임대차
원고 A가 임대인 B와 체결한 임대차계약에 따라 보증금 5천만 원을 지급하고 거주하던 중, 임대인 B가 파산하고 임대차 목적 부동산이 경매에 넘어가자 A가 보증금 반환을 청구하여 승소한 사건입니다. A는 대항력과 확정일자를 갖추고 있었으므로, 파산 절차와 별개로 보증금 반환을 받을 수 있었습니다.
원고 A는 2017년 2월 24일 임대인 B와 임대차계약을 맺고 보증금 5천만 원을 지급한 후 같은 해 2월 27일 전입신고와 확정일자를 받았습니다. 이후 임대차계약이 묵시적으로 갱신되던 중, 2024년 4월 30일 임대인 B의 채권자인 E조합이 임대차 목적물인 부동산에 임의경매를 신청했습니다. 뒤이어 2024년 9월 9일 임대인 B는 파산선고를 받았고, 파산관재인 C가 선임되었습니다. 이에 A는 2024년 7월 2일 경매 절차에서 임대차보증금에 대한 배당요구신청을 함과 동시에 파산관재인 C를 상대로 임대차보증금 반환 소송을 제기하게 되었습니다.
임대인이 파산하고 임대 목적물이 경매에 넘어간 상황에서, 임차인이 주택임대차보호법상의 대항력과 확정일자를 갖춘 경우 파산 절차와 무관하게 임대차보증금을 우선하여 반환받을 수 있는지 여부
피고(파산자 B의 파산관재인 C)는 원고(A)에게 임대차보증금 5천만 원을 지급해야 하며, 소송 비용도 피고가 부담한다. 이 판결은 가집행할 수 있다.
원고 A와 임대인 B 사이의 임대차계약은 원고의 해지로 종료되었으므로, 피고(파산관재인 C)는 원고에게 임대차보증금 5천만 원을 반환할 의무가 있다. 특히 주택임대차보호법상 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인은 채무자회생 및 파산에 관한 법률 제415조 제1항에 따라 인정되는 우선변제권 범위 내에서 파산 절차를 통하지 않고도 보증금을 돌려받을 수 있다.
채무자회생 및 파산에 관한 법률 제415조 제1항: 이 조항은 주택임대차보호법 및 상가건물 임대차보호법에 따라 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인에게 우선변제권을 인정합니다. 즉, 임대인이 파산하더라도 해당 임차인은 파산 채권자들과 달리 파산 절차에 의하지 않고 임대차보증금반환채권의 만족을 받을 수 있도록 하여 임차인의 주거권 및 재산권을 보호합니다. 주택임대차보호법상 대항력 및 우선변제권: 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치면 대항력을 갖게 되어 임대차 기간 중 임대인이 바뀌어도 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있습니다. 여기에 확정일자까지 받으면 경매나 공매 시 후순위권리자보다 보증금을 먼저 변제받을 수 있는 우선변제권이 생깁니다. 이 사건의 원고 A는 전입신고와 확정일자를 받아 이러한 보호를 받을 수 있었습니다.
임대차계약 체결 시에는 반드시 전입신고와 확정일자를 즉시 받아 대항력과 우선변제권을 확보해야 합니다. 이는 임대인이 파산하거나 임대 목적물이 경매에 넘어가는 등 예상치 못한 상황 발생 시 보증금을 보호받는 데 결정적인 역할을 합니다. 임대인이 파산하더라도 주택임대차보호법상 요건을 갖춘 임차인은 파산 절차와는 별도로 우선변제권을 통해 보증금을 반환받을 수 있으므로, 관련 절차를 확인하고 적극적으로 권리를 행사해야 합니다. 임대차 목적물이 경매에 넘어가는 경우, 법원에 배당요구신청을 하여 보증금 채권을 신고해야 합니다. 배당요구는 정해진 기간 내에 이루어져야 합니다.
