임대차계약의 체결

민간임대주택사업자가 임차인과 임대차계약을 체결하려는 경우에는 표준임대차계약서를 반드시 사용해야 합니다. 임대차계약을 체결하는 경우 임대사업자는 표준임대차계약서를 임차인에게 내주고 임차인이 이해할 수 있도록 설명해야 하며, 임차인은 서명 또는 기명날인의 방법으로 확인해야 합니다.

임차인 자격 및 선정방법

• 임대사업자는 임대기간 중 민간임대주택의 임차인 자격 및 선정방법 등에 대하여 다음에서 정하는 바에 따라 공급하여야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제42조제1항).

  • 공공지원민간임대주택의 경우: 주거지원대상자 등의 주거안정을 위하여 「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 별표 1에서 정하는 기준에 따라 공급

  • 장기일반민간임대주택의 경우: 임대사업자가 정한 기준에 따라 공급

• 위 자격조건을 위반하여 공공지원민간임대주택을 공급받은 사람은 1년 이하의 징역이나 1천만원 이하의 벌금에 처합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제65조제3항제5호).

• 임대사업자는 임차인(입주를 신청하는 자와 계약 중인 임차인을 포함) 자격 확인을 위하여 필요한 경우 임차인 및 배우자, 임차인 또는 배우자와 세대를 같이하는 세대원으로부터 소득 자료를 제출받아 확인할 수 있습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제42조의3).

  • 임대사업자는 임차인 자격 확인을 위하여 필요한 경우 국토교통부장관에게「민간임대주택에 관한 특별법」제42조의5부터 제42조의7까지의 규정에 따라 임차인의 자격을 확인하여 줄 것을 요청할 수 있습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제42조의4제1항).

공공지원민간임대주택의 중복 입주 등의 확인절차

• 임대사업자는 공공지원민간임대주택의 임차인(임대차계약 당사자를 말함)에 관한 다음의 사항을 임대의무기간 개시일과 그 개시일을 기준으로 매 2년이 경과되는 날이 포함된 달의 다음 달 15일까지 전산관리지정기관에 통보하여야 합니다. 이 경우 임차인 정보를 최초로 통보한 이후에는 새로 임대차계약을 체결하거나 임대차계약을 해지하는 등 임대차계약 사항에 변경이 있는 임차인에 관한 임차인 정보만을 통보할 수 있습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제42조의2제2항·제4항, 「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 제14조의13제1항).

1. 임차인의 성명

2. 임차인의 주민등록번호

3. 민간임대주택의 유형

4. 거주지 주소

5. 최초 입주일자

• 위 사항을 통보 받은 전산관리지정기관은 15일 이내에 공공지원민간임대주택과 공공임대주택에 중복하여 입주 또는 계약하고 있는지 여부를 임대사업자에게 통보해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 제14조의13제2항).

• 중복여부의 통보를 받은 임대사업자는 그 사실을 해당 임차인에게 즉시 통보하고 7일 이상의 기간을 정하여 소명할 기회를 주어야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 제14조의13제3항).

표준임대차계약서의 사용

• 임대사업자가 민간임대주택에 대한 임대차계약을 체결하려는 경우에는 표준임대차계약서(「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 별지 제24호서식)를 사용해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제47조제1항 및 「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 제20조제1항).

  • 표준임대차계약서를 사용하지 않은 임대사업자에게는 1천만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제67조제2항제6호).

표준임대차계약서에 반드시 포함되어야 하는 사항

• 표준임대차계약서에는 다음의 사항이 포함되어야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제47조제2항 및 「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 제20조제2항).

  • 임대료 및 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조에 따른 임대료 증액 제한에 관한 사항

  • 임대차 계약기간

  • 「민간임대주택에 관한 특별법」 제49조에 따른 임대보증금의 보증에 관한 사항

  • 민간임대주택의 선순위 담보권, 국세·지방세의 체납사실 등 권리관계에 관한 사항

  • 임대사업자 및 임차인의 권리·의무에 관한 사항

  • 민간임대주택의 수선·유지 및 보수에 관한 사항

  • 임대의무기간 중 남아 있는 기간과「민간임대주택에 관한 특별법」제45조에 따른 임대차계약의 해제·해지 등에 관한 사항

  • 민간임대주택의 양도에 관한 사항

계약내용 설명의무

• 민간임대주택에 대한 임대차계약을 체결하거나 월임대료를 임대보증금으로 전환하는 등 계약내용을 변경하는 경우 임대사업자는 다음의 사항을 임차인에게 설명하고 이를 확인받아야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제48조제1항, 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제37조제1항 및 제2항).

  • 임대보증금에 대한 보증과 관련한 다음의 사항

    • 보증대상액
    • 보증기간
    • 보증수수료 산정방법 및 금액, 분담비율, 납부방법
    • 보증기간 중 임대차계약이 해제·해지되거나 임대보증금이 증감되는 경우의 보증수수료의 환급 또는 추가 납부에 관한 사항
    • 임대차 계약기간 중 보증기간이 만료되는 경우의 재가입에 관한 사항
    • 보증약관의 내용 중 국토교통부장관이 정하여 고시하는 중요사항에 관한 내용

  • 임대보증금에 대한 보증 가입의무, 보증금액의 대상 등 보증에 대한 자세한 내용은 이 콘텐츠 <임대료와 임대보증금>에서 확인할 수 있습니다.

  • 민간임대주택의 선순위 담보권, 국세·지방세의 체납사실 등 권리관계에 관한 사항(이 경우 등기부등본 및 납세증명서를 제시해야 함). 이 때 임대사업자가 임차인에게 설명하고 확인받아야 하는 권리관계는 다음과 같음

    • 임대주택에 설정된 제한물권, 압류·가압류·가처분 등에 관한 사항
    • 임대사업자의 국세·지방세 체납에 관한 사항

  • 임대의무기간 중 남아 있는 기간과 「민간임대주택에관한 법률」 제45조에 따른 임대차계약의 해제·해지 등에 관한 사항

  • 계약내용 설명 및 확인의무를 위반하거나 정보 제공 의무를 위반한 임대사업자에게는 500만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제67조제3항제4호).

  • 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제2항에 따른 임대료 증액 제한에 관한 사항

계약내용 확인방법

• 임대사업자는 위의 규정에 따라 임차인과 임대차계약을 체결하거나 계약내용을 변경하는 경우에는 위의 설명 사항이 포함된 표준임대차계약서를 임차인에게 내주고 임차인이 이해할 수 있도록 설명해야 하며, 임차인은 서명 또는 기명날인의 방법으로 확인해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제48조제3항 및 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제37조제3항).