아파트 분양 후 대지권에 설정된 근저당권 말소 판결

원고 A는 F재건축조합으로부터 아파트 G호를 분양받고 분양대금을 전액 지급하였습니다. 이 아파트는 2008년 6월 24일 사용승인을 받았고, 원고는 2010년 3월 25일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 그러나 아파트 사용승인 이후인 2008년 7월 3일부터 2009년 1월 13일 사이에 F재건축조합은 아파트 대지권에 해당하는 토지에 피고들(B, C, D, E)에게 근저당권설정등기를 마쳐주었습니다. 원고는 이 근저당권설정등기가 집합건물법상 전유부분과 대지사용권의 분리처분 금지 원칙에 위배되어 무효이므로, 피고들에게 근저당권 말소등기 절차를 이행할 것을 청구하는 소송을 제기하였습니다.

관련 당사자

• 원고 A: F재건축조합으로부터 아파트 G호를 분양받고 분양대금을 완납한 개인
• 피고 B, C, D, E: 이 사건 아파트 대지권 지분에 근저당권을 설정한 근저당권자들 (D와 E는 기존 근저당권 권리를 양도받은 사람들)
• F재건축조합: 이 사건 아파트를 신축하여 분양한 조합

분쟁 상황

F재건축조합은 아파트를 신축하여 분양하는 사업을 진행했고, 원고 A는 2006년 1월 25일 이 아파트 G호를 분양받아 분양대금 전액을 지급했습니다. 아파트는 2008년 6월 24일 사용승인되었으나, 이후인 2008년 7월부터 2009년 1월 사이 조합은 아파트 부지에 피고들에게 근저당권을 설정해 주었습니다. 원고는 2010년 3월 25일 아파트 소유권이전등기를 마쳤지만, 대지권에 설정된 근저당권으로 인해 소유권 행사에 제한을 받게 되자, 해당 근저당권의 말소를 요구하며 소송을 제기하게 되었습니다.

핵심 쟁점

아파트 사용승인 후 분양대금을 완납한 수분양자의 대지사용권에 대해 분양자가 설정한 근저당권이 유효한지 여부, 특히 집합건물법 제20조의 전유부분과 대지사용권의 분리처분 금지 원칙이 적용되는지, 그리고 그 예외 사유(규약, 선의의 제3자)가 인정되는지 여부가 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 원고의 청구를 받아들여, 피고들에게 이 사건 아파트 G호의 대지권 지분에 설정된 각 근저당권설정등기의 말소등기 절차를 이행할 것을 판결했습니다. 소송비용은 피고들이 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 이 사건 아파트 G호에 대한 구분소유권은 아파트 사용승인일인 2008년 6월 24일 이전에 이미 성립되었고, 당시 F재건축조합이 부지 소유권을 보유하고 있었으므로, 아파트 G호의 대지사용권이 이미 성립되었다고 판단했습니다. 따라서 F재건축조합은 집합건물법 제20조 제2항에 따라 전유부분인 아파트 G호와 분리하여 그 대지사용권을 처분할 수 없었으며, 사용승인 이후 피고들에게 근저당권을 설정해준 행위는 위 법 조항에 반하는 것으로 무효라고 보았습니다. 피고들의 주장에 대해 법원은 분리처분을 허용하는 규약이 증명되지 않았고, 근저당권 설정 당시 H(피고 D의 근저당권 원 권리자)이 아파트 신축 사실을 알고 있었으므로 선의의 제3자로 볼 수 없으며, 원고에게 추가분담금 납입 의무가 있었다고 인정할 수 없고, 조합 총회 결의만으로는 분리처분 허용 규약으로 볼 수 없다는 이유로 모두 배척했습니다. 결론적으로, 원고는 무효인 근저당권설정등기의 말소를 구할 권리가 있다고 판시했습니다.

연관 법령 및 법리

본 판결은 다음과 같은 법령과 법리를 근거로 합니다.

• 집합건물법 제2조 제6호(대지사용권): 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해 건물의 대지에 대해 가지는 권리를 말합니다. 집합건물이 존재하고 구분소유자가 해당 대지를 사용할 수 있는 권리를 보유하면 대지사용권이 성립하며, 본 사건에서는 아파트 사용승인 시점에 대지사용권이 성립된 것으로 보았습니다.
• 집합건물법 제20조 제1항(전유부분과 대지사용권의 일체성): 구분소유자의 대지사용권은 그가 가진 전유부분의 처분에 종속됩니다. 즉, 아파트와 대지권은 분리될 수 없는 일체적인 관계로 취급됩니다.
• 집합건물법 제20조 제2항(분리처분 금지 원칙): 규약으로 달리 정하지 않는 한 구분소유자는 전유부분과 대지사용권을 분리하여 처분할 수 없습니다. 이 조항은 집합건물에 관한 법률관계의 안정성을 위해 전유부분과 대지사용권이 분리되는 것을 최대한 억제하여, 대지사용권이 없는 구분소유권이 생기는 것을 방지하려는 목적을 가집니다. 본 판결에서 조합이 아파트 사용승인 후 피고들에게 근저당권을 설정한 행위는 이 원칙에 위배되어 무효로 판단되었습니다.
• 집합건물법 제20조 제2항 단서 및 제3항(분리처분 금지의 예외): 규약으로 분리처분을 허용하거나, 분리처분 금지 취지를 등기하지 않아 선의로 물권을 취득한 제3자에게는 대항할 수 없다는 예외 규정이 있습니다. 그러나 본 사건에서는 분리처분을 허용하는 규약이 입증되지 않았고, 근저당권 설정 당시의 정황상 근저당권자들이 선의의 제3자에 해당한다고 보기도 어렵다고 판단했습니다.
• 민법 제214조(소유물방해제거, 방해예방 청구권): 소유자는 소유권을 방해하는 자에게 방해의 제거를 청구할 수 있습니다. 원고는 자신의 대지권 지분 소유권을 방해하는 무효인 근저당권등기의 말소를 청구할 권리가 있다고 인정되었습니다.
• 특별한 사정 시 구분소유자 준용: 분양대금을 완납했음에도 분양자의 사정으로 소유권이전등기를 마치지 못한 수분양자는 집합건물법 제20조의 '구분소유자'에 준하는 것으로 보아야 한다는 법리가 적용되었습니다.

참고 사항

아파트를 분양받아 분양대금을 완납한 경우, 설령 소유권이전등기를 아직 마치지 못했더라도 해당 수분양자는 집합건물법상의 '구분소유자'에 준하는 권리를 가질 수 있습니다. 집합건물이 사용승인되면 해당 건물의 대지사용권이 성립하는 것이 일반적인 원칙입니다. 일단 대지사용권이 성립되면, 건물의 전유부분과 대지사용권은 원칙적으로 분리하여 처분할 수 없습니다. 이는 법률(집합건물법 제20조)에 의해 보호받는 강력한 원칙이므로, 아파트 사용승인 후 분양자가 대지에 추가로 설정한 근저당권은 대지사용권의 분리처분 금지 원칙에 위배되어 무효가 될 가능성이 매우 높습니다. 근저당권이 설정된 사실을 알지 못했던 '선의의 제3자'라고 주장하더라도, 해당 대지가 아파트 부지로 사용될 것임을 알았거나 알 수 있었다면 선의의 제3자로 인정받기는 어렵습니다. 분양계약서 내용, 조합 정관, 조합 총회 결의 등이 대지사용권 분리처분을 허용하는 규약으로 해석될 수 있는지 면밀히 확인해야 합니다. 단순히 조합의 총회 결의만으로는 분리처분 허용 규약으로 인정되기 어려운 경우가 많습니다. 추가분담금 미납 등 분양계약 외의 의무 불이행 여부는 개별 사안에 따라 근저당권 말소 청구에 대한 법원의 판단에 영향을 미칠 수 있으나, 본 판례에서는 원고에게 분양계약상의 분양대금 외의 추가분담금 납입 의무가 인정되지 않아 근저당권 말소 청구에 영향을 주지 않았습니다.