기타 민사사건
원고들이 다가구주택 임대차 계약을 체결하는 과정에서 공인중개사 E와 D가 임대주택의 선순위 권리관계 및 다른 임차인들의 임대차 보증금 현황에 대해 정확하고 충분하게 설명하지 않아 임대차 보증금 일부를 돌려받지 못하게 되자, 해당 중개사들과 공제계약을 맺은 C협회를 상대로 손해배상을 청구한 사건입니다. 법원은 공인중개사의 설명 의무 위반을 인정하면서도 원고들의 과실을 참작하여 피고의 손해배상 책임을 20%로 제한하여 일부 승소 판결을 내렸습니다.
원고 A과 B는 각각 공인중개사 E와 D의 중개로 임대인 F 소유의 다가구주택 일부를 임차했습니다. 계약 당시 공인중개사들은 이 건물에 다른 임차인 12세대가 있다고 설명했으나, 선순위 임차인들의 임대차보증금의 총액을 실제보다 훨씬 적게 고지했고(각각 2억 5천만원, 2억이라고 설명했으나 실제로는 각 3억 9,700만원, 4억 7,700만원이 존재했음), 개별 임대차 계약의 구체적인 내용(시기, 종기, 정확한 보증금 액수)은 설명하지 않았습니다. 또한 중개대상물 확인설명서에도 이러한 내용을 제대로 기재하지 않았습니다. 이후 해당 다가구주택이 경매에 넘어가자, 원고들은 임대차 보증금 4천만원 중 각각 1천4백만원만을 배당받고 나머지 2천6백만원은 회수하지 못하게 되었습니다. 이에 원고들은 공인중개사들의 중개 과실로 인한 손해라며, 이들과 공제계약을 맺은 C협회를 상대로 각 20,800,000원의 공제금 청구 소송을 제기했습니다.
다가구주택 임대차 중개 시 공인중개사가 선순위 임차인들의 임대차보증금 및 임대차 정보(시기, 종기)를 정확하게 설명할 의무가 있는지 여부, 공인중개사가 설명 의무를 위반했을 경우 손해배상 책임의 발생 여부 및 범위, 임차인이 스스로 권리관계를 확인하지 않은 것에 대한 과실상계 적용 여부 및 정도.
법원은 피고 C협회가 원고들에게 각각 5,200,000원과 이에 대한 지연이자를 지급하라고 판결했습니다. 원고들의 나머지 청구는 기각되었습니다. 지연이자는 2020년 1월 29일부터 2020년 8월 27일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산됩니다. 소송비용은 원고들이 4분의 3을, 피고가 4분의 1을 부담합니다.
법원은 공인중개사 E와 D가 다가구주택 임대차 중개 시 다른 임차인들의 임대차 현황에 대한 정확한 정보를 제공하지 않아 설명 의무를 위반했다고 판단했습니다. 이에 따라 E와 D의 공제계약자인 C협회에게 손해배상 책임이 있다고 보았습니다. 그러나 원고들 역시 선순위 근저당권 및 전세권이 설정된 상황에서 스스로 다가구주택의 임대차 현황을 적극적으로 확인하지 않은 과실이 있다고 인정하여, 피고의 손해배상 책임을 원고들이 입은 손해액(각 26,000,000원)의 20%인 각 5,200,000원으로 제한했습니다.
공인중개사법 제30조 (손해배상책임의 보장): 이 조항은 공인중개사가 중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있음을 규정합니다. 또한, 공인중개사는 이러한 손해배상책임을 보장하기 위해 공제계약을 체결하거나 공탁을 해야 하며, 이 사건에서는 피고 C협회가 공제사업자로서 중개사의 손해배상책임을 대신 부담하게 됩니다. 공인중개사의 설명 의무: 대법원 판례(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결 등)에 따르면, 중개업자는 다가구주택의 임대차를 중개할 때 임차의뢰인이 임대차보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 정보를 제공해야 합니다. 이는 단순히 등기부상 권리관계만을 설명하는 것을 넘어, 해당 다가구주택 내에 이미 거주하는 다른 임차인들의 임대차보증금 액수, 임대차의 시기와 종기 등을 확인하여 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시할 의무를 포함합니다. 만약 임대인이 이러한 자료 제공에 불응한다면, 그 사실을 중개대상물 확인설명서에 명시해야 합니다. 이러한 의무를 위반하여 임차인에게 손해가 발생하면 중개업자는 배상책임을 지게 됩니다. 과실상계의 원칙: 민법상 손해배상 책임이 인정되더라도 손해의 발생이나 확대에 피해자(이 사건에서는 원고들)의 과실이 기여한 부분이 있다면, 법원은 이를 참작하여 손해배상액을 감경할 수 있습니다. 이 사건에서 법원은 원고들이 다가구주택의 특성과 선순위 권리관계를 인지했음에도 중개인의 설명에만 의존하고 스스로 권리관계를 적극적으로 확인하지 않은 과실이 있다고 보아 피고의 손해배상 책임을 20%로 제한했습니다.
다가구주택을 임차할 때는 등기부등본 확인을 넘어, 반드시 중개업자에게 다른 선순위 임차인들의 보증금 액수, 임대차 계약의 시작 및 종료일 등을 명확히 알려달라고 요구해야 합니다. 중개업자가 해당 정보를 임대인으로부터 확인하기 어렵거나 임대인이 정보 제공을 꺼린다면, 중개업자에게 중개대상물 확인설명서의 '실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항' 란에 그 사실을 명확히 기재해 줄 것을 요청해야 합니다. 중개업자의 설명만 믿지 말고, 임차인 스스로도 임대 건물의 시세, 선순위 임대차 보증금 총액, 소액임차인의 존재 여부, 임대인의 재정 상태 등을 확인하여 보증금 반환 가능성을 면밀히 따져보고 계약 여부를 결정하는 것이 중요합니다. 특히 이미 많은 금액의 근저당권이나 전세권이 설정되어 있는 주택의 경우, 중개업자의 설명과 별개로 보증금 회수 가능성을 더욱 철저히 검토해야 합니다.
수원지방법원 2020
김순용 변호사 서울중앙지방법원 2021
지종엽 변호사 서울중앙지방법원 2020
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권솔지 변호사 
