기타 민사사건
S 오피스텔상가 관리단은 2023년 6월 23일 관리인 및 임원 선출을 위한 집회를 열었고, 6월 28일 채무자 B가 관리인으로 채무자 C, D, E가 임원으로 선출되었다고 공고했습니다. 하지만 채권자들은 이 선출 과정에 중대한 문제가 있어 결의가 무효이거나 존재하지 않는다고 주장하며, 채무자들의 직무집행을 정지하고 새로운 관리인 직무대행자를 선임해 달라는 가처분을 신청했습니다. 법원은 채무자 B가 관리인 후보자의 위치에 있었음에도 불구하고, 선거관리 업무를 직접 수행하여 선거의 객관성과 공정성을 훼손했다고 판단했습니다. 이에 따라 이번 선출 결의가 무효일 가능성이 크다고 보아 채무자들의 직무집행을 정지하고, 변호사 G를 관리인 직무대행자로 선임하도록 결정했습니다.
S 오피스텔상가 관리단은 2021년 비대면 투표 정족수 미달로 기존 관리인 및 임원의 연임을 결정했습니다. 이후 연임된 관리인 B는 2023년 6월 12일 관리단집회를 소집하여 6월 23일에 집회를 개최했습니다. 이 집회에서 의결권 위임장의 위조 등 문제가 제기되어 집회가 사실상 폐회되었으나, 관리단은 6월 28일 구분소유자 54.13%, 의결권 면적 57.7% 찬성으로 채무자 B를 관리인으로, 채무자 C, D, E를 임원으로 선출했다고 공고했습니다. 채권자들은 이 선출 결의에 중대한 하자가 있음을 주장하며, 관리인 및 임원들의 직무집행정지와 직무대행자 선임을 요청하는 가처분 신청을 제기했습니다. 주요 주장으로는 관리인 B가 집회 폐회를 선언했으므로 결의가 존재하지 않는다는 점, 선거관리위원이 아닌 B가 선거관리 업무를 직접 수행했다는 점, 그리고 의결권 위임장에 문제가 있어 정족수 미달이라는 점이 있었습니다.
S 오피스텔상가 관리인 및 관리단 임원 선출 결의가 유효한지 여부가 쟁점이 되었습니다. 특히 관리인 후보자가 선거관리 업무를 직접 수행한 행위가 위법한지 그리고 이러한 행위가 선거 결과에 영향을 미쳤는지, 관리규약상 선거관리위원회 운영 규정이 제대로 지켜졌는지 등이 핵심적으로 다루어졌습니다. 또한 직무집행정지 가처분 신청이 받아들여질 것인지와 직무대행자 선임의 필요성, 그리고 이전 관리인에게 후임 선임 시까지 직무수행권이 인정되는지 여부도 중요한 쟁점이었습니다.
법원은 2023년 6월 23일자 S 오피스텔상가 관리단의 관리인 및 임원 선출 결의의 본안판결이 확정될 때까지, 채무자 B의 관리인 직무집행과 채무자 C, D, E의 관리단 임원 직무집행을 정지하도록 명령했습니다. 또한 채권자들이 직무대행자 보수 3개월분(월 3,300,000원, 부가세 포함)을 예납하는 것을 조건으로 하여, 변호사 G를 관리인 직무대행자로 선임하고 그 보수는 S 오피스텔상가 관리단이 부담하도록 결정했습니다. 소송비용은 채무자들이 부담합니다.
법원은 관리인 후보자인 채무자 B가 선거관리위원회의 역할을 대신하여 선거관리 업무를 직접 수행함으로써, 선거의 공정성과 객관성을 현저히 훼손했다고 판단했습니다. 이에 따라 이번 관리인 및 임원 선출 결의가 무효일 가능성이 매우 크다고 보았고, 채무자들의 직무집행을 정지하고 중립적인 직무대행자를 선임해 달라는 채권자들의 가처분 신청을 받아들였습니다. 이전 관리인인 B에게 후임 선임 시까지의 업무수행권도 인정되지 않는다고 판단했습니다.
이 사건은 주로 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)'에 기반을 두고 있습니다. 이 법은 아파트, 상가 등 구분소유권이 있는 건물의 관리와 운영에 관한 기본적인 사항들을 규정하며, 관리단, 관리인, 관리단집회 운영, 관리규약 등이 이 법의 적용을 받습니다.
관리단집회 결의의 무효 또는 부존재: 관리단집회의 소집 통지, 의결정족수, 결의 방법 등 절차상 중대한 하자가 있는 경우 그 결의는 무효가 되거나 아예 존재하지 않는 것으로 볼 수 있습니다. 이 사건에서는 관리인 후보자가 선거관리 업무를 직접 수행한 점, 위임장 조작 의혹 등이 중대한 하자로 인정될 가능성이 높다고 보았습니다.
선거의 자유와 공정: 관리인 선출은 구분소유자들의 중요한 권리 행사이며, 그 절차는 중립적이고 공정하게 이루어져야 합니다. 관리규약에서 선거관리위원회를 두어 선거관리를 하도록 한 것은 이러한 공정성을 확보하기 위함입니다. 선거에 직접적인 이해관계가 있는 후보자가 선거관리 업무를 수행하는 것은 선거의 공정성을 심각하게 훼손하는 행위로 간주될 수 있습니다.
직무집행정지 가처분 및 직무대행자 선임: 관리단집회 결의의 효력을 다투는 본안 소송이 진행되는 동안, 해당 결의에 의해 선임된 관리인 등의 직무집행을 임시로 정지시키고 그 공백을 메우기 위해 제3자를 직무대행자로 선임하는 법원의 잠정 처분입니다. 이는 관리단의 정상적인 운영을 유지하고 구분소유자들의 이익을 보호하기 위한 것입니다.
구 대표자의 업무수행권 제한: 권리능력 없는 사단의 대표자의 임기가 만료되었더라도 후임 대표자가 선임될 때까지는 직무를 수행할 수 있는 업무수행권이 인정되는 것이 원칙입니다. 그러나 구 대표자로 하여금 단체의 업무를 수행하게 하는 것이 부적당하다고 인정되는 특별한 사정이 있을 경우에는 업무수행권이 인정되지 않습니다. (대법원 2003. 7. 8. 선고 2002다74817 판결 등 참조). 이 사건에서는 채무자 B의 선거관리 과정에서의 문제, 분쟁의 경위 등을 고려하여 업무수행권이 인정되지 않는 경우로 판단될 수 있다고 보았습니다.
확인의 이익 및 당사자 적격: 특정 법률관계의 유효 또는 무효를 다투기 위해서는 그 법률관계에 대한 확인의 이익(또는 법률상 이해관계)이 있어야 합니다. 이 사건에서 점유자인 H도 관리인 후보자로 출마한 사실이 있어 결의의 효력을 다툴 법률상 이해관계가 있다고 인정되었습니다. 또한 관리단 임원도 관리규약에 따라 특정 권한과 의무를 가지므로 직무집행정지를 구할 신청의 이익이 인정됩니다.
집합건물 관리단 구성원으로서 관리단집회 결의의 절차적 정당성을 면밀히 살펴보는 것이 중요합니다. 관리규약에 명시된 선거관리 절차, 특히 선거관리위원회의 역할과 구성에 대한 규정을 반드시 준수해야 합니다. 관리인 후보자는 선거관리 업무에 직접 개입해서는 안 됩니다. 의결권 위임장은 유효한 범위 내에서만 인정되므로, 위임장 작성 시기와 유효성(위조 여부 등)을 철저히 확인해야 합니다. 관리단집회가 사실상 폐회된 후 별도의 절차 없이 결의가 공고된 경우, 해당 결의의 존재 여부와 유효성에 대해 다툴 수 있습니다. 관리단 임원이나 관리인의 선임에 절차상 중대한 하자가 있을 경우, 법원에 직무집행정지 가처분 등을 신청하여 그 직무 수행을 임시로 막을 수 있습니다. 이해관계가 있는 자는 관리단집회 결의의 무효 확인을 다툴 수 있는 당사자 적격이 있습니다. 임차인이라도 관리인 후보자로 출마했거나 선거에 참여하는 등 법률상 이해관계가 있다면 소송을 제기할 수 있습니다. 관리규약에 따라 임원에게 특정 권한(예: 관리인의 직무대행, 회의 결의, 보수 지급)이 부여되어 있다면, 이들의 직무집행정지를 구할 신청의 이익이 인정됩니다. 기존 관리인이라도 후임 관리인 선임에 중대한 절차적 하자가 있고 그에게 계속 직무를 수행하게 하는 것이 부적당하다고 판단될 경우, 업무수행권이 부정될 수 있습니다.
서울남부지방법원 2018
김재문 변호사 서울남부지방법원 2021
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