부동산/임대차 41대법원 2025
이 사건은 투기과열지구로 지정된 재건축 정비사업구역 내에서 강제경매를 통해 부동산을 취득한 피고에게 조합이 매도청구권을 행사할 때, 피고의 조합원 자격과 매매대금 산정 기준이 쟁점이 된 사건입니다. 대법원은 피고가 이혼으로 재산분할받은 전 배우자로부터 경매를 통해 취득한 부동산 지분 1/2에 대해서는 매도청구권 행사가 적법하다고 판단했으나, 매매대금을 산정할 때는 재건축 사업으로 예상되는 개발이익까지 포함하여야 한다고 판시하며 원심 판결을 파기환송했습니다. ### 관련 당사자 - ○○○주택재건축정비사업조합: 이 사건 재건축 사업을 시행하는 주체 - 피고: 재건축 사업구역 내 부동산을 강제경매를 통해 매수한 개인 - 소외 1: 이 사건 부동산의 원래 소유자로, 조합설립에 동의하여 조합원이 된 사람 - 소외 4: 소외 1의 전 배우자로, 이혼 재산분할을 통해 이 사건 부동산의 1/2 지분을 취득한 사람 ### 분쟁 상황 소외 1이 조합원이었던 이 사건 부동산은 채권자의 가압류에 이어 2018년 12월 21일 강제경매 절차가 개시되었습니다. 피고는 2020년 6월 26일 이 경매를 통해 부동산을 매수하여 소유권을 취득했습니다. 이 지역은 2017년 8월 3일 투기과열지구로 지정된 상태였고, 소외 1의 전 배우자인 소외 4는 2018년 5월 29일 이혼 재산분할로 부동산의 1/2 지분을 취득했었습니다. 재건축 조합은 경매로 부동산을 취득한 피고가 투기과열지구 내 양수 규정에 따라 조합원 자격을 취득할 수 없다고 보아 매도청구권을 행사했고, 피고는 이에 불복하여 매매대금 산정 방식의 적정성을 다투게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 투기과열지구 내 재건축 사업구역에서 경매로 부동산을 취득한 자의 조합원 자격 인정 여부 및 매도청구권 행사에 따른 매매대금 산정 시 재건축으로 인한 개발이익 포함 여부와 기준 시점 ### 법원의 판단 대법원은 원심판결의 피고 패소 부분 중 매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구와 인도청구 부분을 파기하고 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송했습니다. 이는 매매대금 산정 시 재건축으로 인해 예상되는 개발이익을 포함해야 한다는 판단에 따른 것입니다. 반면, 원고의 상고는 기각되어, 피고가 소외 4로부터 취득한 1/2 지분에 대해서만 매도청구권 행사가 유효하다는 원심 판단은 유지되었습니다. ### 결론 대법원은 재건축 사업구역 내에서 조합원이 될 수 없는 사람에게 매도청구권을 행사하여 부동산을 매수할 때의 매매대금은, 양수인이 부동산을 취득한 시점(이 사건에서는 피고가 2020년 6월 26일 경매로 취득한 때)을 기준으로 해당 부동산의 시가를 산정해야 하며, 이때의 시가는 재건축 사업으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발이익까지 포함하여 평가되어야 한다고 명확히 했습니다. 따라서 개발이익을 배제하고 매매대금을 산정한 원심의 판단이 잘못되었다고 보아 재심리를 명령했습니다. ### 연관 법령 및 법리 구 ｢도시 및 주거환경정비법｣ (2021. 4. 13. 법률 제18046호로 개정되기 전의 것) 제39조 제2항은 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행할 경우, 조합설립인가 후에 해당 정비사업의 건축물이나 토지를 양수(매매, 증여, 그 밖의 권리 변동을 수반하는 모든 행위 포함)한 사람은 조합원이 될 수 없다고 규정하고 있습니다. 다만, 상속이나 이혼으로 인한 양도·양수의 경우는 이 규정에서 제외된다고 명시되어 있습니다. 이 사건에서 법원은 소외 4가 이혼으로 인해 지분을 취득한 것은 해당 조항의 예외에 해당하지만, 피고가 소외 4로부터 경매로 그 지분을 양수한 것은 본문 규정의 적용 대상이라고 보았습니다. 구 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제39조 제3항 및 제73조는 위 제39조 제2항에 따라 조합원이 될 수 없는 자에 대해 사업시행자(조합)가 해당 건축물이나 토지를 현금으로 청산할 수 있도록 매도청구권을 부여하고 있습니다. 이 매도청구권의 행사는 매매계약의 성립을 의제하는 효과를 가집니다. 대법원은 매도청구권 행사에 따른 매매대금은 해당 부동산을 양수한 날을 기준 시점으로 하여 재건축 사업으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격으로 산정되어야 한다는 확고한 법리를 가지고 있습니다. 즉, 매매계약이 성립되는 것으로 의제될 당시의 객관적 거래가격이 곧 개발이익을 포함한 시가라는 것입니다. 따라서 재건축으로 인한 개발이익을 배제하고 매매대금을 산정한 원심의 판단은 잘못된 것으로 인정되어 파기환송되었습니다. ### 참고 사항 투기과열지구 내 재건축 사업에서 조합설립인가 이후 주택이나 토지를 매수하는 경우, 원칙적으로 조합원 자격을 취득하기 어렵습니다. 다만, 상속이나 이혼으로 인한 양도·양수 등 법령에 정해진 예외적인 경우도 있습니다. 경매를 통해 주택을 취득하는 경우에도 위 규정이 적용될 수 있으므로, 재건축 사업 진행 여부와 투기과열지구 지정 여부, 그리고 관련 법령의 내용을 반드시 확인해야 합니다. 조합의 매도청구권 행사에 따른 매매대금은 해당 부동산을 취득한 시점의 객관적인 시장 가격을 기준으로 하며, 이때 재건축 사업의 진행으로 발생할 것으로 예상되는 개발이익까지 포함하여 평가되어야 합니다. 단순히 이전 거래 사례나 개발이익을 배제한 감정평가 결과에만 의존해서는 안 됩니다. 매도청구권 행사에 따른 보상 금액 산정에 이견이 있다면, 해당 시점의 개발이익이 반영된 적절한 감정평가를 통해 정당한 권리를 주장할 수 있습니다.
의정부지방법원 2025
부동산 개발업체인 주식회사 A(원고)가 남양주 지역의 주택단지 조성 사업을 위한 업무대행용역계약을 맺고 사업을 추진하던 중, 사업구역이 3개 단지로 분할되면서 B, D, F 추진위원회(이후 C, E, G 지역주택조합으로 승계)와 업무대행 및 매매 계약을 체결했습니다. 원고는 이들 조합에 대여금, 업무대행비, 매매대금 청구를 하였고, 피고 조합들은 원고에게 과지급된 업무대행비와 대여금 변제액, 그리고 원고가 대납해야 할 운영비 및 임대수익 등을 부당이득으로 반환하라는 반소를 제기했습니다. 법원은 원고가 채권양도 이후 피고들에게 대여한 금액 및 매매대금 잔금은 일부 인정했지만, 피고들이 원고에게 과지급하거나 대납한 부당이득금이 더 많다고 판단하여 원고의 본소 청구를 모두 기각하고, 피고들의 반소 청구를 대부분 인용하여 원고가 피고들에게 총 7,067,667,584원 및 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 주식회사 A (원고): 부동산 개발업 등을 목적으로 설립된 회사로, 지역주택조합 공동주택 건립사업의 업무대행사입니다. - C 지역주택조합 (피고): B 공동주택단지 조성사업 추진위원회의 권리 의무를 승계한 지역주택조합입니다. - E 지역주택조합 (피고): D 지역주택조합 추진위원회의 권리 의무를 승계한 지역주택조합입니다. - G 지역주택조합 (피고): F 지역주택조합 추진위원회의 권리 의무를 승계한 지역주택조합입니다. - 주식회사 M: 이 사건 사업 관련 아파트 신축공사 도급계약을 체결한 시공사이며, 원고의 채권을 양수받은 회사입니다. - X, Y, Z: 이 사건 각 추진위원회의 전 조합장들로, 원고의 실질적 경영자와 특수관계인으로서 직무집행이 정지되고 주택법 위반 유죄 판결을 받았습니다. - AB, AA: 원고의 대표이사와 사내이사로, 주택법 위반 및 횡령죄로 유죄 판결을 받았습니다. ### 분쟁 상황 이 사건은 주식회사 A(원고)가 남양주시 일원의 지역주택조합 공동주택 건립사업을 위해 B 추진위원회와 업무대행용역계약을 체결하면서 시작되었습니다. 사업 추진 중 지구단위계획 변경으로 사업구역이 3개 단지로 분할되면서, B, D, F 각 추진위원회와 원고는 업무대행 변경계약을 맺었습니다. 이후 시공사인 M 주식회사와 함께 아파트 신축공사 도급계약을 체결하며 업무대행비 지급에 관한 약정(이 사건 약정)을 하였습니다. 또한 원고는 M 주식회사에게 추진위원회들에 대한 업무대행비 및 대여금 채권을 양도했습니다. 한편, 원고는 각 추진위원회에 사업 부지 내 토지를 매도하는 매매계약도 체결하고 소유권이전등기를 마쳤습니다. 그러나 사업 과정에서 원고의 실질적 경영자와 전 조합장들 간의 특수관계가 문제가 되어 조합장들의 직무집행정지 가처분 결정이 내려졌고, 원고의 대표이사와 사내이사는 주택법 위반 및 횡령죄로 유죄 판결을 받았습니다. 이러한 상황으로 인해 원고와 각 추진위원회 사이의 업무대행계약은 2020년 7월경 해지되었습니다. 이후 B, D, F 추진위원회는 각각 C, E, G 지역주택조합으로 설립인가를 받으며 기존 추진위원회의 권리 의무를 승계했습니다. 원고는 피고 지역주택조합들을 상대로 업무대행비, 대여금, 매매대금 미지급금을 청구하는 본소를 제기했습니다. 반면, 피고 조합들은 원고가 초과 수령한 업무대행비, 채권양도 이후 잘못 변제한 대여금, 원고의 운영비로 사용된 대출금, 임대수익 등을 부당이득으로 반환하라는 반소를 제기하며 맞섰습니다. ### 핵심 쟁점 업무대행계약의 법적 성격 및 업무대행비 산정 방식(계약 해지 시 보수 청구 범위)과 채권양도계약의 유효성, 대여금 채권의 존재 여부 및 채권양도 이후 변제금의 부당이득 여부가 쟁점이 되었습니다. 또한, 매매대금 잔금 액수와 피고들의 대납금 공제 여부, 그리고 피고들의 부당이득반환 청구(업무대행비 초과 지급, 대여금 초과 변제, 운영비 대납, 임대수익 수령 등)의 적법성 및 상계 항변의 유효성 또한 주요 쟁점으로 다루어졌습니다. ### 법원의 판단 법원은 원고(반소피고)의 피고(반소원고)들에 대한 본소 청구를 모두 기각하고, 피고(반소원고)들의 원고(반소피고)에 대한 반소 청구를 일부 인용하여 다음과 같이 판결했습니다. 원고는 C 지역주택조합에게 944,976,757원, E 지역주택조합에게 1,757,032,599원, G 지역주택조합에게 4,365,658,228원 및 위 각 돈에 대하여 2024년 1월 11일부터 2025년 6월 5일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다. 소송비용은 본소와 반소를 합하여, C 지역주택조합과의 분쟁 부분의 60%는 원고가, 나머지는 C 조합이 부담하고, E 지역주택조합과의 분쟁 부분의 80%는 원고가, 나머지는 E 조합이 부담하며, G 지역주택조합과의 분쟁 부분의 95%는 원고가, 나머지는 G 조합이 부담합니다. ### 결론 법원은 지역주택조합 업무대행사의 계약 해지 시 보수 청구는 위임계약의 성격상 이행기가 도래한 부분에 한정되며, 원고의 귀책사유로 계약이 종료되었으므로 약정 보수금의 40%만을 청구할 수 있다고 판단했습니다. 또한, 업무대행비를 납부한 세대수를 기준으로 용역비를 산정해야 한다고 보았습니다. 채권양도계약의 유효성은 총유물의 관리 처분 행위에 해당하지 않아 총회 결의 없이도 유효하며, 채권양도 이후 양도인에게 잘못 지급된 변제금은 부당이득에 해당한다고 판단했습니다. 매매대금 청구에 대해서는 피고들이 원고를 대신하여 변제한 담보대출원리금을 공제해야 한다고 보았고, 피고들의 부당이득 반환채권과 원고의 매매대금채권을 상계하여 원고의 매매대금 청구를 기각했습니다. 결과적으로 원고의 청구는 대부분 기각되었고, 피고들의 반소 청구가 인용되어 원고는 피고들에게 상당한 금액의 부당이득을 반환할 의무가 있다고 최종 판결했습니다. ### 연관 법령 및 법리 민법 제686조 제2항, 제3항(수임인의 보수 청구권)은 위임계약 해지 시 보수 청구 기준을 정합니다. 이 사건에서 법원은 업무대행계약이 민법상 위임계약이며 원고의 귀책사유로 계약이 종료되었으므로, 이행기가 도래한 부분에 해당하는 약정 보수금(전체 약정 보수금의 40%)만을 청구할 수 있다고 판단했습니다. 민법 제275조, 제276조 제1항(총유물의 관리 및 처분)에 따르면 총유물의 관리 및 처분은 사원총회의 결의에 의합니다. 그러나 법원은 비법인사단인 지역주택조합이 원고의 채권 양도를 승낙하는 행위는 총유물 자체에 관한 관리 및 처분 행위에 해당하지 않으므로, 총회 결의를 거치지 않아도 유효하다고 보았습니다. 민법 제451조 제1항 단서(채무자의 이의 유보 없는 승낙과 상계)는 채무자가 이의를 보류하지 않고 채권양도를 승낙했더라도, 채무를 소멸시키기 위해 양도인에게 급여한 것이 있다면 이를 회수할 수 있다고 규정합니다. 이에 따라 법원은 피고들이 채권양도 이후 양도인인 원고에게 잘못 지급한 변제금은 부당이득으로 보아 반환을 청구할 수 있다고 인정했습니다. 민법 제492조 제1항(상계의 요건)은 쌍방 채무의 이행기가 도래하면 대등액에 관하여 상계할 수 있다고 정합니다. 법원은 피고들의 부당이득반환채권과 원고의 매매대금채권이 이행기가 도래하여 상계적상에 있다고 판단하고 피고들의 상계 항변을 받아들였습니다. 부당이득반환채권은 이행기의 정함이 없는 채권으로서 채권의 성립과 동시에 이행기에 놓이게 됩니다. 민사소송법 제358조(사문서의 진정성립의 추정)는 사문서에 날인된 인영이 작성 명의인의 인장에 의해 현출된 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 인영의 진정성립이 추정된다고 규정합니다. 이 사건에서 원고는 채권양도계약서 인영의 진정성립을 다투었으나 법원은 원고의 증명이 부족하다고 보아 계약서의 진정성립을 인정했습니다. 구 주택법(2018. 8. 14. 법률 제15738호로 개정되기 전) 제13조 제1항 제7호, 제2항은 업무대행사의 임직원이 조합의 임원이 될 수 없다고 규정합니다. 이 사건에서는 원고의 실질적 경영자와 특수관계인이 조합장의 지위에 있으면서 원고의 이익을 위해 활동한 점이 문제가 되어 조합장 직무집행정지 가처분이 인용되었고 주택법 위반죄의 유죄판결이 확정되었습니다. 이는 원고의 귀책사유로 계약이 해지되었다고 판단하는 근거 중 하나가 되었습니다. ### 참고 사항 지역주택조합 업무대행계약의 특성을 이해하는 것이 중요합니다. 이 계약은 민법상 위임계약으로 간주되며, 계약 해지 시 보수 청구 방식이 일반적인 도급계약과 다를 수 있습니다. 특히 업무대행사의 귀책사유로 계약이 종료된 경우에는 이행기가 도래한 부분에 한하여 보수를 청구할 수 있음을 유의해야 합니다. 용역비 산정 기준을 명확히 하는 것이 중요합니다. 업무대행 용역비를 '모집한 조합원 수'와 '실제로 업무대행비를 납부한 조합원 수' 중 어느 것을 기준으로 할 것인지 계약서에 명확히 기재하여 분쟁의 소지를 줄여야 합니다. 채권양도 시 대항력을 확보하는 것도 중요합니다. 채권양도가 이루어진 경우, 채무자는 이의를 보류하지 않고 채권양도를 승낙하더라도, 양도인에게 이미 지급한 금액은 부당이득으로 반환을 청구할 수 있습니다. 따라서 채권양도 통지 또는 승낙 시에는 채권 관계를 정확히 확인하고 처리해야 불필요한 이중 변제나 부당이득 발생을 막을 수 있습니다. 담보대출금의 실제 부담 주체를 명확히 확인해야 합니다. 사업 진행 과정에서 특정 토지를 담보로 대출이 발생하고 그 대출금이 사업 운영비로 사용된 경우, 실제 대출금의 최종 부담 주체가 누구인지 계약서에 상세히 기재하여 분쟁 발생 시 근거를 마련해 두는 것이 좋습니다. 상계 항변을 적극적으로 활용하는 것을 고려해야 합니다. 유사한 분쟁에서 양 당사자가 서로에게 채권·채무를 가지고 있다면, 상대방의 청구에 대해 자신의 채권을 자동채권으로 하여 상계 항변을 적극적으로 주장하는 것이 유리할 수 있습니다. 상계가 인정되면 대등액의 범위에서 채무가 소멸하므로 추가적인 지급 의무를 줄일 수 있습니다.
수원고등법원 2025
원고 A과 B가 피고 C 주식회사로부터 상가 여러 호실을 분양받았으나, 분양 당시 피고 측이 층고, 유명 브랜드 입점, 상가 내 기둥 존재 등에 대해 허위 광고 및 고지의무 위반을 했고, 분양권 전매에 대해 잘못 안내하여 손해를 입었다며 계약금 반환 및 중도금 대출 이자 상당액을 청구한 사건입니다. 항소심 법원은 피고가 허위 광고를 했거나 고지의무를 위반했다고 보기 어렵고, 분양권 전매 안내와 손해 발생 사이에 인과관계도 없다고 판단하여 원고들의 모든 청구를 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 피고 C 주식회사로부터 상가 K호, L호 두 호실을 분양받고, 어머니인 원고 B를 대리하여 M호 상가를 추가 분양받은 사람. - 원고 B: 원고 A의 어머니로서, 피고 C 주식회사로부터 상가 M호 상가를 분양받은 사람. - 피고 C 주식회사: 성남시 D지구에 G 상업시설을 신축하여 분양한 사업의 시행사. - 주식회사 H: 피고 C 주식회사와 분양대행 용역계약을 체결하고 상가 분양 업무를 담당한 회사. - J, I: 주식회사 H 소속 직원으로, 이 사건 상가 분양 업무를 직접 담당한 사람들. ### 분쟁 상황 원고들은 2018년 11월 30일 피고 C 주식회사로부터 성남시 D지구 G 상업시설의 상가 K, L, M호실을 총 분양대금 4,043,079,000원에 분양받고 계약금 404,307,900원을 지급했습니다. 이후 원고들은 피고가 분양대행사 H 주식회사를 통해 상가의 층고(8.2m로 광고했으나 실제는 6.7m, 4.39m), 유명 브랜드 70개 입점 확정(사실은 입점 계획 없음), 상가 내 기둥 존재(미고지) 등에 대해 허위 광고를 하거나 고지의무를 위반하여 계약을 체결하게 되었다고 주장했습니다. 또한, 분양대행사 직원 J, I이 중도금 대출 실행 전에는 분양권 전매가 불가능하다고 잘못 안내하여 계약금 포기를 통한 계약 해제 기회를 놓치고 중도금 이자 손해를 입었다며, 피고를 상대로 계약금 반환 및 손해배상을 청구하며 분쟁이 발생했습니다. ### 핵심 쟁점 피고가 상가 분양 당시 층고, 유명 브랜드 입점 여부, 상가 내 기둥 존재 등에 대해 허위 또는 과장 광고를 했는지, 혹은 고지의무를 위반했는지 여부. 분양 계약서의 내용 및 계약자가 서명한 확인서들의 법적 효력 및 증거 능력. 피고 측 분양대행사 직원의 분양권 전매 관련 안내가 잘못된 정보였는지, 그리고 이로 인해 원고들에게 손해가 발생했으며 피고에게 사용자 책임이 있는지 여부. 「건축물의 분양에 관한 법률」상 분양권 전매 제한 규정 및 분양계약서상 전매 관련 조항의 해석. ### 법원의 판단 제1심판결을 취소하고, 원고 A과 B의 주위적 청구(계약금 및 지연손해금 반환)와 예비적 청구(중도금 대출 이자 상당 손해금 및 지연손해금 지급)를 모두 기각한다. 소송 총비용은 원고들이 부담한다. ### 결론 항소심 법원은 원고들이 주장하는 피고의 허위광고 및 고지의무 위반(층고, 유명 브랜드 입점, 기둥 존재) 주장은 제출된 증거와 분양계약서 및 관련 확인서의 내용을 종합할 때 인정하기 어렵다고 판단했습니다. 또한, 분양권 전매에 대한 분양대행사 직원의 설명이 잘못되었다는 예비적 청구에 대해서도 분양계약서 내용과 관련 법령에 비추어 볼 때 직원 설명과 원고들의 손해 사이에 상당한 인과관계가 없다고 보아, 원고들의 모든 청구를 기각했습니다. ### 연관 법령 및 법리 「민법」상 계약의 취소(기망 또는 착오) 및 해제(채무불이행): 원고들은 피고의 허위 광고 및 고지의무 위반이 기망행위에 해당하여 계약을 취소하거나, 약속 위반(층고, 유명 브랜드 입점)이 채무불이행에 해당하여 계약을 해제한다고 주장했습니다. 그러나 법원은 분양계약서 및 각종 확인서에 명시된 내용(층고, 기둥 관련 유의사항, MD 계획 변경 가능성, 개별 약정 부인 등)을 근거로, 피고가 허위 사실을 고지하거나 약정을 위반했다고 인정하기 어렵다고 판단했습니다. 이는 계약 체결 시 계약 당사자들이 서면으로 합의한 내용이 가장 중요하며, 특히 특정한 내용에 대해 '이해하였습니다', '확인합니다' 등으로 서명한 경우 그 내용을 인지하고 동의했다고 보는 법적 원칙에 따른 것입니다. 「민법」상 사용자 책임(제756조): 원고들은 분양대행사 직원(J, I)이 분양권 전매에 대해 잘못 안내하여 손해를 입혔으므로, 피고가 그 직원의 사용자로서 손해를 배상할 책임이 있다고 주장했습니다. 그러나 법원은 분양계약서 제6조와 '계약자 확인서'에 분양권 전매는 관계법령이 허용하는 범위 내에서 가능하며, 중도금 대출 전 전매가 불가능하다는 규정은 없다는 점을 명확히 했습니다. 또한, 「건축물의 분양에 관한 법률」에서도 중도금 대출과 관련한 전매권 제한 규정은 없습니다. 따라서 직원의 설명과 원고들의 손해 발생 사이에 상당한 인과관계가 인정되지 않아 사용자 책임 주장이 기각되었습니다. 사용자 책임은 피용자의 불법행위와 사용자의 업무 사이에 인과관계가 인정될 때 성립합니다. 「건축물의 분양에 관한 법률」상 분양권 전매 제한 (제6조의3 제2항 등): 이 법률은 건축물의 사용승인 전에 2명 이상에게 전매하거나 이를 알선하는 행위를 제한하고 있습니다. 본 사건에서는 이 법률 자체에 중도금 대출 여부와 관계없이 전매를 전면적으로 금지하는 규정은 없으며, 분양계약서에도 유사한 규정은 없다는 점이 중요하게 작용했습니다. 계약서와 법령의 문언적 해석이 직원의 개별적인 구두 설명보다 우선함을 보여주는 사례입니다. ### 참고 사항 분양 계약 시 계약서 및 홍보 자료 철저히 확인: 분양 계약을 할 때는 계약서의 모든 조항을 꼼꼼히 읽고 이해하는 것이 중요합니다. 특히 천장고, 층고, 시설물 설치, MD 계획, 특약 사항 등은 광고 내용과 다를 수 있으므로, 계약서에 명시된 내용을 우선적으로 확인해야 합니다. '이해했습니다', '확인했습니다'와 같은 서명은 법적으로 그 내용에 동의했다는 효력을 가집니다. 구두 설명보다 서면 내용을 중시: 분양 상담사 등으로부터 들은 구두 설명이나 홍보물에 기재된 내용이 계약서 내용과 다르거나 중요한 경우, 반드시 그 내용을 계약서에 명시하거나 별도의 서면 약정으로 남겨야 합니다. 단순한 홍보 자료나 입점의향서 등은 실제와 다를 수 있다는 면책 문구가 포함되는 경우가 많습니다. 분양권 전매 가능 여부 및 조건 정확히 파악: 분양권 전매를 염두에 두고 있다면, 관련 법령(특히 「건축물의 분양에 관한 법률」)과 분양 계약서에 명시된 전매 조건을 정확히 확인해야 합니다. 분양대행사 직원의 개인적인 설명에만 의존하기보다는, 계약서상 내용과 관련 법률을 직접 확인하고 필요한 경우 시행사 또는 관계 기관에 문의하여 오해가 없도록 해야 합니다. 중도금 대출 여부가 전매 가능 여부에 영향을 미치는지 등 구체적인 상황을 면밀히 검토해야 합니다. 증거 자료 확보의 중요성: 만약 광고 내용이 허위라고 판단되거나 중요한 정보가 누락되었다고 생각한다면, 당시의 광고물, 설명 자료, 계약서, 서명한 확인서 등 모든 관련 증거를 철저히 보관해야 합니다.
대법원 2025
이 사건은 투기과열지구로 지정된 재건축 정비사업구역 내에서 강제경매를 통해 부동산을 취득한 피고에게 조합이 매도청구권을 행사할 때, 피고의 조합원 자격과 매매대금 산정 기준이 쟁점이 된 사건입니다. 대법원은 피고가 이혼으로 재산분할받은 전 배우자로부터 경매를 통해 취득한 부동산 지분 1/2에 대해서는 매도청구권 행사가 적법하다고 판단했으나, 매매대금을 산정할 때는 재건축 사업으로 예상되는 개발이익까지 포함하여야 한다고 판시하며 원심 판결을 파기환송했습니다. ### 관련 당사자 - ○○○주택재건축정비사업조합: 이 사건 재건축 사업을 시행하는 주체 - 피고: 재건축 사업구역 내 부동산을 강제경매를 통해 매수한 개인 - 소외 1: 이 사건 부동산의 원래 소유자로, 조합설립에 동의하여 조합원이 된 사람 - 소외 4: 소외 1의 전 배우자로, 이혼 재산분할을 통해 이 사건 부동산의 1/2 지분을 취득한 사람 ### 분쟁 상황 소외 1이 조합원이었던 이 사건 부동산은 채권자의 가압류에 이어 2018년 12월 21일 강제경매 절차가 개시되었습니다. 피고는 2020년 6월 26일 이 경매를 통해 부동산을 매수하여 소유권을 취득했습니다. 이 지역은 2017년 8월 3일 투기과열지구로 지정된 상태였고, 소외 1의 전 배우자인 소외 4는 2018년 5월 29일 이혼 재산분할로 부동산의 1/2 지분을 취득했었습니다. 재건축 조합은 경매로 부동산을 취득한 피고가 투기과열지구 내 양수 규정에 따라 조합원 자격을 취득할 수 없다고 보아 매도청구권을 행사했고, 피고는 이에 불복하여 매매대금 산정 방식의 적정성을 다투게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 투기과열지구 내 재건축 사업구역에서 경매로 부동산을 취득한 자의 조합원 자격 인정 여부 및 매도청구권 행사에 따른 매매대금 산정 시 재건축으로 인한 개발이익 포함 여부와 기준 시점 ### 법원의 판단 대법원은 원심판결의 피고 패소 부분 중 매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구와 인도청구 부분을 파기하고 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송했습니다. 이는 매매대금 산정 시 재건축으로 인해 예상되는 개발이익을 포함해야 한다는 판단에 따른 것입니다. 반면, 원고의 상고는 기각되어, 피고가 소외 4로부터 취득한 1/2 지분에 대해서만 매도청구권 행사가 유효하다는 원심 판단은 유지되었습니다. ### 결론 대법원은 재건축 사업구역 내에서 조합원이 될 수 없는 사람에게 매도청구권을 행사하여 부동산을 매수할 때의 매매대금은, 양수인이 부동산을 취득한 시점(이 사건에서는 피고가 2020년 6월 26일 경매로 취득한 때)을 기준으로 해당 부동산의 시가를 산정해야 하며, 이때의 시가는 재건축 사업으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발이익까지 포함하여 평가되어야 한다고 명확히 했습니다. 따라서 개발이익을 배제하고 매매대금을 산정한 원심의 판단이 잘못되었다고 보아 재심리를 명령했습니다. ### 연관 법령 및 법리 구 ｢도시 및 주거환경정비법｣ (2021. 4. 13. 법률 제18046호로 개정되기 전의 것) 제39조 제2항은 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행할 경우, 조합설립인가 후에 해당 정비사업의 건축물이나 토지를 양수(매매, 증여, 그 밖의 권리 변동을 수반하는 모든 행위 포함)한 사람은 조합원이 될 수 없다고 규정하고 있습니다. 다만, 상속이나 이혼으로 인한 양도·양수의 경우는 이 규정에서 제외된다고 명시되어 있습니다. 이 사건에서 법원은 소외 4가 이혼으로 인해 지분을 취득한 것은 해당 조항의 예외에 해당하지만, 피고가 소외 4로부터 경매로 그 지분을 양수한 것은 본문 규정의 적용 대상이라고 보았습니다. 구 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제39조 제3항 및 제73조는 위 제39조 제2항에 따라 조합원이 될 수 없는 자에 대해 사업시행자(조합)가 해당 건축물이나 토지를 현금으로 청산할 수 있도록 매도청구권을 부여하고 있습니다. 이 매도청구권의 행사는 매매계약의 성립을 의제하는 효과를 가집니다. 대법원은 매도청구권 행사에 따른 매매대금은 해당 부동산을 양수한 날을 기준 시점으로 하여 재건축 사업으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격으로 산정되어야 한다는 확고한 법리를 가지고 있습니다. 즉, 매매계약이 성립되는 것으로 의제될 당시의 객관적 거래가격이 곧 개발이익을 포함한 시가라는 것입니다. 따라서 재건축으로 인한 개발이익을 배제하고 매매대금을 산정한 원심의 판단은 잘못된 것으로 인정되어 파기환송되었습니다. ### 참고 사항 투기과열지구 내 재건축 사업에서 조합설립인가 이후 주택이나 토지를 매수하는 경우, 원칙적으로 조합원 자격을 취득하기 어렵습니다. 다만, 상속이나 이혼으로 인한 양도·양수 등 법령에 정해진 예외적인 경우도 있습니다. 경매를 통해 주택을 취득하는 경우에도 위 규정이 적용될 수 있으므로, 재건축 사업 진행 여부와 투기과열지구 지정 여부, 그리고 관련 법령의 내용을 반드시 확인해야 합니다. 조합의 매도청구권 행사에 따른 매매대금은 해당 부동산을 취득한 시점의 객관적인 시장 가격을 기준으로 하며, 이때 재건축 사업의 진행으로 발생할 것으로 예상되는 개발이익까지 포함하여 평가되어야 합니다. 단순히 이전 거래 사례나 개발이익을 배제한 감정평가 결과에만 의존해서는 안 됩니다. 매도청구권 행사에 따른 보상 금액 산정에 이견이 있다면, 해당 시점의 개발이익이 반영된 적절한 감정평가를 통해 정당한 권리를 주장할 수 있습니다.
의정부지방법원 2025
부동산 개발업체인 주식회사 A(원고)가 남양주 지역의 주택단지 조성 사업을 위한 업무대행용역계약을 맺고 사업을 추진하던 중, 사업구역이 3개 단지로 분할되면서 B, D, F 추진위원회(이후 C, E, G 지역주택조합으로 승계)와 업무대행 및 매매 계약을 체결했습니다. 원고는 이들 조합에 대여금, 업무대행비, 매매대금 청구를 하였고, 피고 조합들은 원고에게 과지급된 업무대행비와 대여금 변제액, 그리고 원고가 대납해야 할 운영비 및 임대수익 등을 부당이득으로 반환하라는 반소를 제기했습니다. 법원은 원고가 채권양도 이후 피고들에게 대여한 금액 및 매매대금 잔금은 일부 인정했지만, 피고들이 원고에게 과지급하거나 대납한 부당이득금이 더 많다고 판단하여 원고의 본소 청구를 모두 기각하고, 피고들의 반소 청구를 대부분 인용하여 원고가 피고들에게 총 7,067,667,584원 및 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 주식회사 A (원고): 부동산 개발업 등을 목적으로 설립된 회사로, 지역주택조합 공동주택 건립사업의 업무대행사입니다. - C 지역주택조합 (피고): B 공동주택단지 조성사업 추진위원회의 권리 의무를 승계한 지역주택조합입니다. - E 지역주택조합 (피고): D 지역주택조합 추진위원회의 권리 의무를 승계한 지역주택조합입니다. - G 지역주택조합 (피고): F 지역주택조합 추진위원회의 권리 의무를 승계한 지역주택조합입니다. - 주식회사 M: 이 사건 사업 관련 아파트 신축공사 도급계약을 체결한 시공사이며, 원고의 채권을 양수받은 회사입니다. - X, Y, Z: 이 사건 각 추진위원회의 전 조합장들로, 원고의 실질적 경영자와 특수관계인으로서 직무집행이 정지되고 주택법 위반 유죄 판결을 받았습니다. - AB, AA: 원고의 대표이사와 사내이사로, 주택법 위반 및 횡령죄로 유죄 판결을 받았습니다. ### 분쟁 상황 이 사건은 주식회사 A(원고)가 남양주시 일원의 지역주택조합 공동주택 건립사업을 위해 B 추진위원회와 업무대행용역계약을 체결하면서 시작되었습니다. 사업 추진 중 지구단위계획 변경으로 사업구역이 3개 단지로 분할되면서, B, D, F 각 추진위원회와 원고는 업무대행 변경계약을 맺었습니다. 이후 시공사인 M 주식회사와 함께 아파트 신축공사 도급계약을 체결하며 업무대행비 지급에 관한 약정(이 사건 약정)을 하였습니다. 또한 원고는 M 주식회사에게 추진위원회들에 대한 업무대행비 및 대여금 채권을 양도했습니다. 한편, 원고는 각 추진위원회에 사업 부지 내 토지를 매도하는 매매계약도 체결하고 소유권이전등기를 마쳤습니다. 그러나 사업 과정에서 원고의 실질적 경영자와 전 조합장들 간의 특수관계가 문제가 되어 조합장들의 직무집행정지 가처분 결정이 내려졌고, 원고의 대표이사와 사내이사는 주택법 위반 및 횡령죄로 유죄 판결을 받았습니다. 이러한 상황으로 인해 원고와 각 추진위원회 사이의 업무대행계약은 2020년 7월경 해지되었습니다. 이후 B, D, F 추진위원회는 각각 C, E, G 지역주택조합으로 설립인가를 받으며 기존 추진위원회의 권리 의무를 승계했습니다. 원고는 피고 지역주택조합들을 상대로 업무대행비, 대여금, 매매대금 미지급금을 청구하는 본소를 제기했습니다. 반면, 피고 조합들은 원고가 초과 수령한 업무대행비, 채권양도 이후 잘못 변제한 대여금, 원고의 운영비로 사용된 대출금, 임대수익 등을 부당이득으로 반환하라는 반소를 제기하며 맞섰습니다. ### 핵심 쟁점 업무대행계약의 법적 성격 및 업무대행비 산정 방식(계약 해지 시 보수 청구 범위)과 채권양도계약의 유효성, 대여금 채권의 존재 여부 및 채권양도 이후 변제금의 부당이득 여부가 쟁점이 되었습니다. 또한, 매매대금 잔금 액수와 피고들의 대납금 공제 여부, 그리고 피고들의 부당이득반환 청구(업무대행비 초과 지급, 대여금 초과 변제, 운영비 대납, 임대수익 수령 등)의 적법성 및 상계 항변의 유효성 또한 주요 쟁점으로 다루어졌습니다. ### 법원의 판단 법원은 원고(반소피고)의 피고(반소원고)들에 대한 본소 청구를 모두 기각하고, 피고(반소원고)들의 원고(반소피고)에 대한 반소 청구를 일부 인용하여 다음과 같이 판결했습니다. 원고는 C 지역주택조합에게 944,976,757원, E 지역주택조합에게 1,757,032,599원, G 지역주택조합에게 4,365,658,228원 및 위 각 돈에 대하여 2024년 1월 11일부터 2025년 6월 5일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다. 소송비용은 본소와 반소를 합하여, C 지역주택조합과의 분쟁 부분의 60%는 원고가, 나머지는 C 조합이 부담하고, E 지역주택조합과의 분쟁 부분의 80%는 원고가, 나머지는 E 조합이 부담하며, G 지역주택조합과의 분쟁 부분의 95%는 원고가, 나머지는 G 조합이 부담합니다. ### 결론 법원은 지역주택조합 업무대행사의 계약 해지 시 보수 청구는 위임계약의 성격상 이행기가 도래한 부분에 한정되며, 원고의 귀책사유로 계약이 종료되었으므로 약정 보수금의 40%만을 청구할 수 있다고 판단했습니다. 또한, 업무대행비를 납부한 세대수를 기준으로 용역비를 산정해야 한다고 보았습니다. 채권양도계약의 유효성은 총유물의 관리 처분 행위에 해당하지 않아 총회 결의 없이도 유효하며, 채권양도 이후 양도인에게 잘못 지급된 변제금은 부당이득에 해당한다고 판단했습니다. 매매대금 청구에 대해서는 피고들이 원고를 대신하여 변제한 담보대출원리금을 공제해야 한다고 보았고, 피고들의 부당이득 반환채권과 원고의 매매대금채권을 상계하여 원고의 매매대금 청구를 기각했습니다. 결과적으로 원고의 청구는 대부분 기각되었고, 피고들의 반소 청구가 인용되어 원고는 피고들에게 상당한 금액의 부당이득을 반환할 의무가 있다고 최종 판결했습니다. ### 연관 법령 및 법리 민법 제686조 제2항, 제3항(수임인의 보수 청구권)은 위임계약 해지 시 보수 청구 기준을 정합니다. 이 사건에서 법원은 업무대행계약이 민법상 위임계약이며 원고의 귀책사유로 계약이 종료되었으므로, 이행기가 도래한 부분에 해당하는 약정 보수금(전체 약정 보수금의 40%)만을 청구할 수 있다고 판단했습니다. 민법 제275조, 제276조 제1항(총유물의 관리 및 처분)에 따르면 총유물의 관리 및 처분은 사원총회의 결의에 의합니다. 그러나 법원은 비법인사단인 지역주택조합이 원고의 채권 양도를 승낙하는 행위는 총유물 자체에 관한 관리 및 처분 행위에 해당하지 않으므로, 총회 결의를 거치지 않아도 유효하다고 보았습니다. 민법 제451조 제1항 단서(채무자의 이의 유보 없는 승낙과 상계)는 채무자가 이의를 보류하지 않고 채권양도를 승낙했더라도, 채무를 소멸시키기 위해 양도인에게 급여한 것이 있다면 이를 회수할 수 있다고 규정합니다. 이에 따라 법원은 피고들이 채권양도 이후 양도인인 원고에게 잘못 지급한 변제금은 부당이득으로 보아 반환을 청구할 수 있다고 인정했습니다. 민법 제492조 제1항(상계의 요건)은 쌍방 채무의 이행기가 도래하면 대등액에 관하여 상계할 수 있다고 정합니다. 법원은 피고들의 부당이득반환채권과 원고의 매매대금채권이 이행기가 도래하여 상계적상에 있다고 판단하고 피고들의 상계 항변을 받아들였습니다. 부당이득반환채권은 이행기의 정함이 없는 채권으로서 채권의 성립과 동시에 이행기에 놓이게 됩니다. 민사소송법 제358조(사문서의 진정성립의 추정)는 사문서에 날인된 인영이 작성 명의인의 인장에 의해 현출된 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 인영의 진정성립이 추정된다고 규정합니다. 이 사건에서 원고는 채권양도계약서 인영의 진정성립을 다투었으나 법원은 원고의 증명이 부족하다고 보아 계약서의 진정성립을 인정했습니다. 구 주택법(2018. 8. 14. 법률 제15738호로 개정되기 전) 제13조 제1항 제7호, 제2항은 업무대행사의 임직원이 조합의 임원이 될 수 없다고 규정합니다. 이 사건에서는 원고의 실질적 경영자와 특수관계인이 조합장의 지위에 있으면서 원고의 이익을 위해 활동한 점이 문제가 되어 조합장 직무집행정지 가처분이 인용되었고 주택법 위반죄의 유죄판결이 확정되었습니다. 이는 원고의 귀책사유로 계약이 해지되었다고 판단하는 근거 중 하나가 되었습니다. ### 참고 사항 지역주택조합 업무대행계약의 특성을 이해하는 것이 중요합니다. 이 계약은 민법상 위임계약으로 간주되며, 계약 해지 시 보수 청구 방식이 일반적인 도급계약과 다를 수 있습니다. 특히 업무대행사의 귀책사유로 계약이 종료된 경우에는 이행기가 도래한 부분에 한하여 보수를 청구할 수 있음을 유의해야 합니다. 용역비 산정 기준을 명확히 하는 것이 중요합니다. 업무대행 용역비를 '모집한 조합원 수'와 '실제로 업무대행비를 납부한 조합원 수' 중 어느 것을 기준으로 할 것인지 계약서에 명확히 기재하여 분쟁의 소지를 줄여야 합니다. 채권양도 시 대항력을 확보하는 것도 중요합니다. 채권양도가 이루어진 경우, 채무자는 이의를 보류하지 않고 채권양도를 승낙하더라도, 양도인에게 이미 지급한 금액은 부당이득으로 반환을 청구할 수 있습니다. 따라서 채권양도 통지 또는 승낙 시에는 채권 관계를 정확히 확인하고 처리해야 불필요한 이중 변제나 부당이득 발생을 막을 수 있습니다. 담보대출금의 실제 부담 주체를 명확히 확인해야 합니다. 사업 진행 과정에서 특정 토지를 담보로 대출이 발생하고 그 대출금이 사업 운영비로 사용된 경우, 실제 대출금의 최종 부담 주체가 누구인지 계약서에 상세히 기재하여 분쟁 발생 시 근거를 마련해 두는 것이 좋습니다. 상계 항변을 적극적으로 활용하는 것을 고려해야 합니다. 유사한 분쟁에서 양 당사자가 서로에게 채권·채무를 가지고 있다면, 상대방의 청구에 대해 자신의 채권을 자동채권으로 하여 상계 항변을 적극적으로 주장하는 것이 유리할 수 있습니다. 상계가 인정되면 대등액의 범위에서 채무가 소멸하므로 추가적인 지급 의무를 줄일 수 있습니다.
수원고등법원 2025
원고 A과 B가 피고 C 주식회사로부터 상가 여러 호실을 분양받았으나, 분양 당시 피고 측이 층고, 유명 브랜드 입점, 상가 내 기둥 존재 등에 대해 허위 광고 및 고지의무 위반을 했고, 분양권 전매에 대해 잘못 안내하여 손해를 입었다며 계약금 반환 및 중도금 대출 이자 상당액을 청구한 사건입니다. 항소심 법원은 피고가 허위 광고를 했거나 고지의무를 위반했다고 보기 어렵고, 분양권 전매 안내와 손해 발생 사이에 인과관계도 없다고 판단하여 원고들의 모든 청구를 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 피고 C 주식회사로부터 상가 K호, L호 두 호실을 분양받고, 어머니인 원고 B를 대리하여 M호 상가를 추가 분양받은 사람. - 원고 B: 원고 A의 어머니로서, 피고 C 주식회사로부터 상가 M호 상가를 분양받은 사람. - 피고 C 주식회사: 성남시 D지구에 G 상업시설을 신축하여 분양한 사업의 시행사. - 주식회사 H: 피고 C 주식회사와 분양대행 용역계약을 체결하고 상가 분양 업무를 담당한 회사. - J, I: 주식회사 H 소속 직원으로, 이 사건 상가 분양 업무를 직접 담당한 사람들. ### 분쟁 상황 원고들은 2018년 11월 30일 피고 C 주식회사로부터 성남시 D지구 G 상업시설의 상가 K, L, M호실을 총 분양대금 4,043,079,000원에 분양받고 계약금 404,307,900원을 지급했습니다. 이후 원고들은 피고가 분양대행사 H 주식회사를 통해 상가의 층고(8.2m로 광고했으나 실제는 6.7m, 4.39m), 유명 브랜드 70개 입점 확정(사실은 입점 계획 없음), 상가 내 기둥 존재(미고지) 등에 대해 허위 광고를 하거나 고지의무를 위반하여 계약을 체결하게 되었다고 주장했습니다. 또한, 분양대행사 직원 J, I이 중도금 대출 실행 전에는 분양권 전매가 불가능하다고 잘못 안내하여 계약금 포기를 통한 계약 해제 기회를 놓치고 중도금 이자 손해를 입었다며, 피고를 상대로 계약금 반환 및 손해배상을 청구하며 분쟁이 발생했습니다. ### 핵심 쟁점 피고가 상가 분양 당시 층고, 유명 브랜드 입점 여부, 상가 내 기둥 존재 등에 대해 허위 또는 과장 광고를 했는지, 혹은 고지의무를 위반했는지 여부. 분양 계약서의 내용 및 계약자가 서명한 확인서들의 법적 효력 및 증거 능력. 피고 측 분양대행사 직원의 분양권 전매 관련 안내가 잘못된 정보였는지, 그리고 이로 인해 원고들에게 손해가 발생했으며 피고에게 사용자 책임이 있는지 여부. 「건축물의 분양에 관한 법률」상 분양권 전매 제한 규정 및 분양계약서상 전매 관련 조항의 해석. ### 법원의 판단 제1심판결을 취소하고, 원고 A과 B의 주위적 청구(계약금 및 지연손해금 반환)와 예비적 청구(중도금 대출 이자 상당 손해금 및 지연손해금 지급)를 모두 기각한다. 소송 총비용은 원고들이 부담한다. ### 결론 항소심 법원은 원고들이 주장하는 피고의 허위광고 및 고지의무 위반(층고, 유명 브랜드 입점, 기둥 존재) 주장은 제출된 증거와 분양계약서 및 관련 확인서의 내용을 종합할 때 인정하기 어렵다고 판단했습니다. 또한, 분양권 전매에 대한 분양대행사 직원의 설명이 잘못되었다는 예비적 청구에 대해서도 분양계약서 내용과 관련 법령에 비추어 볼 때 직원 설명과 원고들의 손해 사이에 상당한 인과관계가 없다고 보아, 원고들의 모든 청구를 기각했습니다. ### 연관 법령 및 법리 「민법」상 계약의 취소(기망 또는 착오) 및 해제(채무불이행): 원고들은 피고의 허위 광고 및 고지의무 위반이 기망행위에 해당하여 계약을 취소하거나, 약속 위반(층고, 유명 브랜드 입점)이 채무불이행에 해당하여 계약을 해제한다고 주장했습니다. 그러나 법원은 분양계약서 및 각종 확인서에 명시된 내용(층고, 기둥 관련 유의사항, MD 계획 변경 가능성, 개별 약정 부인 등)을 근거로, 피고가 허위 사실을 고지하거나 약정을 위반했다고 인정하기 어렵다고 판단했습니다. 이는 계약 체결 시 계약 당사자들이 서면으로 합의한 내용이 가장 중요하며, 특히 특정한 내용에 대해 '이해하였습니다', '확인합니다' 등으로 서명한 경우 그 내용을 인지하고 동의했다고 보는 법적 원칙에 따른 것입니다. 「민법」상 사용자 책임(제756조): 원고들은 분양대행사 직원(J, I)이 분양권 전매에 대해 잘못 안내하여 손해를 입혔으므로, 피고가 그 직원의 사용자로서 손해를 배상할 책임이 있다고 주장했습니다. 그러나 법원은 분양계약서 제6조와 '계약자 확인서'에 분양권 전매는 관계법령이 허용하는 범위 내에서 가능하며, 중도금 대출 전 전매가 불가능하다는 규정은 없다는 점을 명확히 했습니다. 또한, 「건축물의 분양에 관한 법률」에서도 중도금 대출과 관련한 전매권 제한 규정은 없습니다. 따라서 직원의 설명과 원고들의 손해 발생 사이에 상당한 인과관계가 인정되지 않아 사용자 책임 주장이 기각되었습니다. 사용자 책임은 피용자의 불법행위와 사용자의 업무 사이에 인과관계가 인정될 때 성립합니다. 「건축물의 분양에 관한 법률」상 분양권 전매 제한 (제6조의3 제2항 등): 이 법률은 건축물의 사용승인 전에 2명 이상에게 전매하거나 이를 알선하는 행위를 제한하고 있습니다. 본 사건에서는 이 법률 자체에 중도금 대출 여부와 관계없이 전매를 전면적으로 금지하는 규정은 없으며, 분양계약서에도 유사한 규정은 없다는 점이 중요하게 작용했습니다. 계약서와 법령의 문언적 해석이 직원의 개별적인 구두 설명보다 우선함을 보여주는 사례입니다. ### 참고 사항 분양 계약 시 계약서 및 홍보 자료 철저히 확인: 분양 계약을 할 때는 계약서의 모든 조항을 꼼꼼히 읽고 이해하는 것이 중요합니다. 특히 천장고, 층고, 시설물 설치, MD 계획, 특약 사항 등은 광고 내용과 다를 수 있으므로, 계약서에 명시된 내용을 우선적으로 확인해야 합니다. '이해했습니다', '확인했습니다'와 같은 서명은 법적으로 그 내용에 동의했다는 효력을 가집니다. 구두 설명보다 서면 내용을 중시: 분양 상담사 등으로부터 들은 구두 설명이나 홍보물에 기재된 내용이 계약서 내용과 다르거나 중요한 경우, 반드시 그 내용을 계약서에 명시하거나 별도의 서면 약정으로 남겨야 합니다. 단순한 홍보 자료나 입점의향서 등은 실제와 다를 수 있다는 면책 문구가 포함되는 경우가 많습니다. 분양권 전매 가능 여부 및 조건 정확히 파악: 분양권 전매를 염두에 두고 있다면, 관련 법령(특히 「건축물의 분양에 관한 법률」)과 분양 계약서에 명시된 전매 조건을 정확히 확인해야 합니다. 분양대행사 직원의 개인적인 설명에만 의존하기보다는, 계약서상 내용과 관련 법률을 직접 확인하고 필요한 경우 시행사 또는 관계 기관에 문의하여 오해가 없도록 해야 합니다. 중도금 대출 여부가 전매 가능 여부에 영향을 미치는지 등 구체적인 상황을 면밀히 검토해야 합니다. 증거 자료 확보의 중요성: 만약 광고 내용이 허위라고 판단되거나 중요한 정보가 누락되었다고 생각한다면, 당시의 광고물, 설명 자료, 계약서, 서명한 확인서 등 모든 관련 증거를 철저히 보관해야 합니다.
