건물주인 장군아빠는 건물 내 점포 하나를 탄이아빠에게 보증금 5,000만원, 월세 120만원에 임대기간을 2010. 6. 1.부터 2012. 5. 31.까지로 하여 임대해 주었습니다. 탄이아빠는 열심히 가게를 운영했지만 생각만큼 장사가 잘 되지 않는 바람에 부득이 2010. 10.부터 2011. 2.까지 4개월분의 월세를 연체하게 되었는데요. 하지만, 장군아빠는 아이들이 오랜 친구사이라 아빠들끼리도 친한데다가 밀린 월세는 어차피 추후 보증금에서 공제하면 된다는 생각에 별다른 독촉을 하지 않고 참았습니다. 그러던 중 임대차계약은 2년 기간으로 갱신되었고, 탄이아빠는 2014. 1.부터 2.까지 2개월분의 차임을 또 다시 연체하고 마는데요. 더 이상은 참을 수 없다고 생각한 장군아빠, 탄이아빠에게 전화를 겁니다. “그동안 밀린 월세 6개월분(720만원)을 뺀 나머지 보증금을 돌려줄테니 점포를 비워주세요!” 아빠들의 통화 내용을 들은 탄이와 장군, 집 근처 놀이터에서 만나 임대차계약 해지 시 보증금에서 밀린 월세를 얼마나 공제할지를 두고 다투는데... 과연 누구의 말이 옳을까요?
- 주장 1
1. 차탄 : 요즘 같은 불경기에 너희아빠 너무하시는 거 아니야? 좋아. 계약해지는 받아들이겠어. 하지만 2014년에 밀린 월세 2개월치만 빼고 보증금을 돌려줘야해. 2010년에 밀린 월세 4개월치는 「민법」 제163조제1호에 따라 이미 3년의 소멸시효가 완성되었기 때문이야.
- 주장 2
2. 황장군 : 무슨 소리! 우리아빠는 밀린 월세 6개월치 전부를 보증금에서 공제할 수 있어. 월세가 연체되고 있는데도 계약해지를 안한 건 우리아빠나 너희아빠 모두 소멸시효와 상관없이 보증금으로 밀린 월세에 대한 담보가 충분하다는 묵시적의사가 있었기 때문이야.
정답 및 해설
2. 황장군 : 무슨 소리! 우리아빠는 밀린 월세 6개월치 전부를 보증금에서 공제할 수 있어. 월세가 연체되고 있는데도 계약해지를 안한 건 우리아빠나 너희아빠 모두 소멸시효와 상관없이 보증금으로 밀린 월세에 대한 담보가 충분하다는 묵시적의사가 있었기 때문이야.
최근 대법원은 임대차계약의 종료 전 시효로 소멸한 연체차임을 보증금에서 공제할 수 있는지 여부가 문제된 사안에서, “임대차보증금은 차임의 미지급, 목적물의 멸실이나 훼손 등 임대차 관계에서 발생할 수 있는 임차인의 모든 채무를 담보하게 하고자 하는 것이므로, 차임의 지급이 연체되면 장차 임대차 관계가 종료되었을 때 임대차보증금으로 충당될 것으로 생각하는 것이 당사자의 일반적인 의사라고 할 수 있다. 더욱이 임대차보증금의 액수가 차임에 비해 상당히 큰 금액인 경우가 많은 우리 사회의 실정에 비추어 보면, 차임 지급채무가 상당기간 연체되고 있음에도, 임대인이 임대차계약을 해지하지 않고 임차인도 연체차임에 대한 담보가 충분하다는 것에 의지하여 임대차관계를 지속하는 경우에는, 임대인과 임차인 모두 차임채권이 소멸시효와 상관없이 임대차보증금에 의하여 담보되는 것으로 신뢰하고, 나아가 장차 임대차보증금에서 충당 공제되는 것을 용인하겠다는 묵시적 의사를 가지고 있는 것이 일반적이라고 할 수 있다”고 하면서, “임대차 존속 중 차임이 연체되고 있음에도 임대차보증금에서 연체차임을 충당하지 않고 있었던 임대인의 신뢰와 차임연체 상태에서 임대차관계를 지속해 온 임차인의 묵시적 의사를 감안하면 그 연체차임은 「민법」 제495조의 유추적용에 의하여 임대차보증금에서 공제할 수는 있다고 봄이 타당하다”고 판시하였습니다(대법원 2016. 11. 25. 선고, 2016다211309 판결).
