임대차
원고인 A 주식회사는 피고 B로부터 사무실을 임차하여 사용하던 중 인테리어 공사를 진행하였습니다. 임대차 계약 종료 시 원상회복 비용을 보증금에서 공제하기로 하는 제소전 화해가 이루어졌으나, 원고는 원상회복 없이 부동산을 인도하였습니다. 피고는 보증금에서 원상회복 비용 1천6백5십만 원과 연체료 등을 공제한 후 남은 보증금을 반환하였고, 원고는 피고가 원상회복할 의사 없이 다음 임차인에게 건물을 임대하였으므로 원상회복 비용 공제가 부당하다고 주장하며 공제된 금액의 반환을 청구하였습니다. 법원은 피고가 실제로 원상회복 의사를 가지고 있었으며 나중에 공사까지 진행한 점 등을 고려하여 원상회복 비용 공제가 정당하다고 판단하고 원고의 청구를 기각하였습니다.
원고 A 주식회사는 2019년 6월 4일 피고 B로부터 서울 강남구 C 소재 D빌딩 3층 E호 사무실 147.47㎡를 임대차기간 2019년 6월 13일부터 2021년 6월 12일까지, 임대차보증금 5천만 원으로 정하여 임차하였습니다. 원고는 임차 후 탕비실 부근 가벽을 제거하고 바닥재를 변경하며 유리벽을 설치하는 공사를 하였습니다. 2020년 2월 3일 원고와 피고는 제소전 화해를 통해 임대차 종료 시 임대차보증금에서 원상회복 비용을 공제하기로 합의했습니다. 임대차 기간 만료를 앞둔 2021년 5월 20일, 피고의 처이자 관리이사 F과 원고의 대표이사 G은 통화에서 원상복구 문제에 대해 논의했고, F은 공사비를 피고가 보관하다가 다음 임차인이 사용하지 않을 경우 원고에게 돌려줄 수 있다는 취지로 말했습니다. 원고는 2021년 6월 6일 원상회복 없이 부동산을 인도했고, 피고는 2021년 6월 14일 임대차보증금 5천만 원에서 원상회복 비용 1천6백5십만 원(공사비 1천5백만 원 + 부가세 1백5십만 원)과 연체임대료 등을 공제한 3천1백5십3만8천4백9십8원을 반환했습니다. 피고는 2021년 7월 15일경 주식회사 H에게 이 사건 부동산을 다시 임대하였고, 다음 임차인은 별다른 공사 없이 이를 사용했습니다. 다음 임차인과의 계약이 2022년 7월경 해지된 후, 피고는 2022년 11월 7일경 본인의 비용으로 원고가 설치했던 유리벽을 철거하고 바닥재를 교체하는 공사를 진행하였습니다. 원고는 피고가 원상회복 비용 1천6백5십만 원을 공제할 수 없다고 주장하며 해당 금액의 반환을 청구하였습니다.
임대인이 임차인의 원상회복 의무 불이행에 따른 원상회복 비용을 임대차보증금에서 공제할 수 있는지 여부 및 임대인이 다음 임차인에게 별다른 공사 없이 건물을 임대했을 경우에도 해당 비용 공제가 가능한지 여부, 그리고 임대인과 임차인의 통화 내용이 원상회복 비용 반환에 대한 별도의 약정으로 볼 수 있는지 여부가 주요 쟁점이 되었습니다.
원고의 항소를 기각하고, 항소비용은 원고가 부담하도록 결정되었습니다. 법원은 피고가 임대차보증금에서 원상회복 비용 1천6백5십만 원을 공제한 것이 정당하다고 판단하였습니다.
재판부는 원고의 주위적 청구(임대차보증금 반환)와 예비적 청구(약정금 반환) 모두 이유 없다고 판단하여 기각하였습니다. 제1심 판결과 동일한 결론으로 원고의 항소는 기각되었습니다.
이 사건은 임대차 계약 종료 시 임차인의 원상회복 의무와 관련된 법리가 주로 적용됩니다.
민법 제615조 (차주의 원상회복의무와 철거권): '차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.' 이 조항에 따라 임차인(원고)은 임대차 계약이 종료되면 임차한 부동산을 원래의 상태로 되돌려 놓을 의무를 가집니다. 본 사건에서 원고는 임차 기간 중 바닥재 변경, 유리벽 설치 등의 공사를 하였으므로, 임대차 종료 시 이를 원상회복해야 할 의무가 있었습니다.
임대인의 원상회복 비용 공제: 임대차 계약서나 제소전 화해에서 임차인의 원상회복 의무 및 그 비용을 임대차보증금에서 공제할 수 있도록 약정한 경우, 임대인은 특별한 사정이 없는 한 원상회복 비용을 공제할 수 있습니다. 본 사건에서는 원고와 피고 사이에 이러한 내용의 제소전 화해가 있었습니다.
원상회복 의사 유무 판단 (대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결 참조): 대법원은 임대차 계약서에 임차인의 원상복구 의무를 규정하고 원상복구 비용을 임대차보증금에서 공제할 수 있는 것으로 약정했더라도, 임대인이 원상복구할 의사 없이 임차인이 설치한 시설을 그대로 이용하여 타에 다시 임대하려는 경우에는 원상복구 비용을 임대차보증금에서 공제할 수 없다고 판시했습니다. 그러나 이 사건의 경우, 피고(임대인)가 다음 임차인에게 원상회복 비용을 지급하고 원상회복을 약정했으며, 나중에 다음 임차인과의 계약 해지 후 본인의 비용으로 실제로 원상회복 공사를 진행한 사실이 인정되었습니다. 이러한 점들을 종합하여 재판부는 피고가 원상회복할 의사 없이 다음 임차인에게 이 사건 부동산을 임대한 것이 아니라고 판단했고, 따라서 위 대법원 판례의 취지가 이 사건에 직접 적용될 상황이 아니며 원상회복 비용 공제가 정당하다고 보았습니다.
약정금 청구 관련: 원고는 피고와의 통화 내용이 원상회복을 하지 않을 경우 보관하던 1천6백5십만 원을 반환하기로 한 약정이라고 주장했습니다. 그러나 재판부는 통화 내용을 피고가 원상회복할 의사 없이 다음 임차인에게 부동산을 임대할 경우에만 보증금에서 공제되지 아니하므로 이를 반환한다는 취지로 해석했습니다. 피고에게 원상회복 의사가 있었다고 판단되었으므로, 원고의 약정금 반환 청구는 받아들여지지 않았습니다.
제소전 화해의 효력: 제소전 화해는 확정판결과 동일한 효력을 가지므로, 그 내용에 따라 당사자들은 합의된 사항을 준수할 법적 의무가 있습니다.
임대차 계약 시 임차인의 원상회복 의무와 그 범위, 비용 부담 주체를 계약서에 구체적으로 명시하는 것이 중요합니다. 특히 임차인이 인테리어 변경 공사를 할 경우, 변경 전후의 상태를 사진이나 동영상으로 기록해두거나 공사 내역을 상세히 문서화하여 분쟁 발생 시 증거로 활용하는 것이 좋습니다.
임대차 종료 시 임대인이 원상회복 비용을 보증금에서 공제하는 약정이 있더라도, 임대인이 원상회복할 의사 없이 임차인이 설치한 시설을 그대로 다음 임차인에게 사용하게 하는 경우에는 원상회복 비용을 공제할 수 없다는 대법원 판례가 있습니다. 그러나 이 사건처럼 임대인이 나중에라도 실제로 원상회복 공사를 진행할 의사가 있었고 이를 입증할 수 있는 경우(예: 다음 임차인과 원상회복 비용을 지급하고 원상회복을 약정하거나, 나중에 임대인 본인 비용으로 공사를 진행한 경우)에는 비용 공제가 정당하다고 판단될 수 있습니다.
임대인과 임차인 간의 구두 합의나 전화 통화 내용은 중요한 증거가 될 수 있지만, 그 내용의 해석에 따라 법적 효력이 달라질 수 있습니다. 따라서 중요한 합의 사항은 반드시 서면(특약 등)으로 명확히 남기는 것이 향후 분쟁을 예방하는 가장 안전한 방법입니다.
제소전 화해 조서는 확정판결과 동일한 효력을 가지므로, 그 내용에 따라 의무를 이행해야 합니다. 임대인이 원상회복 비용을 임차인에게 부담시키면서 세금계산서를 발행해준 경우, 이는 임대인이 실제로 원상회복 의사를 가지고 있었다는 유력한 증거가 될 수 있습니다.
