Q. 상가건물 임대차 계약을 체결할 때 상가에 대한 수선의무는 임차인의 부담으로 한다는 특약을 맺었습니다. 그런데 최근 지붕의 균열로 비가 많이 새고 있는데, 이것도 임차인인 제가 고쳐야 하나요?

임대인이 수리해야 합니다.

본래 임대인에게 수선의무가 있지만 특약에 의해 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있습니다.

그러나 상가건물의 벽이 갈라져 있거나 비가 새는 경우와 같이 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선에 대해서는 특별한 사정이 없는 한 임대인이 그 수선의무를 부담해야 합니다.

따라서 질문의 경우에는 임대인이 수리해야 할 의무가 발생합니다.

◇ 상가건물을 사용·수익하게 할 임대인의 의무

• 임대인은 임차인이 목적물인 상가건물을 사용·수익할 수 있도록 할 의무를 집니다. 이를 위해 임대인이 상가건물을 임차인에게 인도하여야 하며, 임차인이 임대차기간 중 그 상가건물을 사용·수익하는 데 필요한 상태를 유지하게 할 수선의무를 집니다.
• 그러나 상가건물의 파손·장해의 정도가 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임차인이 그 수선의무를 부담합니다.

◇ 수선의무에 대한 특약

• 임대인의 수선의무는 특약에 의해 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있습니다.
• 그러나 상가건물의 벽이 갈라져 있거나 비가 새는 경우, 낙뢰로 인한 상가건물의 화재 발생 등 천재지변 또는 불가항력적인 사유로 상가건물이 파손된 경우와 같이 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선에 대해서는 특별한 사정이 없는 한 임대인이 그 수선의무를 부담합니다.

◇ 손해배상 청구 등

• 임차인은 임대인이 상가건물을 수선해주지 않는 경우 손해배상을 청구할 수 있고, 상가건물 임대차계약을 해지하거나 파손된 건물의 수리가 끝날 때까지 차임의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있습니다.