김포 아파트 임대보증금 과다 청구 및 반환 판결

이 사건은 김포시 L 아파트 임차인들이 임대사업자인 A 주식회사를 상대로 임대보증금이 구 임대주택법령에서 정한 상한을 초과하여 부당하게 책정되었다며, 초과된 임대보증금을 부당이득으로 반환하라고 청구한 사건입니다. 임차인들은 임대보증금 산정의 기준이 되는 건설원가가 과다하게 계산되었고, 임대보증금 상한이 건설원가의 90%를 초과할 수 없다고 주장했습니다. 이에 대해 A 주식회사는 건설원가가 적법하게 산정되었고, 임대보증금 상한은 건설원가의 100%를 넘지 않으면 된다고 반박했습니다. 또한, A 주식회사는 임차인들에게 미지급 임대료 및 대납 이자 등을 청구하는 반소를 제기했습니다. 법원은 임대사업자가 건설원가의 90%를 초과하여 임대보증금을 받은 부분은 무효이며 부당이득에 해당한다고 판단하여 임차인들의 부당이득반환 청구를 일부 인용했고, 임대사업자가 신탁으로 인해 임대인 지위를 상실했으므로 임대보증금 증액분을 직접 청구할 수 없다고 판단하여 임차인들의 채무부존재 확인 청구를 인용하고 임대사업자의 반소 청구를 모두 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고(반소피고): 김포시 L 아파트의 임차인들로, 과다하게 납부된 임대보증금의 반환을 청구하고 임대보증금 증액 채무의 부존재 확인을 구한 사람들.
• 피고(반소원고): A 주식회사, 김포시 L 아파트의 임대사업자로, 임차인들로부터 임대보증금 반환 청구를 받았으며, 미지급 임대료 및 대납 이자에 대한 반소를 제기한 회사.
• 대한주택보증 주식회사: 피고 A 주식회사로부터 김포시 L 아파트 소유권을 신탁받아 임대인의 지위를 승계한 수탁자.
• O 주식회사: 김포시 L 아파트의 시공사.
• 국제신탁: 초기 임대아파트 사업을 위한 관리형 토지신탁 계약 당사자로, 피고 A 주식회사와 승계 약정을 체결함.

분쟁 상황

김포시에 건설된 한 임대아파트의 임차인들은 임대사업자인 A 주식회사가 임대료를 임대보증금으로 전환하는 과정에서 구 임대주택법령에서 정한 상한선(건설원가의 90%)을 초과하여 임대보증금을 부당하게 책정했다고 주장했습니다. 임차인들은 임대사업자가 건설원가를 산정할 때 '표준건축비'를 기준으로 하고 부풀려진 건축비와 택지비 및 가산비용을 적용하여 건설원가를 과다하게 산정했다고 보았습니다. 이로 인해 임차인들은 법정 상한을 초과하는 임대보증금을 납부하게 되었다고 주장하며, 초과분에 대한 부당이득 반환 소송을 제기했습니다. 반면, 임대사업자 A 주식회사는 임대보증금 상한선이 건설원가의 100%까지 허용되며, 건설원가도 적법하게 산정되었다고 주장했습니다. 또한, 임대사업자는 입주자모집공고 및 임대차계약에 따라 임대보증금 증액 사유가 발생했으며, 임차인들을 대신해 납부한 대출 이자가 있으므로 미지급 임대보증금 증액분과 대납 이자를 반소로 청구했습니다. 이와 함께, 아파트 소유권이 피고 A 주식회사로부터 대한주택보증 주식회사로 신탁 이전되면서, 기존 임대사업자인 피고가 임대인으로서의 권리(임대보증금 증액 청구)를 여전히 행사할 수 있는지에 대한 법률적 쟁점도 발생했습니다.

핵심 쟁점

주요 쟁점은 다음과 같습니다.

1. 임대아파트 임대보증금 산정 시 적용되는 '건설원가'의 적법한 범위와 상한선이 건설원가의 90%인지 100%인지 여부.
2. 건설원가 산정 시 주택금융보증수수료, 쓰레기 이송설비 및 인텔리전트설비 설치비용, 지역난방 부담금 등이 포함될 수 있는지 여부.
3. 법률상 무효인 임대보증금 초과 부분에 대한 부당이득 반환 의무의 성립 여부 및 그 범위.
4. 임차인이 대출을 받아 임대보증금을 지급하고 임대보증금 반환채권을 담보 목적으로 금융기관에 양도한 경우, 임차인의 부당이득 반환 청구권 행사에 미치는 영향.
5. 임대사업자가 신탁계약으로 임대아파트 소유권을 수탁자에게 이전한 후에도 임차인에게 임대보증금 증액분 등을 직접 청구할 수 있는지 여부.
6. 임대보증금 일부 무효 시, 임대사업자가 임대료 채권이나 대납 이자 채권을 가지는지 여부.

법원의 판단

법원은 다음과 같이 판결했습니다.

1. 원고들(임차인)의 부당이득반환 청구 (본소): 피고 A 주식회사는 임차인들에게 구 임대주택법령에서 정한 건설원가의 90%를 초과하여 받은 임대보증금 초과금과 그에 대한 이자(2013년 4월 20일부터 2016년 8월 25일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 20%)를 지급해야 한다. 다만, 임대보증금 반환채권을 전액 양도한 일부 원고들의 청구는 기각되었다.
2. 원고들(임차인)의 채무부존재 확인 청구 (본소): 원고들이 피고 A 주식회사에 대해 피고가 통지한 임대보증금 상승액 및 이에 대한 연체이자 채무가 존재하지 않음을 확인한다.
3. 피고(임대사업자)의 반소 청구: 피고 A 주식회사의 임대보증금 증액분 등 청구는 모두 기각한다.
4. 소송비용: 본소로 인해 생긴 비용은 원고들이 1/20, 피고가 19/20을 각각 부담하고, 반소로 인해 생긴 비용은 피고가 전부 부담한다.

결론

이 판결은 임대사업자가 임대주택의 임대보증금을 산정할 때 관련 법령이 정한 상한선(건설원가의 90%)을 초과하여 임대료를 임대보증금으로 전환한 부분은 사법상 무효이며, 임차인에게 부당이득으로 반환해야 한다고 명확히 했습니다. 또한, 건설원가 산정 시 포함될 수 있는 가산비용의 종류와 기간에 대한 구체적인 기준을 제시했습니다. 특히, 임대아파트 소유권이 신탁법상 수탁자에게 이전된 경우, 위탁자인 기존 임대사업자는 더 이상 임대인으로서의 권리(임대보증금 증액 청구 등)를 임차인에게 직접 행사할 수 없음을 확인했습니다. 이는 임차인들의 주거 안정을 도모하려는 임대주택법의 입법 취지를 강조한 것으로 평가됩니다.

참고 사항

유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다.

1. 임대차 계약 전 임대보증금 산정 기준 확인: 임대주택법의 적용을 받는 임대아파트의 경우, 임대보증금 산정 시 건설원가 대비 90% 상한선이 적용되는지 반드시 확인해야 합니다. 임대사업자가 제시하는 임대보증금 산정 내역, 특히 건설원가 계산의 상세 내용을 면밀히 검토하여 법적 상한을 초과하는 부분이 없는지 확인하는 것이 중요합니다.
2. 건설원가 가산비용의 적정성 검토: 주택금융보증수수료, 쓰레기 이송설비 설치비용 등 가산비용이 건설원가에 포함될 수 있는지 여부와 그 산정 기간이 임대차 기간에 부합하는지 확인해야 합니다. 예를 들어, 임대 기간이 5년인데 12년 치 보증수수료가 반영되었다면 부당한 청구일 수 있습니다.
3. 임대보증금 반환채권 양도 시 신중: 임대보증금을 담보로 대출을 받을 때 임대보증금 반환채권을 금융기관에 양도하는 경우가 많습니다. 이때 양도된 채권의 범위가 부당이득 반환 청구권까지 포함하는지 계약 내용을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 채권이 양도된 범위 내에서는 임차인이 직접 부당이득 반환을 청구하기 어려울 수 있습니다.
4. 임대인의 지위 변경 시 권리 관계 파악: 임대인이 변경되거나 임대아파트 소유권이 신탁회사 등으로 이전되는 경우, 새로운 임대인이 누구인지, 임대차 계약과 관련된 권리(예: 임대료 증액 청구, 임대보증금 반환 의무)가 누구에게 있는지 정확히 파악해야 합니다. 기존 임대사업자가 더 이상 임대인이 아닌 경우, 임대료 증액 등 새로운 요구를 할 수 없을 수 있습니다.
5. 부당이득 반환 청구 가능성: 법령이 정한 임대보증금 상한을 초과하여 지급한 금액은 '법률상 원인 없는 이득'으로 간주되어 부당이득 반환 청구가 가능합니다. 만약 법정 상한을 초과하는 임대보증금을 납부했다면, 해당 금액에 대해 반환을 청구할 수 있습니다. 이때, 지연 이자 발생 시점 등도 고려해야 합니다.