임대차
원고 A, B, C는 피고 D 소유의 건물 각 호실을 피고 D의 대리인이자 실질적인 임대인 역할을 한 피고 E과 임대차 계약을 체결하고 임대차 보증금 각 7천 5백만 원을 지급했습니다. 계약 기간이 만료된 후에도 묵시적으로 갱신되어 사용하다가, 원고들이 계약 해지를 통보하고 일부 호실은 인도했지만 피고들이 보증금을 반환하지 않자 소송을 제기했습니다. 법원은 피고 D뿐만 아니라 실질적인 임대인임을 자처하며 계약을 주도하고 보증금을 수령한 피고 E도 공동 임대인으로 보아, 피고들이 연대하여 원고들에게 보증금과 지연손해금을 반환하라고 판결했습니다.
원고들은 피고 D 소유의 건물 각 호실에 대해 피고 E과 임대차 계약을 맺고 각 7천 5백만 원의 보증금을 지급했습니다. 임대차 계약 기간이 만료된 후에도 쌍방 이의 없이 임대차 관계가 계속되어 묵시적 갱신이 이루어졌으나, 원고들이 해지 의사를 통보하고 일부는 호실을 인도했음에도 피고들이 임대차 보증금을 돌려주지 않자 소송이 발생했습니다. 이들은 계약 해지의 효력 발생을 주장하며 임대차 보증금 반환을 청구했습니다.
임대차 계약의 묵시적 갱신 효력과 해지 시점의 확정 여부. 건물 소유주 외에 계약 체결을 주도하고 보증금을 수령한 관리인도 공동 임대인으로서 임대차 보증금 반환 의무를 부담하는지 여부. 임차인의 건물 인도 의무와 임대인의 보증금 반환 의무가 동시이행 관계에 있는지 여부.
피고들은 연대하여 다음의 금액을 지급해야 합니다.
법원은 원고들의 청구를 모두 받아들여, 건물 소유주 피고 D과 실질적 임대인 역할을 했던 피고 E이 공동 임대인으로서 연대하여 원고들에게 임대차 보증금 각 7천 5백만 원을 반환해야 한다고 판결했습니다. 특히 원고 A에게는 건물 인도 다음 날부터 발생한 지연손해금까지 지급하도록 했고, 원고 B과 C에게는 호실 인도를 조건으로 보증금을 반환하라고 명했습니다.
주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신), 제7조(묵시적 갱신): 임대차 기간이 끝날 무렵 임대인과 임차인 모두 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면 이전과 동일한 조건으로 임대차 계약이 자동으로 갱신됩니다. 이렇게 갱신된 계약은 임차인이 언제든지 해지를 통보할 수 있으며, 임대인이 통보를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다. 이 사건에서는 원고들이 계약 종료 후에도 거주하며 묵시적 갱신이 이루어졌고, 해지 통보 후 3개월이 지난 2019년 3월 6일경 계약이 해지된 것으로 인정되었습니다. 민법 제413조(연대채무의 내용): 여러 사람이 같은 내용의 채무를 부담하는 경우, 각 채무자가 모든 채무를 이행할 의무가 있는 것을 연대채무라고 합니다. 이 사건에서 법원은 건물 소유주 D과 실질적으로 임대인 역할을 한 E을 공동 임대인으로 보아, 이들이 연대하여 임대차 보증금을 반환할 의무가 있다고 판단했습니다. 이는 임차인의 보증금 회수를 더욱 용이하게 합니다. 민법 제536조(동시이행의 항변권): 계약 당사자 일방은 상대방이 자신의 의무를 이행할 때까지 자신의 의무 이행을 거절할 수 있는 권리입니다. 임대차 관계에서는 임차인이 주택을 임대인에게 돌려주는 것(인도)과 임대인이 임대차 보증금을 반환하는 것이 동시에 이루어져야 하는 동시이행 관계에 있습니다. 따라서 원고 B과 C의 경우 법원은 건물을 인도받음과 동시에 보증금을 지급하라고 판결했습니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조(법정이율): 금전 채무의 이행을 명하는 판결이 내려질 경우, 소송이 제기된 날부터 판결선고일까지는 민법에서 정한 연 5%의 이율이, 그 다음 날부터 실제로 돈을 모두 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 12%의 이율이 지연손해금으로 적용됩니다. 원고 A의 경우 건물 인도 다음 날부터 보증금 반환이 지연된 것으로 보아 이러한 지연손해금이 적용되었습니다.
임대차 계약을 해지하려면 임대인에게 명확한 해지 의사를 내용증명 우편 등 기록이 남는 방법으로 통보하는 것이 중요합니다. 주택임대차보호법에 따르면 임차인이 해지를 통보하면 통보일로부터 3개월 후에 해지 효력이 발생합니다. 임대차 보증금 반환은 임차인의 주택 인도 의무와 동시이행 관계에 있으므로, 건물을 비워주기 전에 보증금 반환이 확실한지 확인해야 합니다. 계약서상의 임대인이 아니더라도 임대차 계약 체결 과정에서 실질적으로 임대인 역할을 하고 보증금을 수령한 사람이 있다면, 그 사람도 공동 임대인으로서 보증금 반환 의무를 부담할 수 있으니 참고하시기 바랍니다. 계약 기간 만료 후에도 임대인과 임차인 모두 이의를 제기하지 않고 관계가 지속되면 묵시적 갱신이 이루어지며, 이 경우 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있고 3개월 후 효력이 발생합니다.
