기타 민사사건
원고 B는 피고 C로부터 15억 원에 건물을 매수하면서 잔금 5억 5천만 원에 대해 약속어음 공정증서를 작성했습니다. 원고 B는 잔금 중 1억 원을 지급한 후, 나머지 4억 5천만 원은 H 명의의 근저당권 설정으로 대신했거나, H에게 지급한 2천만 원으로 상계되어 채무가 없다고 주장했습니다. 하지만 법원은 1억 원만 변제된 것으로 보고, H 명의 근저당 설정이 잔금 지급을 갈음하는 것으로 인정하지 않았습니다. 또한 2천만 원은 잔금 원금이 아닌 지연손해금 상환에도 부족하다고 판단하여, 약속어음 공정증서에 따른 채무는 4억 5천만 원을 초과하지 않는다고 판결했습니다.
원고 B는 2018년 5월 2일 피고 C로부터 인천 남동구에 있는 한 건물을 15억 원에 매수하는 계약을 맺었습니다. 계약금 5천만 원을 지불하고, 피고 C가 주식회사 G에 대해 부담하던 9억 원 상당의 근저당권부 채무는 원고 B가 승계했습니다. 잔금 5억 5천만 원 중 1억 원은 2018년 5월 22일까지, 나머지 4억 5천만 원은 2018년 9월 30일까지 지급하기로 약정했습니다.
잔금 채무를 담보하기 위해 원고들은 2018년 5월 3일 피고 C를 수취인으로 하는 액면금액 5억 5천만 원, 지급기일 2018년 9월 30일의 약속어음을 발행하고, 이에 대해 공증인가 법무법인 D에서 공정증서를 작성했습니다.
이후 피고 C는 2018년 5월 9일 원고 B에게 해당 부동산의 소유권이전등기를 마쳐주었고, 원고 B는 2018년 5월 18일 피고 C에게 잔금 중 1억 원을 지급했습니다. 같은 날, 원고 B 소유의 부동산에 근저당권자 H, 채무자 원고 B, 채권최고액 5억 8천만 원의 근저당권 설정등기가 마쳐졌습니다.
원고들은 나머지 잔금 4억 5천만 원이 H 명의의 근저당권 설정으로 변제되거나, 원고 B가 H에게 대신 지급한 2천만 원으로 상계되었다고 주장하며 약속어음 공정증서에 기초한 채무가 존재하지 않는다는 확인을 구하는 소송을 제기했습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 원고들이 작성한 약속어음 공정증서에 따른 실제 채무액이 얼마인지. 둘째, 원고 B가 H 명의의 근저당권을 설정해준 것이 나머지 잔금 4억 5천만 원의 지급을 갈음하는 것인지. 셋째, 원고 B가 H에게 지급한 2천만 원으로 피고 C에 대한 잔금 채무를 상계할 수 있는지. 넷째, 약속어음 공정증서가 매매대금 잔금뿐 아니라 이에 대한 지연손해금까지 담보하는 것인지 여부입니다.
법원은 원고들의 피고 C에 대한 공증인가 법무법인 D 작성 증서 2018년 제116호 약속어음공정증서에 기초한 채무가 450,000,000원을 초과하여서는 존재하지 아니함을 확인했습니다. 원고들의 나머지 청구는 모두 기각되었습니다. 소송비용은 원고들이 4/5를, 피고가 나머지를 부담하도록 결정했습니다.
법원은 원고 B가 부동산 매매대금 잔금 5억 5천만 원 중 1억 원을 변제한 사실은 인정했으나, 나머지 4억 5천만 원에 대해서는 원고들의 주장을 받아들이지 않았습니다. H 명의의 근저당권 설정이 잔금 지급을 대신한다는 약정이 있었다고 볼 증거가 부족하다고 판단했고, H에게 지급한 2천만 원은 잔금 원금이 아닌, 이미 발생한 막대한 지연손해금을 소멸시키기에도 부족하여 상계 주장이 받아들여지지 않았습니다. 또한 약속어음 공정증서가 잔금에 대한 지연손해금까지 담보한다고 볼 증거도 부족하다고 보아, 최종적으로 원고들의 채무가 4억 5천만 원을 초과하지 않는다고 판결했습니다.
이 사건 판결에는 다음과 같은 법률과 법리가 적용되었습니다.
1. 약속어음 공정증서: 공증인이 법률에 따라 작성한 공정증서는 강력한 증명력을 가지며, 특히 약속어음 공정증서는 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우 별도의 소송 절차 없이 바로 강제집행을 할 수 있는 집행력을 가집니다 (민사집행법 제56조). 이 사건에서 원고들은 매매대금 잔금 채무 5억 5천만 원을 담보하기 위해 피고를 수취인으로 하는 약속어음 공정증서를 작성했습니다. 이 증서는 그 자체로 채무의 존재와 범위에 대한 중요한 증거가 됩니다.
2. 병존적 채무인수와 구상권: 원고 B가 피고 C의 H에 대한 근저당권부 채무를 인수한 것에 대해 법원은 '병존적 채무인수'로 보았습니다. 이는 기존 채무자인 피고 C의 채무가 소멸하지 않고, 새로운 채무자인 원고 B가 피고 C와 함께 H에 대한 채무를 연대하여 부담하는 형태입니다. 대법원 판례(대법원 2014. 8. 26. 선고 2013다49404,49411 판결 등)에 따르면, 병존적 채무인수에서 채무자와 인수인(원고 B와 피고 C)은 통상 주관적 공동관계가 있는 연대채무관계에 놓이게 됩니다. 따라서 원고 B가 H에게 2천만 원을 변제하여 공동 면책이 되게 한 것은, 다른 연대채무자인 피고 C의 부담 부분에 대한 구상권(민법 제441조)을 발생시키는 것으로 보았습니다.
3. 상계 및 변제충당의 원칙: 원고 B는 피고 C에게 발생한 2천만 원의 구상금 채권으로 자신의 피고 C에 대한 잔금 채무를 상계하려 했습니다. '상계'는 서로 대등한 채권을 가진 두 당사자가 일방적인 의사표시로 서로의 채무를 소멸시키는 제도입니다 (민법 제492조). 하지만 '변제충당'의 원칙(민법 제476조, 제479조)에 따라, 하나의 채무에 이자와 원금 등 여러 가지가 있을 때는 변제액이 채무 전부를 소멸시키기에 부족한 경우, 일반적으로 이자나 지연손해금을 먼저 소멸시키고 남은 돈으로 원금을 갚아야 합니다. 이 사건에서 원고 B의 잔금 채무는 2018년 9월 30일을 기준으로 월 1.5%의 지연손해금이 발생하고 있었고, 법원은 2천만 원의 구상금 채권이 상계적상일인 2019년 5월 28일까지 발생한 잔금의 지연손해금 80,334,246원에 미치지 못한다고 판단했습니다. 따라서 2천만 원으로는 잔금 원금을 소멸시킬 수 없고, 지연손해금 일부를 소각하는 데만 충당될 뿐이므로 원고들의 상계 주장은 받아들여지지 않았습니다.
유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다.
부동산 매매 계약 시 잔금 지급 방식은 계약서에 매우 구체적으로 명시해야 합니다. 특히 기존 채무의 인수나 새로운 담보 설정이 잔금 지급을 갈음하는 것인지 명확히 합의하고 계약서에 기재해야 합니다.
약속어음 공정증서는 법적 효력이 강력하여 채무를 이행하지 못할 경우 강제집행이 가능합니다. 따라서 공증 문서의 내용을 신중하게 확인하고, 채무 변제 시에는 해당 공정증서의 채무가 소멸되었음을 명확히 증명할 수 있는 자료(예: 변제확인서, 영수증)를 반드시 확보해야 합니다.
채무 인수를 고려할 때는 '면책적 채무인수'(기존 채무자가 채무에서 완전히 벗어나는 것)인지 '병존적 채무인수'(기존 채무자와 새로운 채무자가 함께 채무를 부담하는 것)인지 그 법적 성격을 명확히 해야 합니다. 병존적 채무인수 시에는 연대채무 관계가 발생하므로, 한쪽이 채무를 변제하면 다른 쪽에게 구상권을 행사할 수 있게 됩니다.
채무 변제 시에는 '변제충당' 원칙을 이해하는 것이 중요합니다. 특히 지연손해금이 발생하는 채무의 경우, 변제액이 전체 채무액에 미치지 못할 때 원금보다 지연손해금부터 먼저 상계될 수 있습니다. 따라서 지연손해금 발생 여부와 그 계산 방식을 미리 확인하고, 변제 우선순위를 고려하여 채무를 상환해야 합니다.
상계는 일방적인 의사표시로 가능하지만, 상계 시점까지 발생한 지연손해금을 먼저 계산하여 충당하므로, 상계하려는 채권액이 충분한지 확인해야 합니다. 채권액이 부족하면 원금이 줄어들지 않고 지연손해금만 일부 소멸할 수 있습니다.
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