상가 점포 임대차 보증금 반환 및 불법 증축 이행강제금 분쟁 판결

임차인 A는 임대인 B 소유의 상가에서 식당을 운영하던 중, 건물 일부가 불법 증축되어 이행강제금이 부과되었고 천장 누수 등의 문제로 영업을 중단하게 되었습니다. A는 누수 및 불법 증축 문제로 임대차 계약이 해지되었다고 주장하며 보증금 반환, 이행강제금 대납액, 영업손실 및 권리금 상당 손해배상을 청구했습니다. 법원은 임대차 계약이 기간 만료로 종료되었다고 판단하고, 임대인 B는 임차인 A에게 보증금 중 미지급 차임을 공제한 2,830만 원과 A가 대납했던 이행강제금 8,107,910원을 반환하라고 판결했습니다. 단, 보증금 반환은 A가 점포를 원상회복하여 인도하고 폐업 신고를 마치는 것과 동시 이행되어야 한다고 보았습니다. 반면 A의 영업손실 및 권리금 상당 손해배상 청구는 기각되었습니다.

관련 당사자

• 원고 (임차인 A): 서울 광진구의 한 건물 1층에서 'D식당'이라는 상호로 음식점을 운영한 사람으로, 임대차 계약 기간 중 누수 발생과 건물 일부의 불법 증축으로 인한 이행강제금 문제로 임대인과 분쟁이 발생했습니다.
• 피고 (임대인 B): 원고 A가 임차했던 서울 광진구 건물의 소유자로, 임차인과의 임대차 계약 종료 후 보증금 반환 및 이행강제금 대납액 지급 의무를 가진 당사자입니다.
• 광진구청장: 불법 증축된 건물 부분에 대해 피고에게 위반건축물 시정명령 및 이행강제금을 부과했으며, 원고에게는 식품위생법 관련 처분사전통지를 한 행정기관입니다.

분쟁 상황

임차인 A는 2010년 2월 26일 임대인 B와 서울 광진구에 위치한 건물 1층 점포를 보증금 4,000만 원, 월 차임 130만 원에 임대하는 계약을 체결하고, 'D식당'이라는 상호로 음식점을 운영해왔습니다. 계약은 2012년 6월 20일 동일 조건으로 갱신되었고 이후 묵시적으로 갱신되어 왔습니다. 문제는 임대차 계약 체결 전 건물 일부가 불법 증축되었고, 이로 인해 2010년 4월 28일 위반건축물로 등록되어 광진구청이 임대인 B에게 시정명령과 함께 여러 차례 이행강제금을 부과한 사실이었습니다. 임차인 A는 2014년 5월부터 2020년 5월까지 B가 알려준 계좌로 이행강제금 합계 8,107,910원을 대신 납부했습니다. 2020년 8월 초, 점포 천장에서 누수가 발생하여 A는 식당 영업을 중단했고, B는 누수 수리 공사를 진행하며 공사 기간 동안의 영업손실 보상금 1,212,000원을 A에게 지급했습니다. 그러나 A는 수리 이후에도 누수가 재발하고 위생 문제가 심각하다며, 2020년 8월 말 B에게 임대차 계약의 지속이 어렵다는 문자메시지를 보내고 시설비, 권리금, 보증금, 영업손실 비용 등을 요구했습니다. 이후 광진구 보건소는 A에게 영업장 무단확장(불법 증축 부분 사용)을 이유로 시정명령이 예정되어 있다는 처분사전통지를 했고, A는 이를 B에게 알렸습니다. A는 2020년 9월부터 차임을 지급하지 않았고, 2020년 10월 중순경 가구, 집기, 비품을 남겨둔 채 점포에서 퇴거했으나, 폐업 신고는 하지 않았습니다. A는 2020년 11월부터 다른 곳에서 음식점 영업을 시작했습니다. 이에 A는 B를 상대로 임대차 보증금 반환, 이행강제금 대납액, 영업손실 및 권리금 상당의 손해배상을 청구하는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다.

• 임대차 계약의 종료 원인 (임대인의 수선의무 위반, 무단증축 관련 사용·수익 의무 위반으로 인한 해지 또는 기간 만료로 인한 종료)
• 임대차 보증금 반환 의무의 범위 및 공제 사유 (연체 차임 등)
• 임차인의 점포 원상회복 및 인도 의무와 보증금 반환 의무의 동시이행 여부
• 임차인이 주장하는 임대인의 수선의무 불이행으로 인한 영업손실 및 권리금 상당 손해배상 청구의 인정 여부
• 임차인이 대납한 이행강제금에 대한 부당이득 반환 또는 손해배상 청구의 인정 여부

법원의 판단

법원은 다음과 같이 판결했습니다.

1. 임대차 계약 종료: 원고의 주장과 달리, 피고의 수선의무 위반이나 무단증축 관련 사용·수익 의무 위반으로 임대차 계약이 해지된 것이 아니라, 묵시적 갱신 후 상가건물 임대차보호법에 따라 2021년 6월 24일 기간 만료로 종료되었다고 보았습니다.
2. 보증금 반환: 피고는 원고에게 임대차 보증금 4,000만 원에서 원고가 2020년 9월부터 2021년 6월 24일까지 연체한 9개월치 차임 1,170만 원을 공제한 2,830만 원을 반환할 의무가 있다고 판단했습니다.
3. 동시이행: 위 보증금 2,830만 원의 반환은 원고가 이 사건 점포를 원상회복하여 인도하고, 영업허가에 대한 폐업신고 절차를 이행하는 것과 동시 이행되어야 한다고 결정했습니다.
4. 이행강제금 반환: 피고는 원고에게 원고가 대납했던 이행강제금 8,107,910원과 이에 대한 지연손해금(2020년 5월 26일부터 2022년 10월 25일까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 부당이득으로 반환하라고 판결했습니다.
5. 손해배상 청구 기각: 원고의 수선의무 불이행으로 인한 매출액 상당 손해배상 청구 및 권리금 상당 손해배상 청구는 기각되었습니다. 법원은 피고의 수리공사 이후에도 음식점 영업을 할 수 없을 정도의 누수가 발생했다고 보기 어렵고, 원고가 3기 차임을 연체했으므로 피고가 상가임대차보호법상 권리금 회수 기회 보호 의무를 부담하지 않는다고 판단했습니다.

결론

임대차 계약은 임대인의 귀책사유로 해지된 것이 아니라 기간 만료로 종료되었고, 임대인은 임차인에게 미지급 차임을 공제한 보증금 일부와 임차인이 대납한 이행강제금을 반환해야 합니다. 다만 보증금 반환은 임차인의 점포 인도 및 원상회복 의무와 동시에 이행되어야 합니다. 임차인이 청구한 영업손실 및 권리금 손해배상은 기각되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.

• 민법 제623조 (임대인의 수선의무)​: 임대인은 임대차 계약 기간 동안 임차인이 임차물을 사용하고 수익하는 데 필요한 상태로 유지할 의무를 가집니다. 그러나 사소한 하자는 임차인이 스스로 고쳐야 하며, 임대인은 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 중대한 하자에 대해서만 수선의무를 부담합니다. 본 판례에서는 피고의 누수 수리 공사 이후에 음식점 영업을 할 수 없을 정도의 누수가 발생했다고 인정하기 어렵다고 보아 임대인의 수선의무 위반으로 인한 해지를 인정하지 않았습니다.
• 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항 (묵시적 갱신 및 계약 기간)​: 임대인이 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않거나 임차인이 갱신을 원하지 않는 경우, 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이 경우 임대차의 존속기간은 1년으로 봅니다. 본 판례에서 계약이 여러 차례 묵시적으로 갱신되었으므로, 법정 기간에 따라 2021년 6월 24일 계약이 기간 만료로 종료되었다고 보았습니다.
• 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 단서, 제10조 제1항 제1호 (권리금 회수 기회 보호 예외)​: 임대인은 원칙적으로 임차인의 권리금 회수 기회를 방해해서는 안 되지만, 임차인이 3개월분의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 경우에는 권리금 회수 기회 보호 의무를 부담하지 않습니다. 본 판례에서는 원고가 임대차 기간 중 3개월 이상 차임을 연체했으므로, 피고가 권리금 회수 기회 보호 의무를 부담하지 않는다고 판단하여 원고의 권리금 상당 손해배상 청구를 기각했습니다.
• 민법상 부당이득 반환 의무: 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 인해 이익을 얻고 이로 인해 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환해야 합니다. 본 판례에서는 건물 소유자인 임대인 B가 납부해야 할 이행강제금을 임차인 A가 대납하여 B가 법률상 원인 없이 이익을 얻었다고 보아, B는 A에게 대납한 이행강제금을 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 판시했습니다.
• 민법상 동시이행의 항변권: 임대차 계약이 종료되면 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 임차물 인도 및 원상회복 의무는 동시이행 관계에 있습니다. 임차인의 원상회복 의무에는 점유 이전뿐만 아니라 임대 당시의 용도에 맞게 다시 사용할 수 있도록 협력할 의무, 즉 폐업 신고 절차 이행 의무까지 포함됩니다. 본 판례에서는 원고가 점포 내 가구, 집기, 비품을 그대로 두고 폐업 신고를 하지 않았으므로, 피고의 보증금 반환 의무는 원고의 점포 인도 및 폐업 신고 의무와 동시 이행되어야 한다고 판단했습니다.
• 부당이득의 의미: 부당이득 반환에서 이득이란 실질적인 이익을 의미합니다. 임차인이 계약 종료 후에도 목적물을 점유했으나 본래의 목적대로 사용·수익하지 않아 실질적인 이득을 얻지 못했다면, 임대인에게 손해가 발생했더라도 임차인의 부당이득 반환 의무는 성립되지 않습니다. 본 판례에서 원고가 계약 종료 후 점포에서 영업을 하는 등 본래 용법대로 사용·수익했다고 볼 증거가 없으므로 차임 상당 부당이득 청구를 기각했습니다.

참고 사항

상가 임대차 분쟁과 관련하여 유사 사례에서 참고할 내용은 다음과 같습니다.

• 임대차 계약 시 건물 상태 확인: 상가 임대차 계약을 체결하기 전에 건물 등기부등본 및 건축물대장을 통해 건물의 불법 증축 여부나 위반 건축물 등록 여부를 반드시 확인해야 합니다. 특히 불법 증축 부분이 있는 경우 그 처리 방안 및 이행강제금 발생 시 책임 소재를 계약서에 명확히 명시하는 것이 중요합니다.
• 유지보수 책임 명확화: 누수, 파손 등 건물의 하자가 발생할 경우 임대인과 임차인 중 누가 어떤 범위까지 수리 의무를 부담하는지 임대차 계약서에 구체적으로 명시하여 분쟁을 예방해야 합니다.
• 문제 발생 시 기록 및 증거 확보: 누수 등 문제가 발생했을 때는 즉시 사진이나 영상으로 현장 상황을 기록하고, 임대인에게 문자, 내용증명 등으로 통지하여 문제 해결을 요청한 증거를 남겨야 합니다. 구두 합의보다는 서면 합의가 중요합니다.
• 임차인의 차임 연체 및 계약 해지: 임차인이 3개월분 차임을 연체하면 상가건물 임대차보호법에 따른 권리금 회수 기회 보호를 받지 못할 수 있습니다. 계약 해지를 주장하며 점포를 비우더라도, 적법한 절차 없이 차임 지급을 중단하는 것은 주의해야 합니다.
• 임대차 종료 시 원상회복 및 인도: 임대차 계약이 종료되면 임차인은 점포를 임대 당시의 상태로 원상회복하여 임대인에게 인도하고, 사업자 등록 폐업 등 행정 절차도 완료해야 합니다. 이러한 의무를 이행하지 않으면 보증금 반환이 지연되거나 거부될 수 있습니다.
• 권리금 회수 기회 보호: 상가건물 임대차보호법상 임차인은 원칙적으로 권리금 회수 기회를 보호받지만, 임차인이 차임을 3개월 이상 연체하는 등 계약상 의무를 위반하면 이러한 보호를 받지 못할 수 있습니다.
• 이행강제금 등 대납 금원 처리: 건물주의 의무인 이행강제금을 임차인이 대신 납부하게 되는 경우, 반드시 서면으로 대납 사실과 추후 반환 또는 정산 방식 등에 대한 약정을 해두어야 법적 분쟁 시 유리합니다.