건물 임대차 계약 대리권 다툼 사건

임차인인 원고가 건물주인 피고의 부친과 임대차 계약을 체결했으나, 피고가 부친에게 대리권이 없었다며 계약 무효를 주장한 사건입니다. 법원은 부친에게 대리권이 있었거나, 설령 없었더라도 대리권 소멸 후의 표현대리가 성립하여 임대차 계약이 유효하다고 판단하여 원고의 임차권을 인정했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 이 사건 점포에서 음식점을 운영하는 임차인
• 피고 B: 이 사건 점포의 소유자이자 임대인 명의자
• C: 피고 B의 부친이자 약 30년간 이 사건 점포를 관리하며 임대차 계약을 체결해 온 실제 계약 당사자
• E: 이 사건 점포의 이전 임차인

분쟁 상황

2020년 5월 12일 원고 A는 피고 B의 부친 C과 '임대인을 피고 B, 임차인을 원고 A, 임대차보증금 1,000만 원(계약금 100만 원), 임대차기간 2020년 9월 1일부터 60개월, 월 차임 50만 원'으로 하는 임대차 계약을 체결했습니다. 원고는 계약금 100만 원은 피고 B의 계좌로, 나머지 900만 원과 월 차임은 C의 계좌로 송금했습니다. 원고 A는 2020년 9월 1일경부터 현재까지 이 사건 점포에서 음식점을 운영하며 점유·사용했습니다. 그런데 2021년 12월 1일경 피고 B는 원고 A에게 이 사건 임대차 계약이 자신의 의사에 반하여 체결된 것이므로 무효이고, 원고 A가 불법 점유하고 있다고 통보했습니다. 피고 B는 원고 A에게 발생한 월 차임과 임대차보증금을 즉시 자신의 계좌로 송금하고 새로운 임대차 계약서를 작성하지 않으면 점포 인도 및 부당이득반환청구 소송을 제기하겠다고 알렸습니다. 이에 원고 A는 자신의 임차권을 확인해 달라는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

피고의 부친 C이 피고를 대리하여 임대차 계약을 체결할 적법한 대리권이 있었는지 여부, 설령 대리권이 없었거나 소멸했더라도 민법 제129조에 따른 표현대리가 성립하는지 여부, 피고가 이 사건 임대차 계약을 사후에 추인(인정)했는지 여부

법원의 판단

피고의 항소를 기각하고 제1심 판결을 유지하여, 원고에게 이 사건 임대차 계약에 따른 임차권이 있음을 확인했습니다. 항소 비용은 피고가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 피고의 부친 C에게 임대차 계약을 체결할 대리권이 있었다고 보거나, 대리권이 소멸했더라도 원고가 C에게 여전히 대리권이 있다고 믿은 데 정당한 사유가 있어 민법 제129조에 따른 표현대리가 성립한다고 판단했습니다. 결과적으로 이 사건 임대차 계약은 유효하며, 원고의 임차권이 인정되었습니다.

연관 법령 및 법리

민법 제126조 (권한을 넘은 표현대리): 대리인이 그 권한 외의 법률행위를 한 경우에 제3자가 그 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있는 때에는 본인은 그 행위에 대하여 책임이 있습니다. 이 사건에서는 피고의 부친 C이 피고의 대리인으로서 임대차 계약을 체결했는데, 만약 C이 임대차 계약 체결에 대한 권한이 없었거나 권한을 넘어서 계약을 했다고 하더라도, 임차인인 원고가 C에게 그러한 권한이 있다고 믿을 만한 합리적인 이유가 있었다면 피고는 계약에 대한 책임을 져야 한다는 법리입니다. 민법 제129조 (대리권 소멸 후의 표현대리): 대리권의 소멸은 선의의 제3자에게 대항하지 못합니다. 그러나 제3자가 과실로 인하여 그 사실을 알지 못한 때에는 그러하지 아니합니다. 이 사건에서는 피고가 자신의 부친 C의 대리권이 2020년 4월경 소멸했다고 주장했습니다. 하지만 법원은 원고가 대리권 소멸 사실을 알지 못했고, C에게 대리권이 존속한다고 믿은 데에 과실이 없으므로 피고가 대리권 소멸 후의 표현대리 책임을 부담한다고 판단했습니다. 즉, 대리권이 실제로 소멸했더라도, 그 사실을 모르고 대리인과 거래한 상대방이 대리권 소멸을 알지 못한 데에 아무런 잘못이 없다면 본인은 대리권이 살아있는 것처럼 책임을 져야 한다는 원칙입니다. 법원은 C이 약 30년간 이 사건 점포를 관리하고 임대료를 수령해왔으며, 원고가 전 임차인의 주선으로 C을 만나 계약했고, 피고가 1년 6개월 넘게 이의를 제기하지 않은 점 등을 근거로 원고가 C에게 대리권이 있다고 믿은 데 정당한 이유가 있다고 보았습니다.

참고 사항

대리인과 계약할 때는 반드시 본인의 위임장, 인감증명서, 신분증 등을 확인하여 대리권 유무와 범위를 명확히 하는 것이 중요합니다. 특히 가족 관계의 대리인이라고 해도 대리권이 있는지, 그 범위는 어디까지인지 꼼꼼하게 확인해야 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다. 계약 당사자가 불분명하거나 대리 관계가 의심된다면, 본인에게 직접 연락하여 계약 의사를 확인하는 것이 좋습니다. 오랜 기간 대리인으로 활동해온 사람이더라도, 본인이 대리권을 철회했거나 특정 행위에 대한 대리권이 없는 경우도 있으므로 주의해야 합니다. 계약 체결 후에도 본인이 계약 내용을 인지하고 있었는지, 이의를 제기하지 않았는지 등을 통해 묵시적 추인 여부를 판단할 수 있습니다. 만약 대리권이 없다고 주장하더라도, 과거 행동이나 계약 체결 과정에서의 상황 등을 종합하여 표현대리가 성립될 가능성도 있습니다.