기타 민사사건
CA오피스텔 관리단이 기존 관리업체인 주식회사 C리조트 및 그 대표 D을 상대로 관리비 부과 및 징수 등 관리 업무 중지와 관리 시설 및 자료 인도를 요구하며 관리행위중지가처분 신청을 했으나 법원은 이를 기각했습니다. 신청인은 적법한 관리단집회 결의를 통해 기존 관리업체의 관리계약을 해지하고 새로운 관리인을 선임했다고 주장했으나 법원은 결의의 소집 절차는 적법하다고 보면서도 의결권 행사 방법에 중대한 하자가 있다고 판단하여 결의의 효력이 불분명하다고 보았고 또한 기존 관리업체가 약 20년간 오피스텔을 관리해왔고 채권자 측에 현저한 손해나 급박한 위험이 발생한다고 단정하기 어렵다고 보아 보전의 필요성도 인정되지 않는다고 판단했습니다.
CA오피스텔의 일부 구분소유자들은 기존 관리업체인 주식회사 C리조트가 터무니없이 높은 관리비를 책정하고 그중 일부를 부적절하게 사용하며 특정 구분소유자의 관리비는 납부하지 않는 등 불공정하게 건물을 관리했다고 주장했습니다. 이에 구분소유자들은 관리단 집회를 소집하여 기존 관리계약을 해지하고 새로운 관리인을 선임하기로 결의했습니다. 이후 새로운 관리단은 기존 관리업체에 관리 업무 중단과 인수인계를 요구했지만 기존 관리업체는 새로 소집된 관리단 집회의 소집 절차와 결의 방식이 위법하여 그 결의가 무효라고 주장하며 인수인계를 거부했습니다. 이러한 갈등 상황에서 새로운 관리단은 오피스텔 관리의 공백과 기존 관리업체의 횡령 행위 반복을 막고자 법원에 관리행위중지가처분 신청을 제기하게 되었습니다.
이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째 새로운 관리단 집회가 적법한 절차에 따라 소집되었는지 여부입니다. 둘째 관리단 집회에서 이루어진 기존 관리업체와의 관리계약 해지 및 새로운 관리인 선임 결의가 법률이 정한 유효한 의결 요건(구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수)을 충족했는지 여부입니다. 특히 공유지분 소유자의 의결권 행사 방식 임차인 등 점유자의 의결권 행사 위임 동의서의 진정성 등이 문제되었습니다. 셋째 기존 관리업체의 관리행위를 중단시키고 관리 시설 및 자료를 인도받기 위한 가처분 신청의 '보전의 필요성'이 인정되는지 여부입니다.
법원은 CA오피스텔관리단이 제기한 관리행위중지가처분 신청을 기각했습니다. 따라서 채무자들은 관리비 부과 및 징수 등 일체의 관리 업무를 계속할 수 있게 되었고 관리사무소 등 관리시설의 점유를 채권자에게 이전하거나 관리 업무 관련 자료를 양도할 의무가 없게 되었습니다. 소송 비용은 가처분 신청을 제기한 채권자가 부담하도록 결정되었습니다.
법원은 새로운 관리단 집회의 소집 절차 자체는 적법하다고 보았으나 집회 결의의 유효성 판단에 있어서 의결권을 행사한 구분소유자의 수와 유효하게 행사된 의결권의 범위에 하자가 있을 가능성이 크다고 보아 결의의 효력이 불분명하다고 판단했습니다. 특히 공유자 중 대표자 1인이 아닌 여러 명이 개별적으로 의결권을 행사하거나 임차인 또는 점유보조자가 의결권을 행사한 경우 의결권 위임 동의서의 진정성이 의심되는 경우 등을 문제 삼았습니다. 나아가 법원은 채무자 회사가 약 20년 이상 오피스텔을 실질적으로 관리해왔고 채무자들의 관리비 횡령 등을 단정하기 어려우며 본안 판결이 확정될 때까지 관리 업무를 계속하더라도 채권자 측에 현저한 손해나 급박한 위험이 발생한다고 볼 수 없다고 판단하여 가처분 신청의 보전의 필요성도 인정하지 않아 최종적으로 신청을 기각했습니다.
이 사건과 관련하여 법원이 적용하거나 언급한 주요 법령 및 법리입니다.
오피스텔이나 아파트 같은 집합건물에서 관리단 집회를 통해 관리업체를 변경하거나 관리인을 선임하려는 경우 다음과 같은 점들을 특히 주의해야 합니다.
수원지방법원안산지원 2016
오민주 변호사 수원지방법원 2023
설경 변호사 수원고등법원 2020
이종일 변호사 외 1명 수행인천지방법원 2020
김제도 변호사 
