김건우 변호사

아파트 재건축조합 상가 조합원 무상 품목 제공 결의 무효 확인 사건

U아파트 재건축 조합의 상가 소유 조합원들이 제기한 소송에서, 법원은 조합 임시총회에서 결의된 시스템 에어컨, 세탁기, 냉장고 등 무상 품목 제공 안건 및 관련 관리처분변경계획안이 상가 조합원에게 부당하게 비용을 전가하여 무효라고 판결했습니다. 그러나 기존 관리처분계획의 상가 분양가 산정 방식이나 종전자산 감정평가 방식에 대해서는 문제가 없다고 판단하여 원고들의 해당 주장은 기각되었습니다. ### 관련 당사자 - 원고들: 재건축 사업구역 내 상가를 소유한 조합원 12명 (A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L). 이들은 피고 조합의 임시총회 결의와 관리처분계획 일부에 대해 무효 확인을 청구했습니다. - 피고: U아파트주택재건축정비사업조합. 인천광역시 부평구 일원 12,006.3m²를 사업구역으로 하는 주택재건축정비사업을 시행하는 조합입니다. ### 분쟁 상황 피고 U아파트주택재건축정비사업조합은 2012년 5월 조합설립인가를 받아 재건축 사업을 진행했습니다. 2018년 12월 12일 관리처분계획인가를 받았으며, 원고들은 이 사업구역 내 상가를 소유한 조합원입니다. 원고들은 기존 관리처분계획 중 상가 분양가 추산액 기재 불충분, 상가 조합원 분양가가 주변 시세보다 높아 공동주택 조합원에게 이익이 돌아가는 형평성 위배, 단지 외 상가의 종전자산 감정평가 방식이 부당하다고 주장하며 무효 확인을 청구했습니다. 이후 2020년 11월 13일 피고 조합은 임시총회를 개최하여, 시스템 에어컨 4대, 세탁기, 냉장고 1대씩을 모든 조합원에게 무상 제공하고, 이 비용 26억 5천만 원을 총 사업비에 포함시켜 추정 비례율을 4.95% 하향 조정하는 관리처분변경계획안 등을 결의했습니다. 원고들은 이 무상품목이 공동주택 조합원에게만 실질적 이득이 되고 상가 조합원에게는 불필요하며, 비용이 모든 조합원에게 종전자산 가치에 비례하여 부과되어 상가 조합원에게 부당한 부담을 준다고 주장하며 이 결의의 무효를 청구했습니다. ### 핵심 쟁점 재건축 관리처분계획상 상가 분양가 산정 및 종전자산 감정평가 방식의 위법성 여부, 그리고 임시총회에서 결의된 무상품목 제공 및 관련 관리처분변경계획안이 상가 조합원에게 부당한 부담을 주어 무효인지 여부 ### 법원의 판단 피고 조합의 2020년 11월 13일 임시총회 결의 중 시스템 에어컨, 세탁기, 냉장고 등 무상품목 제공과 관련 관리처분변경계획안에 관한 결의는 무효임을 확인했습니다. 원고들의 기존 관리처분계획의 상가 분양가 산정 및 종전자산 감정평가 관련 나머지 청구는 기각했습니다. 소송비용은 원고들이 1/3, 피고가 나머지를 부담하도록 했습니다. ### 결론 법원은 피고 조합이 2020년 11월 13일 임시총회에서 결의한 시스템 에어컨 4대, 세탁기, 냉장고 1대씩을 조합원에게 제공하는 무상품목 관련 안건과 이를 반영한 관리처분변경계획안은 상가 조합원들에게 부당하게 과다한 비용을 부담시키고 재산권의 본질적인 부분을 침해하여 조합원 간 형평의 원칙에 현저히 반하므로 무효라고 판단했습니다. 특히 해당 무상품목은 주거생활을 영위하는 공동주택 조합원에게만 효용이 있고 상가 조합원에게는 실질적인 이익이 없음에도, 그 구입비 26억 5천만 원이 총 사업비에 포함되어 종전자산 가치가 높은 상가 조합원에게 더 많은 부담을 지우는 점이 문제로 지적되었습니다. 반면, 기존 관리처분계획의 상가 일반 분양가 산정 방식, 상가 분양가 형평성, 종전자산 감정평가 방식에 대해서는 법적 하자가 없다고 보아 원고들의 주장을 기각했습니다. ### 연관 법령 및 법리 도시 및 주거환경정비법(도시정비법) 제74조 제1항은 사업시행자가 관리처분계획을 수립할 때 분양대상자별 분양예정 대지 또는 건축물 추산액, 종전 토지 또는 건축물 가격, 정비사업비 추산액 및 조합원 부담 규모 등을 명확히 포함하도록 규정합니다. 이는 조합원들이 자신의 부담을 예측하고 사업 내용을 명확히 이해하도록 하기 위함입니다. 본 사건에서 법원은 상가 분양가 산정의 원칙과 절차가 명시되어 있고, 시세 변동 가능성을 고려하면 구체적 금액이 없더라도 하자로 보기 어렵다고 판단했습니다. 재건축 사업의 형평성 원칙은 재건축 비용 분담과 구분소유권 귀속에 관한 사항이 조합원들 사이에 형식적, 실질적 형평성을 갖춰야 함을 의미합니다. 다수 조합원이 소수 조합원에게 부당한 불이익을 강요하는 경우 총회 결의는 무효가 될 수 있습니다. 이 사건에서 법원은 무상품목 제공이 주택 소유 조합원에게만 효용이 있는데도 그 비용이 모든 조합원에게 종전자산 가치에 비례하여 부과되어 상가 조합원에게 과도한 부담을 주는 것은 사회관념상 현저히 형평에 반하여 무효라고 보았습니다. 구 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조 제3항 및 구 감정평가에 관한 규칙 제7조 제1항, 제2항, 제14조 제1항, 제15조 제1항, 제16조는 감정평가의 원칙과 방법을 규정합니다. 토지는 공시지가기준법, 건물은 원가법, 집합건물은 일괄하여 거래사례비교법을 적용하며, 대상물건이 일체로 거래되거나 용도상 불가분의 관계에 있을 경우 일괄 평가할 수 있습니다. 본 사건에서 법원은 구분건물이 아닌 단지 외 상가는 대지와 별도로 평가하는 것이 타당하며, 적용된 평가 방법(원가법, 공시지가기준법)에 하자가 없다고 판단하여 원고들의 주장을 기각했습니다. ### 참고 사항 재건축 사업에서 조합원 간 무상 제공 품목이나 추가 비용 발생 시, 해당 품목의 효용이 특정 조합원(예: 주택 소유 조합원)에게만 집중되고 다른 조합원(예: 상가 소유 조합원)에게는 실질적인 이익이 없는 경우, 비용 분담의 형평성 문제가 발생할 수 있습니다. 총 사업비에 포함되는 항목이 조합원 전체의 이익에 기여하지 않고 특정 집단에만 이득을 주는 경우, 이에 반대하는 조합원은 총회 결의의 무효를 주장할 수 있습니다. 조합원의 재산 가치에 비례하여 비용이 부과되는 방식이라면, 종전자산 가치가 높은 조합원은 불필요한 비용을 더 많이 부담하게 되어 형평성 문제가 더욱 커질 수 있습니다. 관리처분계획 변경 시, 새로운 안건이 기존 조합원들에게 미치는 재산상 영향과 부담 규모를 면밀히 검토하고, 특정 조합원에게 불이익이 발생한다면 그 정당성 여부를 반드시 확인해야 합니다. 정비사업 관련 법령은 관리처분계획 수립 시 조합원 부담 규모 및 산정 기준 등을 명확히 하도록 규정하고 있으므로, 총회 결의 내용이 이러한 법령과 조합 정관에 부합하는지 주의 깊게 살펴야 합니다. 사업시행계획이나 관리처분계획 등 주요 사항을 결정하는 총회 안건에 대해 충분히 이해하고, 자신의 재산권에 미치는 영향을 사전에 파악하는 것이 중요합니다.

지역주택조합 탈퇴 조합원 분담금 환급금 관련 사건

이 사건은 L지역주택조합의 전 조합원들이 조합 탈퇴 후 납입한 분담금의 반환을 청구한 본소와, 조합이 일부 전 조합원들에게 추가 정산금을 요구한 반소에 대한 항소심 판결입니다. 원고들은 조합의 환급금 산정 방식 및 과도한 공제액, 그리고 환급금 지급 시기에 이의를 제기하며 납입금 전액 반환을 주장했습니다. 1심은 일부 원고들에게 불리한 판결을 내렸으나, 항소심 재판부는 조합이 탈퇴 조합원에게 공제하는 분담금(전체 부담금의 20%와 업무용역비 100%)이 민법상 손해배상 예정액에 해당하며 부당하게 과다하므로, 이를 전체 부담금의 10%와 업무용역비 100%로 감액하는 것이 적절하다고 판단했습니다. 또한 환급금의 이행기는 신규 조합원이나 일반 분양자로부터 받은 분양대금이 탈퇴 조합원에게 반환할 환급금액을 초과하는 시점에 도래한다고 명확히 했습니다. 결과적으로 항소심은 원고들의 본소 청구를 일부 인용하여 조합에게 각 원고별로 산정된 환급금과 지연이자를 지급하라고 명령하고, 조합의 반소 청구는 기각했습니다. ### 관련 당사자 - A, B, C, D: L지역주택조합의 전 조합원들로, 조합 탈퇴 후 납입 분담금의 환급을 요구한 본소 원고이자 조합의 반소에 대한 반소피고 - E, F: L지역주택조합의 전 조합원들로, 조합 탈퇴 후 납입 분담금의 환급을 요구한 본소 원고 - L지역주택조합: 전 조합원들에게 납입 분담금 중 일부를 공제하고 환급하려 했으며, 일부 조합원에게는 추가 정산금을 청구한 주택조합이자 본소 피고, 반소 원고 ### 분쟁 상황 원고들은 L지역주택조합에 가입한 조합원이었으나 세대주 변경 등의 사유로 조합원 자격을 상실하게 되었습니다. 이들은 조합 탈퇴 후 납입했던 분담금의 환급을 요구했지만, 조합은 총회 의결에 따라 '전체 부담금의 20%와 업무용역비 100%'를 공제한 잔액만을 환급하겠다고 주장했습니다. 이에 원고들은 해당 공제 금액이 과도하며 환급금 산정 방식과 지급 시기가 불명확하다고 주장하며 납입 분담금의 반환을 요구하는 소송을 제기했습니다. 피고인 조합은 일부 원고들에게 미납된 추가 분담금에 대한 연체이자를 포함한 정산금을 역으로 청구하는 반소를 제기하여 갈등이 심화되었습니다. ### 핵심 쟁점 조합 탈퇴 조합원 환급금 산정 방식 및 지급 시기 결정의 총회 위임이 주택법 시행령에 위배되는지 여부, 조합원 탈퇴 시 공제되는 분담금이 손해배상 예정액에 해당하는지 여부 및 그 과다 감액 여부, 조합원별 사업비 분담 명세 확정 없이 공제되는 분담금을 정하는 것이 주택법 시행령 및 시행규칙 위반인지 여부, 탈퇴 조합원에 대한 환급금 반환 의무의 이행기 도래 시점 해석 ### 법원의 판단 재판부는 제1심판결 중 원고들에 대한 패소 부분을 일부 취소하고, L지역주택조합은 원고들에게 다음과 같은 금액을 지급하라고 판결했습니다. 원고 A에게 3,692,470원 및 이에 대한 2020년 9월 16일부터, 원고 B에게 17,656,000원 및 이에 대한 2020년 9월 22일부터, 원고 C에게 3,692,470원 및 이에 대한 2020년 9월 22일부터, 원고 D에게 18,056,000원 및 이에 대한 2020년 9월 22일부터, 원고 E에게 38,890,000원 및 이에 대한 2020년 9월 22일부터, 원고 F에게 44,357,000원 및 이에 대한 2021년 1월 19일부터 각 2022년 12월 8일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연이자를 지급하라고 판결했습니다. 또한 조합이 A, B, C, D에게 제기한 반소청구는 모두 기각되었습니다. 소송 총비용은 원고 A, B, C, D과 피고 사이에 발생한 부분은 60%를 원고들이, 나머지를 피고가 부담하고, 원고 E, F과 피고 사이에 발생한 부분은 40%를 원고들이, 나머지를 피고가 부담하도록 했습니다. ### 결론 재판부는 지역주택조합의 탈퇴 조합원에 대한 과도한 공제금액을 손해배상 예정액으로 보아 감액 조정하고, 환급금 지급 시기를 합리적으로 해석하여 전 조합원들의 권리를 일부 인정했습니다. 이에 따라 조합은 일부 원고들에게 조정된 환급금과 지연이자를 지급하게 되었으며, 조합이 제기한 반소 청구는 기각되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 지역주택조합 탈퇴 조합원의 분담금 환급과 관련하여 다음 법령과 법리가 적용되었습니다. **주택법 시행령 제20조 제2항 제6호의2**는 지역주택조합의 조합규약에 조합원의 제명·탈퇴에 따른 환급금의 산정방식, 지급시기 및 절차에 관한 사항이 포함되어야 한다고 명시합니다. 이 사건에서는 조합규약이 '공제할 공동부담금 및 환급시기'를 총회 의결로 따로 정할 수 있도록 한 것이 포괄위임에 해당하지 않는다고 판단되었습니다. 이는 지역주택조합 사업의 장기성 및 재정 건전성 유지 필요성 등 특수성을 고려한 것입니다. **주택법 시행령 제20조 제3항 및 주택법 시행규칙 제7조 제5항 제6호**는 '사업비의 조합원별 분담 명세 확정 및 변경'은 반드시 총회 의결을 거쳐야 한다고 규정합니다. 그러나 재판부는 이 조항이 '사업이 정상적으로 진행될 때 조합원별로 분담해야 하는 사업비'를 의미하며, 조합원 지위를 상실한 사람들에게 공제되는 분담금 내역 확정까지 포함하는 것은 아니라고 해석했습니다. **민법 제398조 제2항**은 손해배상의 예정액이 부당하게 과다한 경우 법원이 적당히 감액할 수 있다고 규정합니다. 이 사건에서 조합이 정한 공제액(전체 부담금의 20%와 업무용역비 100%)은 손해배상 예정액으로 인정되었으며, 법원은 이를 일반적인 부동산 매매 계약금 수준(총 매매대금의 10%)과 조합원들의 경제적 약자 지위 등을 고려하여 '전체 부담금의 10%와 업무용역비 100%'로 감액하는 것이 적절하다고 판단했습니다. **환급금 이행기 도래 시점**에 관하여 재판부는 조합원의 환급금 반환 의무 이행기를 '탈퇴 조합원의 분양세대에 관하여 신규 조합원 또는 일반 분양자로부터 분양대금이 탈퇴 조합원에게 반환할 환급금액을 초과하여 입금된 시점'으로 보아야 한다고 판단했습니다. 이는 조합의 자금 확보 어려움과 탈퇴 조합원이 부당하게 환급금을 늦게 받는 불이익을 방지하기 위한 법원의 합리적 해석입니다. ### 참고 사항 지역주택조합에 가입하거나 탈퇴하는 경우 다음 사항들을 주의 깊게 살펴보세요. 조합 가입 시 조합 규약과 총회 의결 내용을 면밀히 확인해야 합니다. 특히 탈퇴 시 환급금 산정 방식, 공제액, 지급 시기 등에 대한 규정을 정확히 알아두는 것이 중요합니다. 조합 탈퇴 시 공제되는 금액이 민법상 '손해배상 예정액'으로 간주될 수 있으며, 부당하게 과다한 경우 법원의 감액 대상이 될 수 있습니다. 일반적인 부동산 매매 계약금 수준인 총 매매대금의 10%를 기준으로 과도한 공제 여부를 판단해볼 수 있습니다. 탈퇴 조합원에 대한 환급금 지급 시기는 '신규 조합원 또는 일반 분양자가 납입한 분양대금이 탈퇴 조합원에게 반환할 환급금 총액을 초과하는 시점'으로 해석될 수 있습니다. 단순히 입주 시점까지 기다려야 하는 것은 아닐 수 있으므로 본인의 상황과 규약을 비교하여 확인해야 합니다. 조합원으로서 추가 분담금 등 미납금이 있다면 이에 대한 연체이자가 환급금에서 공제될 수 있으니 재정적 의무 이행에 주의를 기울여야 합니다.

지역주택조합 가입자의 부당이득금 반환 승소 판결

울산 울주군 지역주택조합에 가입한 조합원들이 아파트 신축 사업의 대규모 계획 변경과 추가 부담금 요구로 인해 계약을 해제하고 납부한 돈의 반환을 청구한 사건입니다. 법원은 사업 규모가 절반 이하로 축소되고 확정 부담금 약속을 어긴 채 추가 부담금이 발생한 것은 '현저한 사정 변경'에 해당하므로 조합원들의 계약 해제 주장이 정당하다고 판단하여 조합은 이미 납부한 금액 전부와 지연 이자를 지급해야 한다고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A 외 31인: 지역주택조합에 가입하여 아파트 공급을 기대했으나 사업 계획 변경으로 피해를 본 조합원들 - 피고 AG 지역주택조합: 울산 울주군에서 아파트 신축 사업을 추진했으나 사업 계획이 크게 변경되고 추가 부담금을 요구한 지역주택조합 ### 분쟁 상황 피고 지역주택조합은 울산 울주군에 1,973세대의 대규모 아파트 신축 사업을 홍보하며 원고들을 조합원으로 모집했습니다. 원고들은 특정 동·호수의 아파트를 공급받는 것을 전제로 확정된 조합원 부담금을 납부했습니다. 그러나 사업 추진 과정에서 실제 조합원 수가 대폭 감소하면서 사업 부지와 예정 세대수가 절반 이하로 축소되었고, 이에 따라 원고들이 약정했던 특정 동·호수의 아파트 공급이 불가능해졌습니다. 설상가상으로 피고는 임시총회를 통해 조합원들에게 세대당 평균 6,000만 원의 추가 부담금을 요구했습니다. 이에 원고들은 당초 계약의 기초가 된 사정이 현저히 변경되었음을 이유로 계약 해제를 통보하고 납부한 조합원 부담금의 반환을 청구하게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 지역주택조합 가입 계약에서 사업계획의 중대한 변경과 추가 부담금 발생이 '사정변경'을 이유로 한 계약 해제 사유에 해당하는지 여부, 해제 시 조합원 부담금 반환 시 피고가 주장하는 위약금 공제가 정당한지 여부가 쟁점이 되었습니다. ### 법원의 판단 피고는 원고들에게 별지 표에 기재된 납입금액 합계액과 납입일자부터 2019년 12월 16일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라는 판결이 내려졌습니다. 소송비용은 피고가 부담하며, 제1항은 가집행할 수 있습니다. ### 결론 법원은 피고 지역주택조합의 사업 부지 및 세대수가 절반 이하로 축소되고, 당초 약속한 특정 동·호수 공급이 불가능해졌으며, 확정 공급가 약속에도 불구하고 대규모 추가 부담금(평균 6,000만 원)이 발생한 것은 원고들이 계약 체결 당시 예견할 수 없었던 '현저한 사정변경'에 해당한다고 판단했습니다. 또한, 조합이 계약 당시부터 사업 진행의 어려움이나 추가 부담금 발생 가능성을 알고 있었을 것으로 보았습니다. 이에 따라 원고들의 계약 해제 의사표시가 적법하게 효력을 발생했고, 계약 해제가 조합원들의 귀책사유가 아니므로 조합 측의 위약금 공제 주장은 이유 없다고 보아 이미 납부한 금액 전액과 이자를 반환하라고 결론 내렸습니다. ### 연관 법령 및 법리 본 판결은 '사정변경의 원칙'을 적용했습니다. 이는 계약 체결 당시 예견할 수 없었던 사정이 발생하여 계약을 그대로 유지하는 것이 당사자에게 중대한 불균형을 초래하거나 계약 목적을 달성할 수 없는 경우, 계약준수 원칙의 예외로서 계약을 해제하거나 해지할 수 있다는 법리입니다. 지역주택조합 사업의 특성상 사업 계획 변경 가능성은 있지만, 본 사건처럼 세대수와 사업 부지가 절반 이하로 대폭 축소되고, 확정 부담금 약속을 어긴 채 대규모 추가 부담금이 발생한 것은 당사자가 예측 가능했던 범위를 초과하는 '현저한 사정변경'으로 인정됩니다. 계약이 적법하게 해제된 경우, 민법 제548조에 따라 각 당사자는 상대방에게 원상회복 의무를 지게 됩니다. 이 경우, 계약 해제의 원인이 조합원들의 귀책사유가 아니라 조합의 귀책사유 내지 현저한 사정변경에 기인한 것이므로, 조합 측이 주장하는 업무추진용역비나 위약금 공제는 부당하다고 보았습니다. 또한, 민법 제741조에 따라 피고는 법률상 원인 없이 얻은 이득(조합원들의 납입금)을 반환할 의무가 있습니다. 판결에서 적용된 연 5% 및 연 12%의 이자율은 민법이 정한 법정 이율과 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 지연손해금 이율에 근거한 것입니다. ### 참고 사항 지역주택조합에 가입할 때는 사업계획, 추진 일정, 조합원 모집 현황, 토지 확보 여부, 확정 분담금 여부 등을 매우 신중하게 확인해야 합니다. 홍보 내용과 계약서 내용이 일치하는지 꼼꼼히 대조하고, '다소 변경될 수 있다'는 모호한 문구가 있더라도 그 변경의 범위와 발생 가능성을 구체적으로 질의하여 명확히 하는 것이 중요합니다. 사업 부지 및 세대수 대폭 축소, 당초 확정된 것으로 안내된 분담금 외 추가 분담금 요구, 특정 동·호수 배정 불가능 등은 계약 해제를 주장할 수 있는 중대한 사정변경으로 인정될 수 있습니다. 계약 해제 사유가 조합의 귀책사유나 예측 불가능한 사정변경에 의한 경우, 조합 측의 위약금 공제 주장은 받아들여지지 않을 수 있으므로, 이미 납부한 돈 전액과 이자 반환을 청구할 수 있습니다. 조합 가입 시 제시된 정보(예: 세대수, 평당가, 추가부담금 없음)가 실제와 현저히 다르고, 조합이 이를 계약 당시 이미 알고 있었을 가능성이 있다면 사기 또는 착오에 의한 계약 취소도 고려할 수 있습니다.

아파트 재건축조합 상가 조합원 무상 품목 제공 결의 무효 확인 사건

U아파트 재건축 조합의 상가 소유 조합원들이 제기한 소송에서, 법원은 조합 임시총회에서 결의된 시스템 에어컨, 세탁기, 냉장고 등 무상 품목 제공 안건 및 관련 관리처분변경계획안이 상가 조합원에게 부당하게 비용을 전가하여 무효라고 판결했습니다. 그러나 기존 관리처분계획의 상가 분양가 산정 방식이나 종전자산 감정평가 방식에 대해서는 문제가 없다고 판단하여 원고들의 해당 주장은 기각되었습니다. ### 관련 당사자 - 원고들: 재건축 사업구역 내 상가를 소유한 조합원 12명 (A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L). 이들은 피고 조합의 임시총회 결의와 관리처분계획 일부에 대해 무효 확인을 청구했습니다. - 피고: U아파트주택재건축정비사업조합. 인천광역시 부평구 일원 12,006.3m²를 사업구역으로 하는 주택재건축정비사업을 시행하는 조합입니다. ### 분쟁 상황 피고 U아파트주택재건축정비사업조합은 2012년 5월 조합설립인가를 받아 재건축 사업을 진행했습니다. 2018년 12월 12일 관리처분계획인가를 받았으며, 원고들은 이 사업구역 내 상가를 소유한 조합원입니다. 원고들은 기존 관리처분계획 중 상가 분양가 추산액 기재 불충분, 상가 조합원 분양가가 주변 시세보다 높아 공동주택 조합원에게 이익이 돌아가는 형평성 위배, 단지 외 상가의 종전자산 감정평가 방식이 부당하다고 주장하며 무효 확인을 청구했습니다. 이후 2020년 11월 13일 피고 조합은 임시총회를 개최하여, 시스템 에어컨 4대, 세탁기, 냉장고 1대씩을 모든 조합원에게 무상 제공하고, 이 비용 26억 5천만 원을 총 사업비에 포함시켜 추정 비례율을 4.95% 하향 조정하는 관리처분변경계획안 등을 결의했습니다. 원고들은 이 무상품목이 공동주택 조합원에게만 실질적 이득이 되고 상가 조합원에게는 불필요하며, 비용이 모든 조합원에게 종전자산 가치에 비례하여 부과되어 상가 조합원에게 부당한 부담을 준다고 주장하며 이 결의의 무효를 청구했습니다. ### 핵심 쟁점 재건축 관리처분계획상 상가 분양가 산정 및 종전자산 감정평가 방식의 위법성 여부, 그리고 임시총회에서 결의된 무상품목 제공 및 관련 관리처분변경계획안이 상가 조합원에게 부당한 부담을 주어 무효인지 여부 ### 법원의 판단 피고 조합의 2020년 11월 13일 임시총회 결의 중 시스템 에어컨, 세탁기, 냉장고 등 무상품목 제공과 관련 관리처분변경계획안에 관한 결의는 무효임을 확인했습니다. 원고들의 기존 관리처분계획의 상가 분양가 산정 및 종전자산 감정평가 관련 나머지 청구는 기각했습니다. 소송비용은 원고들이 1/3, 피고가 나머지를 부담하도록 했습니다. ### 결론 법원은 피고 조합이 2020년 11월 13일 임시총회에서 결의한 시스템 에어컨 4대, 세탁기, 냉장고 1대씩을 조합원에게 제공하는 무상품목 관련 안건과 이를 반영한 관리처분변경계획안은 상가 조합원들에게 부당하게 과다한 비용을 부담시키고 재산권의 본질적인 부분을 침해하여 조합원 간 형평의 원칙에 현저히 반하므로 무효라고 판단했습니다. 특히 해당 무상품목은 주거생활을 영위하는 공동주택 조합원에게만 효용이 있고 상가 조합원에게는 실질적인 이익이 없음에도, 그 구입비 26억 5천만 원이 총 사업비에 포함되어 종전자산 가치가 높은 상가 조합원에게 더 많은 부담을 지우는 점이 문제로 지적되었습니다. 반면, 기존 관리처분계획의 상가 일반 분양가 산정 방식, 상가 분양가 형평성, 종전자산 감정평가 방식에 대해서는 법적 하자가 없다고 보아 원고들의 주장을 기각했습니다. ### 연관 법령 및 법리 도시 및 주거환경정비법(도시정비법) 제74조 제1항은 사업시행자가 관리처분계획을 수립할 때 분양대상자별 분양예정 대지 또는 건축물 추산액, 종전 토지 또는 건축물 가격, 정비사업비 추산액 및 조합원 부담 규모 등을 명확히 포함하도록 규정합니다. 이는 조합원들이 자신의 부담을 예측하고 사업 내용을 명확히 이해하도록 하기 위함입니다. 본 사건에서 법원은 상가 분양가 산정의 원칙과 절차가 명시되어 있고, 시세 변동 가능성을 고려하면 구체적 금액이 없더라도 하자로 보기 어렵다고 판단했습니다. 재건축 사업의 형평성 원칙은 재건축 비용 분담과 구분소유권 귀속에 관한 사항이 조합원들 사이에 형식적, 실질적 형평성을 갖춰야 함을 의미합니다. 다수 조합원이 소수 조합원에게 부당한 불이익을 강요하는 경우 총회 결의는 무효가 될 수 있습니다. 이 사건에서 법원은 무상품목 제공이 주택 소유 조합원에게만 효용이 있는데도 그 비용이 모든 조합원에게 종전자산 가치에 비례하여 부과되어 상가 조합원에게 과도한 부담을 주는 것은 사회관념상 현저히 형평에 반하여 무효라고 보았습니다. 구 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조 제3항 및 구 감정평가에 관한 규칙 제7조 제1항, 제2항, 제14조 제1항, 제15조 제1항, 제16조는 감정평가의 원칙과 방법을 규정합니다. 토지는 공시지가기준법, 건물은 원가법, 집합건물은 일괄하여 거래사례비교법을 적용하며, 대상물건이 일체로 거래되거나 용도상 불가분의 관계에 있을 경우 일괄 평가할 수 있습니다. 본 사건에서 법원은 구분건물이 아닌 단지 외 상가는 대지와 별도로 평가하는 것이 타당하며, 적용된 평가 방법(원가법, 공시지가기준법)에 하자가 없다고 판단하여 원고들의 주장을 기각했습니다. ### 참고 사항 재건축 사업에서 조합원 간 무상 제공 품목이나 추가 비용 발생 시, 해당 품목의 효용이 특정 조합원(예: 주택 소유 조합원)에게만 집중되고 다른 조합원(예: 상가 소유 조합원)에게는 실질적인 이익이 없는 경우, 비용 분담의 형평성 문제가 발생할 수 있습니다. 총 사업비에 포함되는 항목이 조합원 전체의 이익에 기여하지 않고 특정 집단에만 이득을 주는 경우, 이에 반대하는 조합원은 총회 결의의 무효를 주장할 수 있습니다. 조합원의 재산 가치에 비례하여 비용이 부과되는 방식이라면, 종전자산 가치가 높은 조합원은 불필요한 비용을 더 많이 부담하게 되어 형평성 문제가 더욱 커질 수 있습니다. 관리처분계획 변경 시, 새로운 안건이 기존 조합원들에게 미치는 재산상 영향과 부담 규모를 면밀히 검토하고, 특정 조합원에게 불이익이 발생한다면 그 정당성 여부를 반드시 확인해야 합니다. 정비사업 관련 법령은 관리처분계획 수립 시 조합원 부담 규모 및 산정 기준 등을 명확히 하도록 규정하고 있으므로, 총회 결의 내용이 이러한 법령과 조합 정관에 부합하는지 주의 깊게 살펴야 합니다. 사업시행계획이나 관리처분계획 등 주요 사항을 결정하는 총회 안건에 대해 충분히 이해하고, 자신의 재산권에 미치는 영향을 사전에 파악하는 것이 중요합니다.

지역주택조합 탈퇴 조합원 분담금 환급금 관련 사건

이 사건은 L지역주택조합의 전 조합원들이 조합 탈퇴 후 납입한 분담금의 반환을 청구한 본소와, 조합이 일부 전 조합원들에게 추가 정산금을 요구한 반소에 대한 항소심 판결입니다. 원고들은 조합의 환급금 산정 방식 및 과도한 공제액, 그리고 환급금 지급 시기에 이의를 제기하며 납입금 전액 반환을 주장했습니다. 1심은 일부 원고들에게 불리한 판결을 내렸으나, 항소심 재판부는 조합이 탈퇴 조합원에게 공제하는 분담금(전체 부담금의 20%와 업무용역비 100%)이 민법상 손해배상 예정액에 해당하며 부당하게 과다하므로, 이를 전체 부담금의 10%와 업무용역비 100%로 감액하는 것이 적절하다고 판단했습니다. 또한 환급금의 이행기는 신규 조합원이나 일반 분양자로부터 받은 분양대금이 탈퇴 조합원에게 반환할 환급금액을 초과하는 시점에 도래한다고 명확히 했습니다. 결과적으로 항소심은 원고들의 본소 청구를 일부 인용하여 조합에게 각 원고별로 산정된 환급금과 지연이자를 지급하라고 명령하고, 조합의 반소 청구는 기각했습니다. ### 관련 당사자 - A, B, C, D: L지역주택조합의 전 조합원들로, 조합 탈퇴 후 납입 분담금의 환급을 요구한 본소 원고이자 조합의 반소에 대한 반소피고 - E, F: L지역주택조합의 전 조합원들로, 조합 탈퇴 후 납입 분담금의 환급을 요구한 본소 원고 - L지역주택조합: 전 조합원들에게 납입 분담금 중 일부를 공제하고 환급하려 했으며, 일부 조합원에게는 추가 정산금을 청구한 주택조합이자 본소 피고, 반소 원고 ### 분쟁 상황 원고들은 L지역주택조합에 가입한 조합원이었으나 세대주 변경 등의 사유로 조합원 자격을 상실하게 되었습니다. 이들은 조합 탈퇴 후 납입했던 분담금의 환급을 요구했지만, 조합은 총회 의결에 따라 '전체 부담금의 20%와 업무용역비 100%'를 공제한 잔액만을 환급하겠다고 주장했습니다. 이에 원고들은 해당 공제 금액이 과도하며 환급금 산정 방식과 지급 시기가 불명확하다고 주장하며 납입 분담금의 반환을 요구하는 소송을 제기했습니다. 피고인 조합은 일부 원고들에게 미납된 추가 분담금에 대한 연체이자를 포함한 정산금을 역으로 청구하는 반소를 제기하여 갈등이 심화되었습니다. ### 핵심 쟁점 조합 탈퇴 조합원 환급금 산정 방식 및 지급 시기 결정의 총회 위임이 주택법 시행령에 위배되는지 여부, 조합원 탈퇴 시 공제되는 분담금이 손해배상 예정액에 해당하는지 여부 및 그 과다 감액 여부, 조합원별 사업비 분담 명세 확정 없이 공제되는 분담금을 정하는 것이 주택법 시행령 및 시행규칙 위반인지 여부, 탈퇴 조합원에 대한 환급금 반환 의무의 이행기 도래 시점 해석 ### 법원의 판단 재판부는 제1심판결 중 원고들에 대한 패소 부분을 일부 취소하고, L지역주택조합은 원고들에게 다음과 같은 금액을 지급하라고 판결했습니다. 원고 A에게 3,692,470원 및 이에 대한 2020년 9월 16일부터, 원고 B에게 17,656,000원 및 이에 대한 2020년 9월 22일부터, 원고 C에게 3,692,470원 및 이에 대한 2020년 9월 22일부터, 원고 D에게 18,056,000원 및 이에 대한 2020년 9월 22일부터, 원고 E에게 38,890,000원 및 이에 대한 2020년 9월 22일부터, 원고 F에게 44,357,000원 및 이에 대한 2021년 1월 19일부터 각 2022년 12월 8일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연이자를 지급하라고 판결했습니다. 또한 조합이 A, B, C, D에게 제기한 반소청구는 모두 기각되었습니다. 소송 총비용은 원고 A, B, C, D과 피고 사이에 발생한 부분은 60%를 원고들이, 나머지를 피고가 부담하고, 원고 E, F과 피고 사이에 발생한 부분은 40%를 원고들이, 나머지를 피고가 부담하도록 했습니다. ### 결론 재판부는 지역주택조합의 탈퇴 조합원에 대한 과도한 공제금액을 손해배상 예정액으로 보아 감액 조정하고, 환급금 지급 시기를 합리적으로 해석하여 전 조합원들의 권리를 일부 인정했습니다. 이에 따라 조합은 일부 원고들에게 조정된 환급금과 지연이자를 지급하게 되었으며, 조합이 제기한 반소 청구는 기각되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 지역주택조합 탈퇴 조합원의 분담금 환급과 관련하여 다음 법령과 법리가 적용되었습니다. **주택법 시행령 제20조 제2항 제6호의2**는 지역주택조합의 조합규약에 조합원의 제명·탈퇴에 따른 환급금의 산정방식, 지급시기 및 절차에 관한 사항이 포함되어야 한다고 명시합니다. 이 사건에서는 조합규약이 '공제할 공동부담금 및 환급시기'를 총회 의결로 따로 정할 수 있도록 한 것이 포괄위임에 해당하지 않는다고 판단되었습니다. 이는 지역주택조합 사업의 장기성 및 재정 건전성 유지 필요성 등 특수성을 고려한 것입니다. **주택법 시행령 제20조 제3항 및 주택법 시행규칙 제7조 제5항 제6호**는 '사업비의 조합원별 분담 명세 확정 및 변경'은 반드시 총회 의결을 거쳐야 한다고 규정합니다. 그러나 재판부는 이 조항이 '사업이 정상적으로 진행될 때 조합원별로 분담해야 하는 사업비'를 의미하며, 조합원 지위를 상실한 사람들에게 공제되는 분담금 내역 확정까지 포함하는 것은 아니라고 해석했습니다. **민법 제398조 제2항**은 손해배상의 예정액이 부당하게 과다한 경우 법원이 적당히 감액할 수 있다고 규정합니다. 이 사건에서 조합이 정한 공제액(전체 부담금의 20%와 업무용역비 100%)은 손해배상 예정액으로 인정되었으며, 법원은 이를 일반적인 부동산 매매 계약금 수준(총 매매대금의 10%)과 조합원들의 경제적 약자 지위 등을 고려하여 '전체 부담금의 10%와 업무용역비 100%'로 감액하는 것이 적절하다고 판단했습니다. **환급금 이행기 도래 시점**에 관하여 재판부는 조합원의 환급금 반환 의무 이행기를 '탈퇴 조합원의 분양세대에 관하여 신규 조합원 또는 일반 분양자로부터 분양대금이 탈퇴 조합원에게 반환할 환급금액을 초과하여 입금된 시점'으로 보아야 한다고 판단했습니다. 이는 조합의 자금 확보 어려움과 탈퇴 조합원이 부당하게 환급금을 늦게 받는 불이익을 방지하기 위한 법원의 합리적 해석입니다. ### 참고 사항 지역주택조합에 가입하거나 탈퇴하는 경우 다음 사항들을 주의 깊게 살펴보세요. 조합 가입 시 조합 규약과 총회 의결 내용을 면밀히 확인해야 합니다. 특히 탈퇴 시 환급금 산정 방식, 공제액, 지급 시기 등에 대한 규정을 정확히 알아두는 것이 중요합니다. 조합 탈퇴 시 공제되는 금액이 민법상 '손해배상 예정액'으로 간주될 수 있으며, 부당하게 과다한 경우 법원의 감액 대상이 될 수 있습니다. 일반적인 부동산 매매 계약금 수준인 총 매매대금의 10%를 기준으로 과도한 공제 여부를 판단해볼 수 있습니다. 탈퇴 조합원에 대한 환급금 지급 시기는 '신규 조합원 또는 일반 분양자가 납입한 분양대금이 탈퇴 조합원에게 반환할 환급금 총액을 초과하는 시점'으로 해석될 수 있습니다. 단순히 입주 시점까지 기다려야 하는 것은 아닐 수 있으므로 본인의 상황과 규약을 비교하여 확인해야 합니다. 조합원으로서 추가 분담금 등 미납금이 있다면 이에 대한 연체이자가 환급금에서 공제될 수 있으니 재정적 의무 이행에 주의를 기울여야 합니다.

지역주택조합 가입자의 부당이득금 반환 승소 판결

울산 울주군 지역주택조합에 가입한 조합원들이 아파트 신축 사업의 대규모 계획 변경과 추가 부담금 요구로 인해 계약을 해제하고 납부한 돈의 반환을 청구한 사건입니다. 법원은 사업 규모가 절반 이하로 축소되고 확정 부담금 약속을 어긴 채 추가 부담금이 발생한 것은 '현저한 사정 변경'에 해당하므로 조합원들의 계약 해제 주장이 정당하다고 판단하여 조합은 이미 납부한 금액 전부와 지연 이자를 지급해야 한다고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A 외 31인: 지역주택조합에 가입하여 아파트 공급을 기대했으나 사업 계획 변경으로 피해를 본 조합원들 - 피고 AG 지역주택조합: 울산 울주군에서 아파트 신축 사업을 추진했으나 사업 계획이 크게 변경되고 추가 부담금을 요구한 지역주택조합 ### 분쟁 상황 피고 지역주택조합은 울산 울주군에 1,973세대의 대규모 아파트 신축 사업을 홍보하며 원고들을 조합원으로 모집했습니다. 원고들은 특정 동·호수의 아파트를 공급받는 것을 전제로 확정된 조합원 부담금을 납부했습니다. 그러나 사업 추진 과정에서 실제 조합원 수가 대폭 감소하면서 사업 부지와 예정 세대수가 절반 이하로 축소되었고, 이에 따라 원고들이 약정했던 특정 동·호수의 아파트 공급이 불가능해졌습니다. 설상가상으로 피고는 임시총회를 통해 조합원들에게 세대당 평균 6,000만 원의 추가 부담금을 요구했습니다. 이에 원고들은 당초 계약의 기초가 된 사정이 현저히 변경되었음을 이유로 계약 해제를 통보하고 납부한 조합원 부담금의 반환을 청구하게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 지역주택조합 가입 계약에서 사업계획의 중대한 변경과 추가 부담금 발생이 '사정변경'을 이유로 한 계약 해제 사유에 해당하는지 여부, 해제 시 조합원 부담금 반환 시 피고가 주장하는 위약금 공제가 정당한지 여부가 쟁점이 되었습니다. ### 법원의 판단 피고는 원고들에게 별지 표에 기재된 납입금액 합계액과 납입일자부터 2019년 12월 16일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라는 판결이 내려졌습니다. 소송비용은 피고가 부담하며, 제1항은 가집행할 수 있습니다. ### 결론 법원은 피고 지역주택조합의 사업 부지 및 세대수가 절반 이하로 축소되고, 당초 약속한 특정 동·호수 공급이 불가능해졌으며, 확정 공급가 약속에도 불구하고 대규모 추가 부담금(평균 6,000만 원)이 발생한 것은 원고들이 계약 체결 당시 예견할 수 없었던 '현저한 사정변경'에 해당한다고 판단했습니다. 또한, 조합이 계약 당시부터 사업 진행의 어려움이나 추가 부담금 발생 가능성을 알고 있었을 것으로 보았습니다. 이에 따라 원고들의 계약 해제 의사표시가 적법하게 효력을 발생했고, 계약 해제가 조합원들의 귀책사유가 아니므로 조합 측의 위약금 공제 주장은 이유 없다고 보아 이미 납부한 금액 전액과 이자를 반환하라고 결론 내렸습니다. ### 연관 법령 및 법리 본 판결은 '사정변경의 원칙'을 적용했습니다. 이는 계약 체결 당시 예견할 수 없었던 사정이 발생하여 계약을 그대로 유지하는 것이 당사자에게 중대한 불균형을 초래하거나 계약 목적을 달성할 수 없는 경우, 계약준수 원칙의 예외로서 계약을 해제하거나 해지할 수 있다는 법리입니다. 지역주택조합 사업의 특성상 사업 계획 변경 가능성은 있지만, 본 사건처럼 세대수와 사업 부지가 절반 이하로 대폭 축소되고, 확정 부담금 약속을 어긴 채 대규모 추가 부담금이 발생한 것은 당사자가 예측 가능했던 범위를 초과하는 '현저한 사정변경'으로 인정됩니다. 계약이 적법하게 해제된 경우, 민법 제548조에 따라 각 당사자는 상대방에게 원상회복 의무를 지게 됩니다. 이 경우, 계약 해제의 원인이 조합원들의 귀책사유가 아니라 조합의 귀책사유 내지 현저한 사정변경에 기인한 것이므로, 조합 측이 주장하는 업무추진용역비나 위약금 공제는 부당하다고 보았습니다. 또한, 민법 제741조에 따라 피고는 법률상 원인 없이 얻은 이득(조합원들의 납입금)을 반환할 의무가 있습니다. 판결에서 적용된 연 5% 및 연 12%의 이자율은 민법이 정한 법정 이율과 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 지연손해금 이율에 근거한 것입니다. ### 참고 사항 지역주택조합에 가입할 때는 사업계획, 추진 일정, 조합원 모집 현황, 토지 확보 여부, 확정 분담금 여부 등을 매우 신중하게 확인해야 합니다. 홍보 내용과 계약서 내용이 일치하는지 꼼꼼히 대조하고, '다소 변경될 수 있다'는 모호한 문구가 있더라도 그 변경의 범위와 발생 가능성을 구체적으로 질의하여 명확히 하는 것이 중요합니다. 사업 부지 및 세대수 대폭 축소, 당초 확정된 것으로 안내된 분담금 외 추가 분담금 요구, 특정 동·호수 배정 불가능 등은 계약 해제를 주장할 수 있는 중대한 사정변경으로 인정될 수 있습니다. 계약 해제 사유가 조합의 귀책사유나 예측 불가능한 사정변경에 의한 경우, 조합 측의 위약금 공제 주장은 받아들여지지 않을 수 있으므로, 이미 납부한 돈 전액과 이자 반환을 청구할 수 있습니다. 조합 가입 시 제시된 정보(예: 세대수, 평당가, 추가부담금 없음)가 실제와 현저히 다르고, 조합이 이를 계약 당시 이미 알고 있었을 가능성이 있다면 사기 또는 착오에 의한 계약 취소도 고려할 수 있습니다.