁원부를 포함한 등기부등본을 직접 확인하지 않은 잘못이 인정되어 피고들의 손해배상 책임을 70%로 제한했습니다. 따라서 최종적으로 피고들은 1억 2천만 원의 70%인 8천 4백만 원을 원고에게 지급하게 되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다. 1. **공인중개사법 제30조 제1항**: 개업공인중개사는 중개행위를 할 때 고의 또는 과실로 거래 당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 경우 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 신탁 부동산 중개 시 공인중개사는 신탁원부를 제시하고, 신탁관계의 법적 의미와 효력(예: 임대인의 소유가 아닌 부동산에 대한 임대차 계약임을 명확히 알리고, 수탁자의 동의가 없으면 대항할 수 없다는 점 등)을 성실하고 정확하게 설명할 의무가 있습니다. 2. **부동산등기법 제81조 제3항**: 신탁원부는 등기기록의 일부로 간주됩니다. 이는 신탁의 상세한 내용이 공시되어 있으므로, 계약 당사자들이 등기부등본을 통해 신탁원부를 확인함으로써 신탁 관계를 알 수 있음을 의미합니다. 3. **대법원 판례**: 대법원은 신탁관계가 설정된 부동산에 관하여 임대차 계약을 중개하는 공인중개사는 신탁원부를 제시하고, 신탁관계 설정 사실 및 그 법적인 의미와 효과, 즉 대상 부동산의 소유자가 수탁자이며, 수탁자의 사전 승낙이나 사후 승인이 없다면 수탁자에게 임대차 계약으로서 대항할 수 없다는 점 등을 성실하고 정확하게 설명해야 할 의무가 있다고 일관되게 판시하고 있습니다. ### 참고 사항 신탁된 부동산의 임대차 계약을 고려할 때는 다음과 같은 점들을 반드시 확인해야 합니다. 1. 신탁원부 확인: 등기부등본뿐만 아니라 신탁원부(등기기록의 일부)를 반드시 열람하여 수탁자가 누구인지, 신탁계약의 상세 내용, 특히 임대차 계약 체결 시 수탁자의 동의가 필요한지 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 2. 공인중개사의 설명 의무: 공인중개사가 신탁관계의 법적 의미와 임차인이 대항력이나 우선변제권을 주장할 수 있는지 여부에 대해 정확하고 상세하게 설명하는지 확인하고, 부족하다고 판단되면 추가 설명을 요구해야 합니다. 3. 수탁자의 동의 확인: 임대차 계약 체결 시 반드시 수탁자(등기상 소유자)의 사전 서면 동의를 받아야 합니다. 동의가 없는 임대차 계약은 추후 수탁자에게 그 효력을 주장하기 어려울 수 있습니다. 4. 임대인과 수탁자의 관계 명확화: 임대인이 실제 소유주가 아닌 신탁자일 경우, 임대차 계약의 법적 안전성을 더욱 철저히 검토해야 합니다. 5. 보증금 회수 가능성: 신탁 부동산은 복잡한 권리관계로 인해 문제가 발생했을 때 보증금 회수가 어려울 수 있으므로, 이러한 위험을 충분히 인지하고 신중하게 계약해야 합니다. 본 사례처럼 임차인도 등기부등본을 제대로 확인하지 않은 과실로 인해 손해배상액이 제한될 수 있습니다.

전세 보증금 반환 과정에서 생긴 분쟁 판결

원고 A는 이 사건 건물을 2011년부터 임차하여 여러 차례 계약을 갱신하였습니다. 2019년 피고 H가 건물의 소유권을 취득하면서 원고 A와 2019년, 2022년 두 차례 임대차계약을 갱신하였고, 이 과정에서 임차보증금은 4억 4,100만 원까지 증액되었습니다. 2024년 1월 8일 계약 만료를 앞두고 원고 A는 2023년 12월 4일 계약 해지를 통보했다고 주장했으나, 피고 H는 새로운 임대차 계약이 체결되었다고 주장하며 보증금 반환에 이견을 보였습니다. 법원은 계약이 묵시적으로 갱신되었으며, 원고 A가 이 사건 소를 제기한 2024년 5월 14일 이후 소장 송달일(2024년 5월 22일)로부터 3개월이 지난 2024년 8월 22일에 계약이 해지되었다고 판단했습니다. 원고 A는 2024년 8월 24일 건물을 인도하였고, 피고 H는 보증금 일부를 반환하였으나, 원고 A는 여전히 4,727,977원의 잔액과 지연손해금을 청구했습니다. 피고 H는 부엌 대리석 상판 훼손에 대한 원상복구 비용 88만 원을 보증금에서 공제해야 한다고 주장했습니다. 법원은 피고 H의 원상복구 비용 공제 주장을 받아들여, 최종적으로 피고 H가 원고 A에게 7,977원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 이 사건 건물을 임차하여 거주해온 세입자로, 임대차보증금의 반환을 청구한 당사자입니다. - 피고 H: 이 사건 건물의 소유권을 취득한 새로운 임대인으로, 원고 A와 임대차 계약을 갱신하고 보증금 반환 의무가 있는 당사자입니다. ### 분쟁 상황 세입자 A는 2011년부터 임차해온 주택의 계약이 묵시적으로 갱신된 후, 주택 매매 잔금일 등 개인적인 사정으로 인해 임대차 계약을 해지하고 임대차보증금 전액을 돌려받고자 했습니다. 하지만 임대인 H는 자금 사정을 이유로 보증금 반환에 난색을 표하거나, 새로운 임대차 계약이 체결되었으므로 계약이 종료되지 않았다고 주장했습니다. 또한, 임대인 H는 세입자 A가 건물을 인도할 당시 부엌 대리석 상판이 훼손된 상태였으므로 해당 부분의 원상복구 비용 88만 원을 임차보증금에서 공제해야 한다고 주장했습니다. 이처럼 임대차 계약의 해지 시점, 새로운 계약 체결 여부, 보증금 반환액, 그리고 원상회복 의무 이행 여부를 둘러싼 양측의 입장 차이로 인해 임차보증금 반환을 요구하는 소송이 발생했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 1. 임대차 계약의 묵시적 갱신 여부 및 그에 따른 계약 해지 통보의 효력 발생 시점입니다. 2. 원고와 피고 사이에 새로운 임대차 계약이 체결되었는지 여부입니다. 3. 임차인의 원상회복 의무 불이행으로 인한 손해배상액을 임차보증금에서 공제할 수 있는지 여부입니다. 4. 최종적으로 반환해야 할 임차보증금 잔액과 이에 대한 지연손해금의 범위 및 이율입니다. ### 법원의 판단 1. 피고 H는 원고 A에게 7,977원 및 이에 대하여 2024년 10월 31일부터 2024년 12월 5일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 원고 A의 나머지 청구를 기각한다. 3. 소송비용은 각자 부담한다. 4. 제1항은 가집행할 수 있다. ### 결론 법원은 이 사건 임대차계약이 주택임대차보호법에 따라 묵시적으로 갱신되었으나, 원고 A가 2024년 5월 14일 소송을 제기함으로써 해지의사를 명확히 하였고, 이에 따라 소장 송달일인 2024년 5월 22일로부터 3개월이 지난 2024년 8월 22일에 계약이 해지된 것으로 판단했습니다. 피고 H가 주장한 2024년 1월경 새로운 임대차계약 체결 주장은 인정되지 않았습니다. 또한, 원고 A가 이 사건 건물을 인도하는 과정에서 부엌 대리석 상판 중 일부를 훼손한 사실이 인정되어, 피고 H가 주장한 원상복구 비용 88만 원이 임차보증금에서 공제되어야 한다고 보았습니다. 최종적으로 법원은 피고 H가 원고 A에게 임차보증금 잔액 7,977원과 이에 대한 지연손해금(최종 변제일 다음 날부터 판결 선고일까지는 민법상 연 5%, 그 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%)을 지급해야 한다고 판결했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련하여 다음 법령과 법리가 적용되었습니다. 1. **주택임대차보호법 제6조 제1항 (계약의 갱신)**​: 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다는 통지를 하지 아니한 경우, 또는 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이 사건에서는 원고와 피고 모두 정해진 기간 내에 갱신 거절 통지를 하지 않아 임대차 계약이 묵시적으로 갱신되었습니다. 2. **주택임대차보호법 제6조의2 제1항, 제2항 (묵시적 갱신의 경우 계약 해지)**​: 제6조 제1항에 따라 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 보지만, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있으며, 이 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 이 사건에서는 원고가 소를 제기한 것이 계약 해지의 명확한 의사표시로 인정되어, 소장 송달일로부터 3개월 후에 임대차 계약이 해지된 것으로 판단되었습니다. 3. **민법 제615조, 제654조 (임차인의 원상회복 의무)**​: 임차인은 임대차 계약이 종료되면 임차물을 원상에 회복하여 임대인에게 반환할 의무가 있습니다. 그러나 임차인이 선량한 관리자의 주의의무를 다했음을 입증하지 못하는 한, 임차물의 훼손에 대해 원상회복 책임을 집니다. 이 사건에서 원고가 부엌 대리석 상판 훼손에 대해 입증하지 못했으므로, 원상복구 비용 88만 원이 임차보증금에서 공제되었습니다. 4. **소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정이율)**​: 금전채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우, 금전채무불이행으로 인한 손해배상액 산정의 기준이 되는 법정이율은 연 12%입니다. 다만, 대법원 판례에 따라 지연손해금의 원본채무가 이미 변제로 소멸하여 이행 판결이 선고될 수 없는 경우 지연손해금에 대해서는 민법이 정한 연 5%의 이율이 적용됩니다. 이 사건에서는 피고가 임차보증금을 최종 변제한 다음 날부터 판결 선고일까지는 민법상 연 5%가 적용되었고, 그 다음 날부터는 연 12%가 적용되었습니다. ### 참고 사항 1. 임대차 계약이 만료될 경우, 임대인과 임차인 모두 계약 갱신 거절 의사가 있다면 주택임대차보호법에서 정하는 기간(일반적으로 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지) 내에 상대방에게 명확히 통보하여 묵시적 갱신을 피해야 합니다. 2. 만약 계약이 묵시적으로 갱신되었다면, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있으며, 이때 해지의 효력은 통지가 임대인에게 도달한 날로부터 3개월 후에 발생하므로 보증금 반환 시기를 염두에 두어야 합니다. 3. 임대차 기간 중 또는 종료 시, 보증금 감액 등 새로운 계약 조건을 논의할 때는 구두 합의보다는 반드시 서면 계약서를 작성하여 명확한 내용을 기록해야 추후 분쟁 발생 시 입증 자료로 활용할 수 있습니다. 4. 주택을 인도할 때는 임차인이 입주 시점과 퇴거 시점의 주택 상태를 비교할 수 있도록 사진이나 동영상을 촬영하여 보관하는 것이 중요합니다. 특히 파손 여부에 대한 다툼이 있을 때 이는 핵심적인 증거가 됩니다. 5. 임차물의 통상적인 사용으로 인한 마모나 기능 저하는 임차인의 원상회복 의무 범위에 해당하지 않습니다. 다만, 임차인의 고의나 중과실로 인한 훼손은 원상복구 대상이 되므로, 손상 발생 시 임대인에게 즉시 알리고 적절한 조치를 취하는 것이 좋습니다.

신탁등기 말소 지연 임대인의 보증금 반환 의무와 연대보증 책임 사건

임차인 A는 임대인 B로부터 주택을 임차하며 B가 특정 기한까지 신탁등기를 말소하기로 약정했습니다. 임대인 B는 약속을 지키지 못해 임차인 A는 계약 해제 및 임차보증금 반환을 청구하는 소송을 제기했습니다. 법원은 임대인 B의 신탁등기 말소 지연이 있었으나, 임차인 A의 계약 해제 의사 표시가 임대인 B가 신탁등기를 말소하기 전에 도달하지 않아 해제가 적법하지 않다고 판단했습니다. 그러나 임차인 A의 청구에 계약 해지 주장이 포함되어 있다고 보아 임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 후 임차인이 해지를 통지하여 계약이 해지되었으므로, 임대인 B는 임차주택을 인도받는 동시에 임차보증금 295,000,000원을 반환할 의무가 있다고 판결했습니다. 신탁등기 말소 의무에 대한 연대보증을 했던 피고 C에 대해서는 묵시적 갱신된 계약 해지 시의 보증금 반환 채무를 보증한 것이 아니므로 책임을 인정하지 않았습니다. 또한 임차인 A의 지연손해금 청구는 장래 이행을 청구하는 것으로 보아 부적법하다고 각하했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 주택을 임차한 임차인. - 피고 B: 주택을 임대한 임대인으로, 계약 조건 불이행의 당사자. - 피고 C: 임대인 B의 신탁등기 말소 의무 이행에 대한 연대보증인. - D 주식회사: 이 사건 주택의 신탁등기가 경료되었던 신탁회사. ### 분쟁 상황 임차인 A는 2022년 5월 23일 피고 B와 임대차 계약을 체결하며 임차보증금 295,000,000원, 임차기간 2022년 7월 7일부터 2024년 7월 7일까지로 정했습니다. 당시 주택에는 D 주식회사 앞으로 신탁등기가 되어 있었고, 임대인 B는 잔금 지급기일인 2022년 7월 7일까지 이 신탁등기를 말소하기로 약정했습니다. 원고 A는 2022년 7월 7일 잔금을 지급하고 입주했지만, 임대인 B는 신탁등기를 말소하지 못했습니다. 이후 2022년 12월 24일, 2023년 5월 8일 두 차례에 걸쳐 이행각서를 작성하며 신탁등기 말소 기한을 연장하고 불이행 시 계약 해제 및 보증금 반환을 약속했습니다. 특히 2023년 5월 8일자 이행각서에는 피고 C가 연대보증을 했습니다. 그러나 임대인 B는 최종 약정 기한인 2023년 5월 31일까지도 신탁등기를 말소하지 못했습니다. 결국 임차인 A는 소송을 제기했으나, 소장 부본이 임대인 B에게 도달하기 전인 2024년 5월 24일 임대인 B가 신탁등기를 말소하면서 문제가 발생했습니다. 임차인 A는 임대인 B와 연대보증인 C를 상대로 임차보증금 반환과 지연손해금을 청구했습니다. ### 핵심 쟁점 임대인 B가 신탁등기 말소 의무를 지키지 않았을 때 임대차 계약이 적법하게 해제되었는지 여부, 묵시적 갱신된 임대차 계약에 따라 임차인이 계약을 해지하고 임차보증금을 반환받을 수 있는지 여부, 신탁등기 말소 의무 불이행에 대한 연대보증인 C가 임차보증금 반환 채무에 대해 책임이 있는지 여부, 임차인이 임차주택을 인도하기 전에도 장래 발생할 지연손해금을 청구할 수 있는지 여부. ### 법원의 판단 피고 B에 대한 지연손해금 청구 부분은 미리 청구할 필요가 없다는 이유로 각하되었습니다. 피고 B는 원고 A로부터 주택을 인도받는 동시에 원고 A에게 임차보증금 295,000,000원을 지급하라는 판결이 내려졌습니다. 이 부분은 가집행할 수 있습니다. 피고 C에 대한 원고 A의 모든 청구는 기각되었습니다. 소송비용은 원고 A와 피고 B 사이에서는 피고 B가 부담하고, 원고 A와 피고 C 사이에서는 원고 A가 부담하게 되었습니다. ### 결론 법원은 임대인 B가 계약 당시 약정했던 신탁등기 말소 의무를 여러 차례 불이행한 사실은 인정했으나, 임차인 A의 계약 해제 의사 표시가 임대인 B가 실제 신탁등기를 말소하기 전에 도달하지 않았으므로 계약 해제는 적법하지 않다고 판단했습니다. 그러나 임차인 A의 소장 부본 도달을 임대차 계약의 해지 통지로 보고, 주택임대차보호법에 따라 묵시적으로 갱신된 임대차 계약을 임차인이 언제든지 해지할 수 있으며 통지 후 3개월이 지나면 효력이 발생한다는 원칙을 적용하여, 임대차 계약이 2024년 9월 12일 해지된 것으로 보았습니다. 이에 따라 임대인 B는 임차주택을 인도받는 동시에 임차보증금 295,000,000원을 임차인 A에게 반환할 의무가 있다고 판시했습니다. 반면 연대보증인 C는 묵시적으로 갱신된 임대차 계약에 따른 보증금 반환 채무까지 연대보증한 것이 아니라고 보아 책임이 없다고 판단했습니다. 또한, 임차인 A가 주택을 아직 인도하지 않은 상태에서 발생하는 지연손해금은 장래에 발생할 채무이므로, 현재 시점에서 미리 청구할 필요가 없다고 보아 해당 청구는 각하되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 민법 제544조 (이행지체와 해제): 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있습니다. 본 사례에서 법원은 이행각서의 내용이 이행 최고 없이도 계약을 해제할 수 있도록 정한 것으로 보았습니다. 하지만 해제 의사표시가 피고에게 도달하기 전에 피고 B가 신탁등기를 말소했으므로, 채무불이행 상태가 해소되어 계약 해제는 부적법하다고 판단했습니다. 주택임대차보호법 제6조의2 (묵시적 갱신 등의 경우 계약의 해지): 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있으며, 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 이 사건 임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 것으로 보았고, 원고 A의 소장 부본 도달을 해지 통지로 간주하여 3개월 후 계약이 해지된 것으로 인정하여 임대인 B의 보증금 반환 의무를 인정하는 근거가 되었습니다. 민법 제374조 (동시이행의 항변권): 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있습니다. 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 주택 인도 의무는 동시이행 관계에 있습니다. 따라서 임차인이 주택을 인도하지 않는 한, 임대인이 보증금을 반환하지 않아도 지연손해금이 발생하지 않는다고 판단되었습니다. 민법 제428조 (보증의 의의): 보증은 주채무자가 이행하지 아니하는 경우에 그 이행을 책임지는 종된 채무를 말합니다. 연대보증인 C의 책임 범위에 대한 판단 근거가 됩니다. 법원은 C의 연대보증이 특정 이행각서에 한정된 것으로 보아 묵시적으로 갱신된 임대차 계약 해지 시의 보증금 반환 채무까지 보증한 것으로는 보지 않았습니다. 민사소송법 제251조 (장래이행의 소): 장래의 이행을 청구하는 소는 미리 청구할 필요가 있는 경우에 한하여 제기할 수 있습니다. 원고 A가 청구한 지연손해금은 원고의 주택 인도 의무 선이행을 전제로 하는 장래의 채무였기 때문에, 현재 시점에서 미리 청구할 필요가 없다고 보아 이 부분 청구가 각하되었습니다. ### 참고 사항 부동산 계약 전 반드시 등기부등본을 열람하여 소유자 및 권리 관계, 특히 신탁등기 여부를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 신탁등기가 있는 경우 임대인(위탁자)은 주택의 실질적 소유자이지만 법률상 소유자는 신탁회사(수탁자)이므로, 임대차 계약의 유효성이나 보증금 보호에 문제가 생길 수 있습니다. 신탁등기 말소 약정 시 말소 기한을 계약서에 명확히 명시하고 기한 내 미이행 시 계약의 해제, 보증금 반환 절차, 위약금 등에 대한 조항을 상세하게 포함해야 합니다. 이행각서 등으로 연대보증을 받는 경우, 보증의 범위가 특정 계약 조건에 한정되는지, 아니면 묵시적 갱신 등으로 연장되는 계약에도 적용되는지 명확히 확인해야 합니다. 본 사례에서는 연대보증인의 책임이 묵시적으로 갱신된 계약에는 미치지 않는다고 판단되었습니다. 계약을 끝내는 방법에는 해제와 해지가 있습니다. 해제는 소급하여 계약이 처음부터 없었던 상태로 돌아가는 것이고, 해지는 장래에 대해 계약의 효력을 소멸시키는 것입니다. 특히 계약 불이행 시 계약 해제를 위해서는 채무 이행 최고(독촉) 및 해제 의사표시가 상대방에게 도달해야 합니다. 본 사례처럼 해제 의사표시 도달 전에 채무 불이행 상태가 해소되면 해제가 어려울 수 있습니다. 주택임대차보호법 제6조의2에 따라 임대차 계약이 묵시적으로 갱신되면 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있으며, 통지 후 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다. 이는 임차인에게 유리한 조항이므로 활용할 수 있습니다. 임대차 계약 종료 시 임차인의 주택 인도 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 동시에 이행되어야 하는 관계입니다. 따라서 임차인이 주택을 인도하지 않은 상태에서는 임대인이 보증금을 반환하지 않더라도 지연손해금이 발생하지 않을 수 있습니다.