기타 민사사건
아파트 수분양자가 시행사의 자금난으로 분양보증 회사로부터 분양대금을 환급받아 입주자 지위를 상실했음에도 불구하고, 시행사가 부동산에 설정한 ‘금지사항 부기등기’의 회복 또는 그에 대한 시공사의 승낙을 요구했으나 법원이 모두 각하한 사례입니다.
시행사 '** 주식회사'는 울산의 한 아파트 신축사업을 진행하며 원고에게 203동 1702호를 628,000,000원에 분양했습니다. 시행사는 이 아파트 부지에 대해 '금지사항 부기등기'를 마쳤으나, 자금난에 처하자 시공사인 피고 '** 주식회사'가 이 부기등기를 말소했습니다. 시행사의 분양보증을 한 '대한주택보증주식회사'는 원고에게 분양이행 또는 환급이행 중 선택을 요구했고, 원고는 환급이행을 선택하여 이미 납입했던 분양대금 62,800,000원을 돌려받았습니다. 이후 원고는 피고를 상대로 말소된 금지사항 부기등기의 회복을 요구하며 소송을 제기했습니다.
분양대금을 환급받아 입주예정자의 지위를 상실한 수분양자가, 말소된 주택법상 '금지사항 부기등기'의 회복을 시공사에게 청구할 법률상 이익이 있는지 여부입니다.
원고의 주위적 청구(금지사항등기 회복등기절차 이행)와 예비적 청구(금지사항등기 회복 승낙 의사표시)를 모두 각하했습니다.
법원은 금지사항 부기등기의 신청 권한은 사업주체에게만 있고 시공사인 피고는 그 지위에 있지 않아 회복등기 이행을 청구할 수 없으며, 원고는 분양대금을 환급받아 입주예정자 지위를 포기했기에 일반채권자일 뿐 법률상 이해관계가 없어 회복 승낙을 구할 이익이 없다고 판단했습니다. 따라서 원고의 모든 청구를 부적법하다고 보아 각하했습니다.
이 사건은 주택법 제40조(저당권설정 등의 제한)와 주택법 시행령 제45조에 따라 이루어진 금지사항 부기등기와 관련됩니다. 주택법 제40조 제1항은 사업주체가 입주자 모집공고 승인 신청일 이후부터 입주예정자가 소유권이전등기를 신청할 수 있는 날 이후 60일까지의 기간 동안 입주예정자의 동의 없이 주택이나 대지에 저당권 설정, 전세권 설정, 매매 등 처분 행위를 할 수 없도록 규정하고 있습니다. 같은 조 제3항은 이러한 제한을 대외적으로 알리기 위해 사업주체에게 소유권등기에 '금지사항 부기등기'를 하도록 강제하고 있으며, 이 등기일 이후에 대지 또는 주택을 양수하거나 제한물권을 설정받는 행위는 무효(제5항)로 봅니다. 이 사건 판결은 이 부기등기의 신청 및 말소, 회복은 원칙적으로 사업주체(주택건설사업을 시행하는 자)의 권한이며, 분양대금을 환급받아 '입주예정자' 지위를 상실하고 일반채권자로 전환된 자는 더 이상 이 금지사항 부기등기와 관련하여 법률상 이해관계를 가지지 않으므로, 그 회복을 청구할 법률적 이익이 없다고 보았습니다.
아파트 분양계약과 관련하여 분양대금을 환급받은 경우, 수분양자는 더 이상 '입주예정자'로서의 법적 보호를 받기 어렵습니다. '금지사항 부기등기'는 주로 '입주예정자'를 보호하기 위한 제도로, 대금을 환급받아 일반채권자로 지위가 변경되면 해당 등기의 회복을 청구할 법률상 이익이 사라지므로, 신중한 선택이 필요합니다. 분양보증기관으로부터 보상을 받을 때, 입주를 선택할지 환급을 선택할지 결정하는 것이 추후 법적 권리 행사에 중대한 영향을 미친다는 점을 유의해야 합니다.
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