송동호 변호사

임차권 등기 이후 이사로 인한 보증금 반환 책임 분쟁

C는 D 소유의 아파트를 임대차보증금 9천 5백만 원에 임차하고 전세금보장신용보험에 가입했습니다. 임대차 기간 종료 후 D가 보증금을 반환하지 않자 보험사 A는 C에게 보험금 9천 5백만 원을 지급하고 C의 보증금반환채권을 양도받았습니다. A는 임차권등기명령을 받아 등기를 마쳤지만, C는 등기 완료 3일 전 이사를 하여 주택 점유를 상실했습니다. 이후 A는 D를 상대로 구상금을 청구하여 일부를 회수했으나, 잔액을 회수하기 위해 아파트 강제경매를 신청했습니다. 이 경매에서 아파트를 매수한 B는 임차권등기 이전에 설정된 선순위 근저당권으로 인해 임차권이 소멸되었으므로, 자신에게 보증금 반환 의무가 없다고 주장했습니다. 법원은 C가 임차권등기 전에 이사하여 대항력을 상실했고, 이후 등기된 임차권은 선순위 근저당권에 밀려 경매에서 소멸했으므로, 경매 매수인인 B에게 임차권의 효력을 주장할 수 없다고 판단하여 A의 청구를 받아들이지 않았습니다. ### 관련 당사자 - A 주식회사: 임차인 C와 전세금보장신용보험 계약을 체결하고, 임대인이 보증금을 반환하지 않자 C에게 보험금을 지급한 후 C의 보증금반환채권을 양도받아 임대인과 경매 매수인에게 구상권을 행사한 보험사 - B: 이 사건 부동산의 강제경매 절차에서 해당 부동산을 매수한 새로운 소유자 - C: D로부터 이 사건 부동산을 임차하고 A 주식회사와 전세금보장신용보험 계약을 체결한 임차인 - D: 이 사건 부동산의 원래 임대인으로, 임대차보증금을 반환하지 않아 C의 임차보증금반환채무를 지게 된 자 ### 분쟁 상황 임차인 C는 임대인 D와 아파트 임대차 계약을 체결하고 전세금보장신용보험에 가입했습니다. 임대차 기간 종료 후 D가 임대차보증금 9천 5백만 원을 반환하지 않자, 보험사인 A 주식회사는 C에게 보험금 전액을 지급하고 C의 보증금 반환 채권을 양도받았습니다. A 주식회사는 보증금을 회수하기 위해 임차권등기명령을 받아 등기를 마쳤으나, 임차인 C는 임차권등기가 완료되기 3일 전 해당 주택에서 이사를 나갔습니다. A 주식회사는 임대인 D를 상대로 구상금 지급명령을 받아 부동산 강제경매를 진행하여 일부 보증금을 회수했습니다. 그러나 나머지 보증금 약 8천 2백만 원을 회수하기 위해 경매로 해당 아파트를 매수한 B를 상대로 소송을 제기하여 보증금 반환을 요구하면서 분쟁이 시작되었습니다. ### 핵심 쟁점 임차인이 주택임대차보호법상 대항력을 취득한 후 주택에서 이사를 하여 점유를 상실한 경우, 이후 임차권등기명령에 따라 임차권등기를 마치더라도 기존에 상실된 대항력이 소급하여 회복되는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 또한, 임차권등기가 선순위 권리보다 늦게 이루어져 경매 절차에서 소멸된 경우, 해당 주택을 매수한 새로운 소유자에게 임대차보증금 반환 의무가 승계되는지 여부가 주된 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 원고인 A 주식회사는 이 사건의 청구를 포기하며 소송비용은 원고와 피고가 각자 부담합니다. 법원은 A 주식회사의 청구가 받아들이기 어렵다고 판단했습니다. ### 결론 법원은 주택임대차보호법상 대항력 유지를 위해서는 주택의 인도(점유)와 주민등록이 계속 존속해야 한다고 보았습니다. 이 사건에서 임차인 C가 임차권등기(2019년 4월 8일) 이전에 이사를 하여 점유를 상실(2019년 4월 5일)했으므로, C의 기존 대항력은 이사 시점에 소멸했다고 판단했습니다. 이후 임차권등기가 마쳐졌더라도 이는 소멸했던 대항력이 소급하여 회복되는 것이 아니라, 등기가 마쳐진 시점부터 새로운 대항력이 발생하는 것으로 보았습니다. 그런데 이 새로운 대항력은 2018년 1월 5일에 설정된 H 명의의 선순위 근저당권보다 후순위에 해당하므로, 이 사건 주택의 경매 절차에서 선순위 근저당권이 소멸할 때 C의 임차권 또한 함께 소멸하게 됩니다. 따라서 경매로 주택을 매수한 피고 B는 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인에 해당하지 않으므로, 원고 A는 피고 B에게 임차권을 주장하며 임대차보증금 잔액의 반환을 청구할 수 없다고 결론 내렸습니다. ### 연관 법령 및 법리 - 주택임대차보호법 제3조 제1항 (대항력의 내용): "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다." 이 법 조항은 주택 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 완료하면 다음 날부터 대항력을 취득하게 됨을 규정합니다. 그러나 대법원 판례는 이러한 대항력을 유지하기 위해서는 주택의 점유와 주민등록이 계속 존속하고 있어야 한다고 해석합니다. 본 사건에서 임차인 C가 이사를 하여 점유를 상실했으므로 대항력이 소멸했다고 판단한 근거가 됩니다. - 주택임대차보호법 제3조의3 제5항 (임차권등기명령의 효과): "임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항·제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다." 이 조항은 임차권등기가 완료되면 대항력과 우선변제권을 취득함을 명시합니다. 그러나 법원은 이 등기가 마쳐진 때부터 새로운 대항력이 발생하며, 이전에 상실된 대항력이 소급하여 회복되는 것은 아니라고 보았습니다. 즉, C가 이사로 대항력을 잃은 후 등기된 임차권은 그 이전에 존재했던 선순위 근저당권보다 후순위가 되므로 경매에서 소멸하게 됩니다. - 관련 대법원 판례의 법리 (대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결, 대법원 2002. 8. 13. 선고 2000다61466 판결 등): 주택임대차보호법상 대항력은 그 취득 시에만 갖추면 되는 것이 아니라 대항력을 유지하기 위해서도 계속 존속해야 합니다. 주택 임차인이 주택의 점유를 상실하면 그 대항력은 점유 상실 시에 소멸하며, 이후 임차권등기가 마쳐지더라도 소멸했던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 등기가 마쳐진 때부터 동일성이 없는 새로운 대항력이 발생한다고 보았습니다. - 관련 대법원 판례의 법리 (대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결 등): 경매 목적 부동산이 매각된 경우, 경매로 소멸하는 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 선순위 저당권과 함께 소멸합니다. 따라서 경매 목적 부동산의 매수인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인에 포함되지 않으므로, 임차인은 매수인에게 그 임차권의 효력을 주장할 수 없습니다. 이 법리는 이 사건에서 C의 임차권이 선순위 근저당권에 밀려 경매로 소멸했으므로, 피고 B가 임대인의 지위를 승계하지 않는다는 판단의 근거가 되었습니다. ### 참고 사항 주택 임차인이 주택임대차보호법상 대항력을 유지하기 위해서는 주택의 실제 점유와 주민등록을 계속 유지해야 합니다. 전입신고와 점유를 통해 대항력을 취득했더라도, 이사를 하여 점유를 상실하면 그 시점에 대항력도 함께 소멸합니다. 임차권등기명령 제도는 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가야 하는 경우 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 하는 유용한 제도입니다. 그러나 이 제도는 임차권등기가 마쳐진 때부터 새로운 대항력을 부여하는 것이므로, 임차권등기가 완료되기 전에 이사를 가면 그 이사 시점에 기존 대항력이 소멸하고, 등기가 완료된 후에야 비로소 새로운 대항력이 발생하게 됩니다. 따라서 임차권등기명령 신청 후 이사를 할 계획이라면, 반드시 임차권등기가 등기부등본에 제대로 등재되었는지 확인한 후에 이사를 해야 합니다. 등기 완료 전에 이사하면 대항력 공백 기간이 발생하여 보증금 회수에 불리할 수 있습니다. 경매로 주택의 소유자가 바뀌는 경우, 해당 임차권이 선순위 저당권 등의 다른 권리보다 후순위이거나, 대항력 발생 시점이 늦으면 임차권이 소멸할 수 있습니다. 이때 경매를 통해 주택을 매수한 새로운 소유자는 임대인의 지위를 승계하지 않으므로, 임차인은 새로운 소유자에게 보증금 반환을 요구할 수 없게 됩니다.

이사 후 임차권등기 효력 및 보증금 반환 책임 다툼

임차인이 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못하자 보험회사가 대신 지급하고 임차인의 채권을 양수받아 강제경매를 신청했습니다. 이후 임차권등기명령 신청은 했지만 실제로 등기가 되기 전에 임차인이 이사하여 점유를 상실한 상황에서 경매로 주택을 매수한 새로운 소유자에게 임차권의 대항력을 주장할 수 있는지 여부가 쟁점이 된 사건입니다. 대법원은 임차권등기가 마쳐지기 전에 주택의 점유를 상실했다면 기존의 대항력은 소멸하고 이후 임차권등기가 되어도 소급하여 대항력이 회복되지 않고 그때부터 새로운 대항력이 발생하는 것이므로 선순위 근저당권보다 후순위가 되어 임차권이 함께 소멸한다고 판단하며 원심 판결을 파기환송했습니다. ### 관련 당사자 - 원고(피상고인): ○○○ 주식회사 (임대차보증금 반환 보험계약을 체결한 보험회사로 임차인에게 보험금을 지급하고 임차인의 보증금 반환 채권을 넘겨받아 임대인에게 반환을 청구하고 강제경매를 신청한 당사자) - 피고(상고인): 피고 (강제경매 절차에서 이 사건 주택을 매수한 새로운 소유자) - 소외 1: 임차인 (원래 집주인에게 보증금을 돌려받지 못하여 보험회사로부터 보험금을 받고 임대차보증금 반환 채권을 양도한 사람) - 소외 2: 원래 집주인 (이 사건 주택을 소외 1에게 임대해준 사람으로 임대차보증금을 돌려주지 못하여 보험회사로부터 채권 반환 청구를 당하고 강제경매를 당한 사람) - 소외 3: 근저당권자 (이 사건 주택에 근저당권을 설정한 채권자) ### 분쟁 상황 임차인이 임대인으로부터 보증금 95,000,000원을 돌려받지 못하여 보험회사가 보증금을 대신 지급하고 임차인의 채권을 양수받았습니다. 보험회사는 임차권을 보호받기 위해 임차권등기명령을 신청했고 2019년 3월 20일 임차권등기명령이 내려졌지만 임차권 등기가 완료되기 전인 2019년 4월 5일 임차인이 다른 곳으로 이사하면서 주택의 점유를 상실했습니다. 이후 2019년 4월 8일 임차권등기가 마쳐졌고 주택은 경매로 넘어가 새로운 소유자에게 매각되었습니다. 보험회사는 새로운 소유자에게 남은 보증금 82,276,554원과 지연손해금의 반환을 요구하며 임차권의 대항력을 주장했으나 새로운 소유자는 대항력이 없다고 반박하여 소송이 진행되었습니다. 핵심 쟁점은 임차권등기 전에 점유를 상실한 경우 임차권의 대항력이 여전히 유지되는지 여부였습니다. ### 핵심 쟁점 임차인이 임차권등기명령을 신청한 후 임차권등기가 실제로 완료되기 전에 주택 점유를 상실(이사)한 경우 주택임대차보호법상 임차권의 대항력이 유지되는지 여부와 경매로 주택을 매수한 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있는지 여부 ### 법원의 판단 원심판결을 파기하고 사건을 서울중앙지방법원에 환송한다. ### 결론 대법원은 임차인이 임차권등기명령 신청 후 등기가 완료되기 전에 주택 점유를 상실했다면 기존 대항력은 점유 상실 시점에 소멸하며 이후 임차권등기가 마쳐져도 기존 대항력이 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 시점부터 새로운 대항력이 발생한다고 보았습니다. 이 경우 새로운 대항력은 선순위 근저당권보다 후순위가 되므로 경매 절차에서 임차권이 함께 소멸하고 경매 매수인은 임차주택의 양수인에 해당하지 않아 임차인은 경매 매수인에게 임차권의 효력을 주장할 수 없다고 판단했습니다. 따라서 원심은 임차인이 점유를 상실한 시점을 명확히 심리하여 임차권 대항력 유지 여부를 판단했어야 했다는 이유로 원심 판결을 파기하고 사건을 다시 심리하도록 환송했습니다. ### 연관 법령 및 법리 주택임대차보호법은 임차인의 주거 생활 안정을 목적으로 하는 특별법입니다. 1. **주택임대차보호법 제3조(대항력 등)**​: * 임차인이 주택의 인도(점유)와 주민등록을 마치면 그때부터 대항력이 발생하며 이 대항력은 점유와 주민등록을 계속 유지해야만 유효하게 존속합니다. * 만약 임차인이 이사를 하여 주택의 점유를 상실하면 기존 대항력은 소멸합니다. 2. **주택임대차보호법 제3조의3 제5항(임차권등기명령)**​: * 임차인은 임차권등기명령에 따른 임차권등기를 마치면 제3조에 따른 대항력과 제3조의2 제2항에 따른 우선변제권을 취득합니다. * 이는 임차권등기가 실제로 등기부에 기재된 시점부터 효력이 발생하며 이전에 상실된 대항력이 소급하여 회복되는 것이 아니라 그때부터 새로운 대항력이 발생하는 것으로 봅니다. 3. **대항력 상실과 경매 시 임차권의 소멸**: 임차권등기가 마쳐지기 전에 점유를 상실하여 기존의 대항력이 소멸하고 새로운 대항력이 선순위 담보권(근저당권 등)보다 후순위로 발생했다면 경매 절차에서 해당 선순위 담보권이 소멸할 때 임차권도 함께 소멸합니다. 이 경우 경매로 주택을 매수한 사람은 주택임대차보호법에서 말하는 '임차주택의 양수인'에 해당하지 않으므로 임차인은 새로운 매수인에게 임차권의 효력을 주장할 수 없습니다. ### 참고 사항 주택임대차보호법상 대항력은 주택의 인도(점유)와 주민등록을 계속 유지해야만 효력이 유지됩니다. 이사를 하여 점유를 잃으면 대항력은 상실됩니다. 임차권등기명령은 임차인이 이사 후에도 대항력과 우선변제권을 유지하도록 해주는 중요한 제도이지만 임차권등기가 실제로 등기부에 기재되어야만 효력이 발생합니다. 등기명령 신청만으로는 대항력이 유지되지 않습니다. 만약 임차권등기가 되기 전에 이사를 하여 점유를 상실했다면 기존의 대항력은 소멸하고 임차권등기가 된 시점부터 새로운 대항력이 발생합니다. 이때 새로운 대항력이 선순위 권리자(근저당권 등)보다 후순위로 발생할 경우 경매 시 후순위 임차권으로 취급되어 임차보증금을 전부 회수하지 못할 위험이 있습니다. 따라서 임차인은 주택의 점유를 이전하기 전에 반드시 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 완료되었는지 등기부등본을 통해 확인해야 합니다. 경매로 주택의 소유자가 바뀌는 경우 선순위 임차권이 아니라면 새로운 매수인에게 임차권의 효력을 주장하여 보증금 반환을 요구하기 어렵습니다.

유병자 보험 후유장해 보상금 지급 판결

원고 A는 피고 C 주식회사에 유병자보험의 후유장해 보험금 2,000만 원을 청구하는 소송을 제기했습니다. 이 보험은 질병으로 80% 이상의 후유장해가 발생할 경우 가입금액 2,000만 원을 최초 1회에 한하여 지급하도록 약정된 것이었습니다. 법원은 보험기간 중 보험사고가 발생했음을 인정했으며, 원고의 고지의무 위반을 인정할 만한 증거가 부족하다고 판단했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 질병으로 인한 후유장해로 유병자보험금을 청구한 보험 가입자 - 피고 C 주식회사: 원고에게 유병자보험을 판매하고 보험금을 지급해야 하는 보험회사 ### 핵심 쟁점 이 사건의 주요 쟁점은 원고 A에게 유병자보험의 보험기간 중 질병으로 인한 80% 이상 후유장해가 발생했는지 여부와 보험 가입 시 원고의 고지의무 위반이 있었는지 여부였습니다. 결과적으로 피고 보험회사가 원고에게 보험금을 지급할 의무가 있는지 판단하는 것이 중요했습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고 C 주식회사가 원고 A에게 2,000만 원과 이에 대해 2023년 8월 24일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 이자를 지급하라고 판결했습니다. 또한 소송비용은 피고가 부담하도록 했습니다. 이 판결은 가집행할 수 있다고 명시되었습니다. ### 결론 이 사건에서 원고는 유병자보험의 후유장해 보험금 청구 소송에서 승소했습니다. 법원은 피고 보험회사가 원고에게 약정된 보험금 2,000만 원과 지연이자를 지급할 의무가 있다고 최종적으로 판단했습니다.

임차권 등기 이후 이사로 인한 보증금 반환 책임 분쟁

C는 D 소유의 아파트를 임대차보증금 9천 5백만 원에 임차하고 전세금보장신용보험에 가입했습니다. 임대차 기간 종료 후 D가 보증금을 반환하지 않자 보험사 A는 C에게 보험금 9천 5백만 원을 지급하고 C의 보증금반환채권을 양도받았습니다. A는 임차권등기명령을 받아 등기를 마쳤지만, C는 등기 완료 3일 전 이사를 하여 주택 점유를 상실했습니다. 이후 A는 D를 상대로 구상금을 청구하여 일부를 회수했으나, 잔액을 회수하기 위해 아파트 강제경매를 신청했습니다. 이 경매에서 아파트를 매수한 B는 임차권등기 이전에 설정된 선순위 근저당권으로 인해 임차권이 소멸되었으므로, 자신에게 보증금 반환 의무가 없다고 주장했습니다. 법원은 C가 임차권등기 전에 이사하여 대항력을 상실했고, 이후 등기된 임차권은 선순위 근저당권에 밀려 경매에서 소멸했으므로, 경매 매수인인 B에게 임차권의 효력을 주장할 수 없다고 판단하여 A의 청구를 받아들이지 않았습니다. ### 관련 당사자 - A 주식회사: 임차인 C와 전세금보장신용보험 계약을 체결하고, 임대인이 보증금을 반환하지 않자 C에게 보험금을 지급한 후 C의 보증금반환채권을 양도받아 임대인과 경매 매수인에게 구상권을 행사한 보험사 - B: 이 사건 부동산의 강제경매 절차에서 해당 부동산을 매수한 새로운 소유자 - C: D로부터 이 사건 부동산을 임차하고 A 주식회사와 전세금보장신용보험 계약을 체결한 임차인 - D: 이 사건 부동산의 원래 임대인으로, 임대차보증금을 반환하지 않아 C의 임차보증금반환채무를 지게 된 자 ### 분쟁 상황 임차인 C는 임대인 D와 아파트 임대차 계약을 체결하고 전세금보장신용보험에 가입했습니다. 임대차 기간 종료 후 D가 임대차보증금 9천 5백만 원을 반환하지 않자, 보험사인 A 주식회사는 C에게 보험금 전액을 지급하고 C의 보증금 반환 채권을 양도받았습니다. A 주식회사는 보증금을 회수하기 위해 임차권등기명령을 받아 등기를 마쳤으나, 임차인 C는 임차권등기가 완료되기 3일 전 해당 주택에서 이사를 나갔습니다. A 주식회사는 임대인 D를 상대로 구상금 지급명령을 받아 부동산 강제경매를 진행하여 일부 보증금을 회수했습니다. 그러나 나머지 보증금 약 8천 2백만 원을 회수하기 위해 경매로 해당 아파트를 매수한 B를 상대로 소송을 제기하여 보증금 반환을 요구하면서 분쟁이 시작되었습니다. ### 핵심 쟁점 임차인이 주택임대차보호법상 대항력을 취득한 후 주택에서 이사를 하여 점유를 상실한 경우, 이후 임차권등기명령에 따라 임차권등기를 마치더라도 기존에 상실된 대항력이 소급하여 회복되는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 또한, 임차권등기가 선순위 권리보다 늦게 이루어져 경매 절차에서 소멸된 경우, 해당 주택을 매수한 새로운 소유자에게 임대차보증금 반환 의무가 승계되는지 여부가 주된 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 원고인 A 주식회사는 이 사건의 청구를 포기하며 소송비용은 원고와 피고가 각자 부담합니다. 법원은 A 주식회사의 청구가 받아들이기 어렵다고 판단했습니다. ### 결론 법원은 주택임대차보호법상 대항력 유지를 위해서는 주택의 인도(점유)와 주민등록이 계속 존속해야 한다고 보았습니다. 이 사건에서 임차인 C가 임차권등기(2019년 4월 8일) 이전에 이사를 하여 점유를 상실(2019년 4월 5일)했으므로, C의 기존 대항력은 이사 시점에 소멸했다고 판단했습니다. 이후 임차권등기가 마쳐졌더라도 이는 소멸했던 대항력이 소급하여 회복되는 것이 아니라, 등기가 마쳐진 시점부터 새로운 대항력이 발생하는 것으로 보았습니다. 그런데 이 새로운 대항력은 2018년 1월 5일에 설정된 H 명의의 선순위 근저당권보다 후순위에 해당하므로, 이 사건 주택의 경매 절차에서 선순위 근저당권이 소멸할 때 C의 임차권 또한 함께 소멸하게 됩니다. 따라서 경매로 주택을 매수한 피고 B는 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인에 해당하지 않으므로, 원고 A는 피고 B에게 임차권을 주장하며 임대차보증금 잔액의 반환을 청구할 수 없다고 결론 내렸습니다. ### 연관 법령 및 법리 - 주택임대차보호법 제3조 제1항 (대항력의 내용): "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다." 이 법 조항은 주택 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 완료하면 다음 날부터 대항력을 취득하게 됨을 규정합니다. 그러나 대법원 판례는 이러한 대항력을 유지하기 위해서는 주택의 점유와 주민등록이 계속 존속하고 있어야 한다고 해석합니다. 본 사건에서 임차인 C가 이사를 하여 점유를 상실했으므로 대항력이 소멸했다고 판단한 근거가 됩니다. - 주택임대차보호법 제3조의3 제5항 (임차권등기명령의 효과): "임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항·제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다." 이 조항은 임차권등기가 완료되면 대항력과 우선변제권을 취득함을 명시합니다. 그러나 법원은 이 등기가 마쳐진 때부터 새로운 대항력이 발생하며, 이전에 상실된 대항력이 소급하여 회복되는 것은 아니라고 보았습니다. 즉, C가 이사로 대항력을 잃은 후 등기된 임차권은 그 이전에 존재했던 선순위 근저당권보다 후순위가 되므로 경매에서 소멸하게 됩니다. - 관련 대법원 판례의 법리 (대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결, 대법원 2002. 8. 13. 선고 2000다61466 판결 등): 주택임대차보호법상 대항력은 그 취득 시에만 갖추면 되는 것이 아니라 대항력을 유지하기 위해서도 계속 존속해야 합니다. 주택 임차인이 주택의 점유를 상실하면 그 대항력은 점유 상실 시에 소멸하며, 이후 임차권등기가 마쳐지더라도 소멸했던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 등기가 마쳐진 때부터 동일성이 없는 새로운 대항력이 발생한다고 보았습니다. - 관련 대법원 판례의 법리 (대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결 등): 경매 목적 부동산이 매각된 경우, 경매로 소멸하는 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 선순위 저당권과 함께 소멸합니다. 따라서 경매 목적 부동산의 매수인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인에 포함되지 않으므로, 임차인은 매수인에게 그 임차권의 효력을 주장할 수 없습니다. 이 법리는 이 사건에서 C의 임차권이 선순위 근저당권에 밀려 경매로 소멸했으므로, 피고 B가 임대인의 지위를 승계하지 않는다는 판단의 근거가 되었습니다. ### 참고 사항 주택 임차인이 주택임대차보호법상 대항력을 유지하기 위해서는 주택의 실제 점유와 주민등록을 계속 유지해야 합니다. 전입신고와 점유를 통해 대항력을 취득했더라도, 이사를 하여 점유를 상실하면 그 시점에 대항력도 함께 소멸합니다. 임차권등기명령 제도는 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가야 하는 경우 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 하는 유용한 제도입니다. 그러나 이 제도는 임차권등기가 마쳐진 때부터 새로운 대항력을 부여하는 것이므로, 임차권등기가 완료되기 전에 이사를 가면 그 이사 시점에 기존 대항력이 소멸하고, 등기가 완료된 후에야 비로소 새로운 대항력이 발생하게 됩니다. 따라서 임차권등기명령 신청 후 이사를 할 계획이라면, 반드시 임차권등기가 등기부등본에 제대로 등재되었는지 확인한 후에 이사를 해야 합니다. 등기 완료 전에 이사하면 대항력 공백 기간이 발생하여 보증금 회수에 불리할 수 있습니다. 경매로 주택의 소유자가 바뀌는 경우, 해당 임차권이 선순위 저당권 등의 다른 권리보다 후순위이거나, 대항력 발생 시점이 늦으면 임차권이 소멸할 수 있습니다. 이때 경매를 통해 주택을 매수한 새로운 소유자는 임대인의 지위를 승계하지 않으므로, 임차인은 새로운 소유자에게 보증금 반환을 요구할 수 없게 됩니다.

이사 후 임차권등기 효력 및 보증금 반환 책임 다툼

임차인이 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못하자 보험회사가 대신 지급하고 임차인의 채권을 양수받아 강제경매를 신청했습니다. 이후 임차권등기명령 신청은 했지만 실제로 등기가 되기 전에 임차인이 이사하여 점유를 상실한 상황에서 경매로 주택을 매수한 새로운 소유자에게 임차권의 대항력을 주장할 수 있는지 여부가 쟁점이 된 사건입니다. 대법원은 임차권등기가 마쳐지기 전에 주택의 점유를 상실했다면 기존의 대항력은 소멸하고 이후 임차권등기가 되어도 소급하여 대항력이 회복되지 않고 그때부터 새로운 대항력이 발생하는 것이므로 선순위 근저당권보다 후순위가 되어 임차권이 함께 소멸한다고 판단하며 원심 판결을 파기환송했습니다. ### 관련 당사자 - 원고(피상고인): ○○○ 주식회사 (임대차보증금 반환 보험계약을 체결한 보험회사로 임차인에게 보험금을 지급하고 임차인의 보증금 반환 채권을 넘겨받아 임대인에게 반환을 청구하고 강제경매를 신청한 당사자) - 피고(상고인): 피고 (강제경매 절차에서 이 사건 주택을 매수한 새로운 소유자) - 소외 1: 임차인 (원래 집주인에게 보증금을 돌려받지 못하여 보험회사로부터 보험금을 받고 임대차보증금 반환 채권을 양도한 사람) - 소외 2: 원래 집주인 (이 사건 주택을 소외 1에게 임대해준 사람으로 임대차보증금을 돌려주지 못하여 보험회사로부터 채권 반환 청구를 당하고 강제경매를 당한 사람) - 소외 3: 근저당권자 (이 사건 주택에 근저당권을 설정한 채권자) ### 분쟁 상황 임차인이 임대인으로부터 보증금 95,000,000원을 돌려받지 못하여 보험회사가 보증금을 대신 지급하고 임차인의 채권을 양수받았습니다. 보험회사는 임차권을 보호받기 위해 임차권등기명령을 신청했고 2019년 3월 20일 임차권등기명령이 내려졌지만 임차권 등기가 완료되기 전인 2019년 4월 5일 임차인이 다른 곳으로 이사하면서 주택의 점유를 상실했습니다. 이후 2019년 4월 8일 임차권등기가 마쳐졌고 주택은 경매로 넘어가 새로운 소유자에게 매각되었습니다. 보험회사는 새로운 소유자에게 남은 보증금 82,276,554원과 지연손해금의 반환을 요구하며 임차권의 대항력을 주장했으나 새로운 소유자는 대항력이 없다고 반박하여 소송이 진행되었습니다. 핵심 쟁점은 임차권등기 전에 점유를 상실한 경우 임차권의 대항력이 여전히 유지되는지 여부였습니다. ### 핵심 쟁점 임차인이 임차권등기명령을 신청한 후 임차권등기가 실제로 완료되기 전에 주택 점유를 상실(이사)한 경우 주택임대차보호법상 임차권의 대항력이 유지되는지 여부와 경매로 주택을 매수한 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있는지 여부 ### 법원의 판단 원심판결을 파기하고 사건을 서울중앙지방법원에 환송한다. ### 결론 대법원은 임차인이 임차권등기명령 신청 후 등기가 완료되기 전에 주택 점유를 상실했다면 기존 대항력은 점유 상실 시점에 소멸하며 이후 임차권등기가 마쳐져도 기존 대항력이 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 시점부터 새로운 대항력이 발생한다고 보았습니다. 이 경우 새로운 대항력은 선순위 근저당권보다 후순위가 되므로 경매 절차에서 임차권이 함께 소멸하고 경매 매수인은 임차주택의 양수인에 해당하지 않아 임차인은 경매 매수인에게 임차권의 효력을 주장할 수 없다고 판단했습니다. 따라서 원심은 임차인이 점유를 상실한 시점을 명확히 심리하여 임차권 대항력 유지 여부를 판단했어야 했다는 이유로 원심 판결을 파기하고 사건을 다시 심리하도록 환송했습니다. ### 연관 법령 및 법리 주택임대차보호법은 임차인의 주거 생활 안정을 목적으로 하는 특별법입니다. 1. **주택임대차보호법 제3조(대항력 등)**​: * 임차인이 주택의 인도(점유)와 주민등록을 마치면 그때부터 대항력이 발생하며 이 대항력은 점유와 주민등록을 계속 유지해야만 유효하게 존속합니다. * 만약 임차인이 이사를 하여 주택의 점유를 상실하면 기존 대항력은 소멸합니다. 2. **주택임대차보호법 제3조의3 제5항(임차권등기명령)**​: * 임차인은 임차권등기명령에 따른 임차권등기를 마치면 제3조에 따른 대항력과 제3조의2 제2항에 따른 우선변제권을 취득합니다. * 이는 임차권등기가 실제로 등기부에 기재된 시점부터 효력이 발생하며 이전에 상실된 대항력이 소급하여 회복되는 것이 아니라 그때부터 새로운 대항력이 발생하는 것으로 봅니다. 3. **대항력 상실과 경매 시 임차권의 소멸**: 임차권등기가 마쳐지기 전에 점유를 상실하여 기존의 대항력이 소멸하고 새로운 대항력이 선순위 담보권(근저당권 등)보다 후순위로 발생했다면 경매 절차에서 해당 선순위 담보권이 소멸할 때 임차권도 함께 소멸합니다. 이 경우 경매로 주택을 매수한 사람은 주택임대차보호법에서 말하는 '임차주택의 양수인'에 해당하지 않으므로 임차인은 새로운 매수인에게 임차권의 효력을 주장할 수 없습니다. ### 참고 사항 주택임대차보호법상 대항력은 주택의 인도(점유)와 주민등록을 계속 유지해야만 효력이 유지됩니다. 이사를 하여 점유를 잃으면 대항력은 상실됩니다. 임차권등기명령은 임차인이 이사 후에도 대항력과 우선변제권을 유지하도록 해주는 중요한 제도이지만 임차권등기가 실제로 등기부에 기재되어야만 효력이 발생합니다. 등기명령 신청만으로는 대항력이 유지되지 않습니다. 만약 임차권등기가 되기 전에 이사를 하여 점유를 상실했다면 기존의 대항력은 소멸하고 임차권등기가 된 시점부터 새로운 대항력이 발생합니다. 이때 새로운 대항력이 선순위 권리자(근저당권 등)보다 후순위로 발생할 경우 경매 시 후순위 임차권으로 취급되어 임차보증금을 전부 회수하지 못할 위험이 있습니다. 따라서 임차인은 주택의 점유를 이전하기 전에 반드시 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 완료되었는지 등기부등본을 통해 확인해야 합니다. 경매로 주택의 소유자가 바뀌는 경우 선순위 임차권이 아니라면 새로운 매수인에게 임차권의 효력을 주장하여 보증금 반환을 요구하기 어렵습니다.

유병자 보험 후유장해 보상금 지급 판결

원고 A는 피고 C 주식회사에 유병자보험의 후유장해 보험금 2,000만 원을 청구하는 소송을 제기했습니다. 이 보험은 질병으로 80% 이상의 후유장해가 발생할 경우 가입금액 2,000만 원을 최초 1회에 한하여 지급하도록 약정된 것이었습니다. 법원은 보험기간 중 보험사고가 발생했음을 인정했으며, 원고의 고지의무 위반을 인정할 만한 증거가 부족하다고 판단했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 질병으로 인한 후유장해로 유병자보험금을 청구한 보험 가입자 - 피고 C 주식회사: 원고에게 유병자보험을 판매하고 보험금을 지급해야 하는 보험회사 ### 핵심 쟁점 이 사건의 주요 쟁점은 원고 A에게 유병자보험의 보험기간 중 질병으로 인한 80% 이상 후유장해가 발생했는지 여부와 보험 가입 시 원고의 고지의무 위반이 있었는지 여부였습니다. 결과적으로 피고 보험회사가 원고에게 보험금을 지급할 의무가 있는지 판단하는 것이 중요했습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고 C 주식회사가 원고 A에게 2,000만 원과 이에 대해 2023년 8월 24일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 이자를 지급하라고 판결했습니다. 또한 소송비용은 피고가 부담하도록 했습니다. 이 판결은 가집행할 수 있다고 명시되었습니다. ### 결론 이 사건에서 원고는 유병자보험의 후유장해 보험금 청구 소송에서 승소했습니다. 법원은 피고 보험회사가 원고에게 약정된 보험금 2,000만 원과 지연이자를 지급할 의무가 있다고 최종적으로 판단했습니다.