건물 관리권 다툼으로 물품 인도를 요구한 사건

서울 영등포구 D 소재의 한 집합건물에서 상가와 오피스텔 구분소유자들로 구성된 A 관리단이 통합관리단 관리인으로 선출된 채무자 B와 관리업체 직원 C에게 건물 관리 물품의 인도를 요구하며 가처분 신청을 제기했습니다. A 관리단은 자신들의 대표 H이 통합관리단 관리인으로 적법하게 선출되었고 이 사건 물품의 소유자 또는 권원 있는 점유자라고 주장했습니다. 그러나 법원은 H이 선출된 제1차 관리단 집회의 소집 절차와 결의 방법에 중대한 하자가 있다고 판단하여 H이 관리인 지위에 있지 않다고 보았습니다. 또한 A 관리단이 집합건물법상 일부공용부분관리단에 해당한다는 주장도 받아들이지 않았습니다. 최종적으로 법원은 건물 관리권한이 제2차 관리단 집회에서 선출된 채무자 B 측에 있다고 판단하여 A 관리단의 물품 인도 가처분 신청을 기각했습니다.

관련 당사자

• 채권자 A 관리단: 서울 영등포구 D 소재 A 건물의 상가 및 오피스텔 구분소유자들로 구성된 단체로, 건물 관리 업무를 수행해왔으며 H을 대표자로 선출했었음.
• 채무자 B: A 건물 통합관리단 관리인으로 선출된 사람.
• 채무자 C: A 건물의 관리업체인 주식회사 E의 직원으로, 채무자 B와 함께 이 사건 물품을 점유하고 있음.
• H: A 관리단의 대표자이자 제1차 통합관리단 집회에서 통합관리단 관리인으로 선출되었던 사람.
• 통합관리단: A 건물의 상가, 오피스텔, 호텔 구분소유자 모두로 구성된 관리단.

분쟁 상황

이 사건 건물은 상가, 오피스텔, 호텔로 구성된 집합건물로, 상가와 오피스텔 구분소유자들로 이루어진 A 관리단이 건물을 관리해왔습니다. A 관리단의 대표 H은 호텔 측과의 공용부분 관리 분쟁이 심화되자, 2020년 11월 상가, 오피스텔, 호텔 모든 구분소유자로 구성된 '통합관리단' 구성을 위한 제1차 관리단집회를 공고했습니다. 이 집회에서 H이 통합관리단 관리인으로 선출되었으나, 일부 구분소유자들이 결의의 효력을 다투며 직무집행정지 가처분을 신청했습니다. 이후 2021년 9월 15일 구분소유자 120여 명이 제2차 임시관리단 집회를 공고하여 채무자 B를 통합관리단 관리인으로 선출하는 안건을 가결했고, 채무자 B는 통합관리단 업무 수행을 위해 주식회사 A관리단을 설립하고 관리인 선임 신고를 수리받았습니다. 채무자 B와 관리업체 직원은 2021년 10월 6일 A 관리단이 보관하던 건물 관리 물품을 취거했으며, 이에 H은 A 관리단의 대표자로서 채무자들을 상대로 물품 인도 가처분 신청을 제기했습니다.

핵심 쟁점

이 사건 건물의 관리권한이 누구에게 있는지 여부가 핵심 쟁점입니다. 구체적으로는 H이 통합관리단의 관리인 지위에 있는지 여부(즉, 제1차 관리단 집회 결의의 유효성)와, 채권자 A 관리단이 집합건물법상 일부공용부분관리단에 해당하는지 여부가 주요 판단 대상이었습니다.

법원의 판단

채권자 A 관리단의 물품 인도 가처분 신청을 기각하며, 소송비용은 채권자가 부담하도록 결정했습니다. 법원은 채무자들이 이 사건 물품을 채권자에게 인도하라는 신청 취지를 받아들이지 않았습니다.

결론

법원은 제1차 관리단집회가 적법한 소집 절차를 거치지 않았고(소집 발의자 명단 미표기, 일부 구분소유자에 대한 개별 통지 부족), 위임장 및 현장 투표지 역시 의결권 행사자의 특정 미흡 등으로 효력을 인정하기 어렵다고 보아 H이 통합관리단 관리인 지위에 있지 않다고 판단했습니다. 또한 A 관리단이 일부공용부분관리단으로 인정받기 위한 요건(일부공용부분의 명확성, 다른 구분소유자의 이해관계 배제, 독자적인 규약 제정)을 충족하지 못했다고 보았습니다. 결과적으로 제2차 관리단집회에서 적법하게 선출된 채무자 B 측 통합관리단에 건물 관리권한이 있다고 판단하고, A 관리단의 물품 인도 신청은 피보전권리 및 보전의 필요성 소명이 부족하여 기각되었습니다.

연관 법령 및 법리

본 사건에서는 주로 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'(집합건물법)이 적용되었습니다.

• 집합건물법 제33조 제4항 (관리단집회의 소집)​: 관리인 없이 최초 관리단집회를 소집하는 경우 구분소유자 5분의 1 이상의 동의로 소집해야 하며, 소집통지서에는 발의한 구분소유자 명단이 명시되어야 합니다. 판례는 이 조항의 소집 절차(소집 발의자 명단 미표기, 일부 구분소유자에 대한 통지 미흡)가 지켜지지 않았다고 보았습니다.
• 집합건물법 제37조 제2항 (의결권 행사)​: 전유부분을 여러 사람이 공유하는 경우, 공유자들은 관리단집회에서 의결권을 행사할 1인을 정해야 합니다. 판례는 공유자가 의결권 행사자를 정하지 않은 위임장의 효력을 인정하기 어렵다고 판단했습니다.
• 집합건물법 제23조 제2항, 제28조 제2항 (일부공용부분관리단)​: 일부공용부분이 있는 경우 해당 구분소유자들이 규약에 따라 그 공용부분 관리를 위한 관리단을 구성할 수 있습니다. 판례는 A 관리단이 일부공용부분관리단으로 인정받기 위한 요건(일부공용부분임이 명백하고, 다른 구분소유자에게 이해관계가 없으며, 독자적인 규약이 명시적 결의로 제정되어야 함)을 충족하지 못했다고 보았습니다.
• 가처분 신청의 피보전권리 및 보전의 필요성: 가처분은 채권자가 권리를 보전하기 위해 임시로 법원에 신청하는 절차로, 이를 위해서는 채권자에게 정당한 권리(피보전권리)가 존재하고, 그 권리를 보전할 필요성(보전의 필요성)이 소명되어야 합니다. 본 사건에서는 채권자의 건물 관리권한이 인정되지 않아 피보전권리 소명이 부족하다고 판단되어 신청이 기각되었습니다.

참고 사항

집합건물 관리단집회 소집 시에는 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'(집합건물법)의 절차를 반드시 준수해야 합니다. 특히 관리인 없이 최초 집회를 소집하는 경우, 구분소유자 5분의 1 이상의 동의가 필요하며, 소집통지서에는 소집을 발의한 구분소유자 모두의 명의가 명시되거나 위임자 명단이 첨부되어야 합니다. 또한 건물에 상주하지 않는 구분소유자들에게도 개별적인 소집 통지가 이루어져야 합니다. 관리단집회 결의 시에는 위임장이나 현장투표의 유효성을 확보하기 위해 명확한 신원 확인과 의결권 행사 절차를 준수해야 합니다. 특히 전유부분을 여러 사람이 공유하는 경우 의결권을 행사할 1인을 명확히 정해야 하며, 소유명의인과 위임장 작성자가 다를 경우 대리권을 증명하는 자료를 갖춰야 합니다. 일부공용부분관리단으로 인정받기 위해서는 해당 부분이 특정 구분소유자들만의 공용에 명백히 제공되고, 다른 구분소유자들에게는 이해관계가 없다는 점, 그리고 집합건물법 제28조 제2항에 따른 독자적인 규약이 명시적인 결의로 제정되었다는 점을 명확히 소명할 수 있어야 합니다. 관리권한 분쟁 시에는 적법한 관리단 구성과 관리인 선임 절차를 철저히 따르는 것이 중요하며, 일단 적법하게 구성된 관리단이 관리행위를 시작하면 그 권한이 전속될 수 있습니다.