매입 목적의 결정 및 관심 부동산의 선정

민박을 운영하기 위해서 건축물을 건축할 수 있지만, 기존의 건축물을 매입해서 민박 용도로 사용할 수도 있습니다. 이 때, 매입할 수 있는 건축물은 민박과 동일한 용도로 사용되던 건축물에 한정되지 않고 일반 상가ㆍ폐교 등 민박과 전혀 다른 용도로 사용되던 건축물도 가능합니다. 기존에 민박과 다른 용도로 사용되던 건축물을 매입한 경우에 그 건축물을 민박의 용도로 이용하려면 용도변경절차를 거쳐야 하며, 법령에서 요구하는 시설을 추가로 설치해야 합니다.

매입 목적의 결정

• 민박은 민박 사업자가 자기가 거주하고 있는 단독주택을 활용해서 운영하는 경우가 많지만, 민박사업을 위해 새로이 건축물을 매입하는 경우도 있습니다.

• 어떤 민박사업 시설을 매입할 것인지는 민박을 운영하려는 목적, 즉 수익을 내기 위한 것인지 또는 사업자 본인이 직접 거주하는 것이 주된 목적인지에 따라 결정됩니다. 즉, 수익을 목적으로 한다면 유명한 산이나 강 또는 바다 등 이용객들이 특별히 선호하는 지역이 있다면 그 지역에 있는 건축물이 우선적으로 고려 대상이 될 수 있으며, 사업자 본인이 직접 거주하는 경우에는 편의시설과의 접근성이 고려되어야 합니다.

• 따라서 건축물을 매입해서 민박을 운영하려는 경우에는 먼저 그 매입 목적을 제대로 파악하는 것이 중요합니다.

매입할 건축물 선정 시 고려사항

• 건축물을 매입할 때는 기존에 민박으로 운영되어 오던 건축물을 매입해서 그대로 운영하는 방법과 농어촌의 빈 집·일반 상가·폐교 등을 매입해서 민박사업 시설로 리모델링 한 후 운영하는 방법을 선택할 수 있습니다.

• 어떤 방법을 택하더라도 건축물을 매입할 때는 해당 건축물이 민박 운영에 관한 법령상의 기준에 적합한지를 살펴보는 것이 좋습니다. 민박사업 시설은 「건축법」상 단독주택으로 분류되는데, 매입한 건축물이 단독주택에 해당되지 않는다면 용도변경을 하는 등 비용과 시간이 들 수 있기 때문입니다.

• 기존에 민박으로 운영되고 있던 건축물을 매입하는 경우에는 해당 건축물이 민박 운영에 관한 법령상의 기준을 이미 충족하는 경우가 대부분이므로 특별히 추가되는 절차가 없고 건축물의 대수선 등 리모델링 비용이 거의 들지 않는다는 장점이 있습니다. 그러나 사업자 본인의 의사에 맞는 건축물을 구하기 쉽지 않으며 권리금 등의 비용이 추가로 들 수 있다는 점을 고려하는 것이 좋습니다.

• 일반 상가·폐교 등 기존에 민박이 아닌 용도로 사용되던 건축물을 매입하는 경우에는 해당 건축물이 민박 운영에 관한 법령의 기준을 충족하는지 살펴보고, 그 기준을 충족하지 않으면 리모델링 등을 통해서 법령기준에 적합하도록 해야 합니다. 따라서 이 경우 리모델링에 필요한 비용이 추가될 수 있으며, 건축물 용도변경 절차를 거쳐야 한다는 점을 고려하는 것이 좋습니다.

건축물의 용도변경

• "건축물의 용도변경"이란 건축물의 용도를 당초의 용도와 다른 용도로 사용하는 것을 말합니다.

• 기존에 단독주택 등으로 이용되던 건축물을 매입하는 경우에는 그 건축물의 용도가 동일하므로 별 문제가 없지만, 빈 점포·폐교 등 건축물의 용도가 달라서 민박사업을 하기에 부적합하다면 건축물의 용도변경이 가능한지를 검토해야 합니다. 건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞아야 하기 때문입니다(「건축법」 제19조제1항).

건축물의 용도변경 절차

• 건축물의 용도를 변경하려면 다음의 구분에 따라 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고를 해야 합니다(「건축법」 제19조제2항).

  • 허가 대상: 「건축법」 제19조제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설군에 속하는 건축물의 용도를 상위군에 해당하는 용도로 변경하려는 경우

예시) 예를 들어, 단독주택(8. 주거업무시설군에 해당)을 숙박시설(5. 영업시설군에 해당)의 용도로 변경하려는 경우에는 용도변경 허가를 받아야 합니다.

• 신고 대상: 「건축법」 제19조제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설군에 속하는 건축물의 용도를 하위군에 해당하는 용도로 변경하려는 경우

예시) 예를 들어, 숙박시설(5. 영업시설군에 해당)을 단독주택(8. 주거업무시설군에 해당)의 용도로 변경하려는 경우에는 용도변경 신고를 하면 됩니다.

시설군과 시설군에 해당하는 건축물의 용도

* 시설군과 해당 시설군에 해당하는 건축물의 용도는 다음과 같습니다(「건축법」 제19조제4항 및 「건축법 시행령」 제14조제5항).

1. 자동차 관련 시설군   가. 자동차 관련 시설 2. 산업 등 시설군   가. 운수시설  나. 창고시설  다. 공장  라. 위험물저장 및 처리시설  마. 자원순환 관련 시설  바. 묘지 관련 시설  사. 장례시설 3. 전기통신시설군  가. 방송통신시설  나. 발전시설 4. 문화집회시설군   가. 문화 및 집회시설  나. 종교시설  다. 위락시설  라. 관광휴게시설 5. 영업시설군   가. 판매시설  나. 운동시설  다. 숙박시설  라. 제2종 근린생활시설 중 다중생활시설 6. 교육 및 복지시설군   가. 의료시설  나. 교육연구시설  다. 노유자시설(老幼者施設)  라. 수련시설  마. 야영장 시설 7. 근린생활시설군   가. 제1종 근린생활시설  나. 제2종 근린생활시설(다중생활시설은 제외) 8. 주거업무시설군   가. 단독주택  나. 공동주택  다. 업무시설  라. 교정시설  마. 국방·군사시설 9. 그 밖의 시설군   가. 동물 및 식물 관련 시설

• 건축물의 용도변경 허가를 받거나 신고를 하려면 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 다음의 서류를 제출(전자문서로 제출하는 것을 포함)해야 합니다(「건축법」 제19조제2항 및 「건축법 시행규칙」 제12조의2제1항·제2항). *허가 대상인 경우: 건축·대수선·용도변경 (변경)허가신청서 (「건축법 시행규칙」 별지 제1호의4서식) *신고 대상인 경우: 건축·대수선·용도변경 (변경)신고서(「건축법 시행규칙」 별지 제6호서식)

  • 용도를 변경하려는 층의 변경 후의 평면도(다만, 신청인이 행정정보의 공동이용의 확인에 동의하지 않거나 허가권자가 행정정보의 공동이용 또는 전산자료를 통해 변경 전의 평면도를 확인할 수 없는 경우에는 변경 전의 평면도를 제출해야 함)

  • 용도변경에 따라 변경되는 내화·방화·피난 또는 건축설비에 관한 사항을 표시한 도서

• 용도변경의 변경허가를 받으려는 자는 건축·대수선·용도변경 (변경)허가 신청서에, 용도변경의 변경신고를 하려는 자는 건축·대수선·용도변경 (변경)신고서에 변경하려는 부분에 대한 변경 전·후의 설계도서를 첨부하여 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 제출(전자문서로 제출하는 것 포함)해야 합니다(「건축법 시행규칙」 제12조의2제3항).

건축·대수선·용도변경허가서 또는 건축·대수선·용도변경신고필증의 발급

• 허가 대상인 경우 위의 (변경)허가 신청서와 관련 서류를 제출하면 그 내용이 관계 법령에 적합한지 확인하는 절차를 거쳐 건축·대수선·용도변경 허가서를 발급받을 수 있습니다(「건축법 시행규칙」 제12조의2제4항).

• 신고 대상인 경우 위의 (변경)신고서와 관련 서류를 제출하면 그 기재내용을 확인하는 절차를 거쳐 건축·대수선·용도변경 신고필증을 발급받을 수 있습니다(「건축법 시행규칙」 제12조의2제5항).