다가구주택 임대차 계약 시 중개인의 설명 의무와 임차인 책임 범위 판결

다가구주택 임대차 계약 시 공인중개사가 선순위 임차인의 임대차 현황을 제대로 설명하지 않아 임차인이 보증금을 손해 본 사건입니다. 법원은 공인중개사에게 설명 의무 위반의 책임이 있지만 임차인에게도 스스로 확인할 책임이 있다고 보아 공인중개사 측의 손해배상 책임을 손해액의 50%로 제한했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 다가구주택 임대차 계약을 체결하고 보증금을 손해 본 임차인
• 피고 B 주식회사: 공인중개사 D의 공제금(보험금)을 지급하는 회사
• 피고보조참가인 D: 원고 A와 임대인 사이의 임대차 계약을 중개한 공인중개사

분쟁 상황

원고 A는 다가구주택 임대차 계약을 체결하는 과정에서 공인중개사 D가 등기부에 나타나지 않는 다른 선순위 임차인들의 임대차 현황을 충분히 확인하여 설명해주지 않았다고 주장했습니다. 이로 인해 임대차보증금 6천만원 중 일부를 돌려받지 못하는 손해를 입게 되자, 공인중개사 D가 가입한 공제금 지급 기관인 피고 B 주식회사를 상대로 손해배상(공제금)을 청구했습니다.

핵심 쟁점

공인중개사가 다가구주택 임대차 중개 시 선순위 임차인의 임대차보증금 현황을 설명하지 않은 것에 대한 책임 범위와 임차인의 자체 확인 의무가 쟁점이었습니다.

법원의 판단

피고는 원고에게 3천만원과 이에 대한 지연손해금(2019년 6월 18일부터 2020년 11월 19일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급하라는 판결이 내려졌습니다. 이는 원고가 입은 총 손해액 6천만원의 50%에 해당합니다.

결론

법원은 공인중개사가 다가구주택의 선순위 임차인 현황을 조사하고 고지할 의무를 다하지 못했다고 인정했습니다. 그러나 임차인 또한 중개인의 설명에만 의존하지 않고, 다른 임차인들의 보증금 액수, 건물의 시가, 임대인의 재정 상태 등을 스스로 적극적으로 확인했어야 할 책임이 있다고 판단하여, 최종적으로 공인중개사 측의 책임을 원고가 입은 손해액의 50%로 제한했습니다. 이는 손해의 공평한 부담이라는 손해배상 제도의 기본 원리에 따른 것입니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 공인중개사의 중개대상물 확인 설명 의무와 중개의뢰인의 스스로 조사·확인 책임이 문제 된 사례입니다. 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다. 민사소송법 제420조는 항소심 법원이 제1심 판결의 이유를 인용할 수 있도록 하는 규정으로, 이 사건에서 항소심 법원이 제1심 판결의 내용을 일부 수정하여 인용할 때 적용되었습니다. 주택임대차보호법 제3조의6은 임차인이 확정일자 부여기관에 임대차 정보제공을 요청하여 다른 임차인의 임대차 현황을 확인할 수 있도록 규정하고 있습니다. 법원은 이를 임차인이 스스로 정보를 확인할 수 있는 방법으로 보아 임차인의 책임 범위를 판단하는 근거 중 하나로 제시했습니다. 또한 부동산 거래 당사자가 중개업자에게 중개를 위임한 경우 중개업자는 중개대상물의 권리관계를 조사·확인할 의무를 부담하지만, 중개의뢰인 본인도 거래관계에 대한 조사·확인 책임을 부담하므로 중개업자의 과실과 함께 중개의뢰인의 과실도 참작하여 손해배상 책임을 제한할 수 있다는 과실상계 원칙이 적용되었습니다. 이는 대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 등에서 확립된 법리입니다.

참고 사항

다가구주택은 여러 가구가 거주하며 각기 다른 임대차 계약을 맺을 수 있으므로 계약 전에 다음과 같은 사항들을 반드시 확인해야 합니다. 첫째 공인중개사에게 등기부상에 나타나지 않는 다른 임차인들의 임대차보증금의 존부와 액수 등에 대한 자세한 설명과 이를 확인할 수 있는 자료를 적극적으로 요청하세요. 둘째 임대인에게 직접 다른 임차인의 현황 자료를 요청하거나, 건물의 시가와 선순위 임대차보증금의 총액을 확인하여 임대차보증금의 반환 가능성을 신중하게 판단해야 합니다. 셋째 주택임대차보호법 제3조의6에 따라 임차인은 임대인의 동의 없이도 확정일자 부여기관에 임대차 정보제공을 요청하여 다른 임차인의 보증금, 계약기간 등 정보를 확인할 수 있으니 이 제도를 적극 활용하는 것이 중요합니다.