부동산 매매 잔금 채무 존재 확인 사건

원고(매수인 B와 주식회사 A)는 피고(매도인 C)에게 이 사건 부동산 매매 잔금 5억 5천만 원 중 1억 원은 현금으로 지급하고, 나머지 4억 5천만 원은 H 은행에 설정된 피고의 근저당권 채무를 면책적으로 인수하는 방식으로 매매 잔금 지급을 완료했다고 주장하며, 이에 기초한 약속어음공정증서 상의 채무는 존재하지 않는다고 확인을 구했습니다. 피고는 면책적 인수 약정이 없었고 약속어음공정증서는 매매대금 지급 담보를 위한 별개의 법률행위라고 주장했습니다. 법원은 원고가 피고의 H에 대한 근저당권 피담보채무 4억 5천만 원을 면책적으로 인수하여 잔금 지급 채무 이행을 갈음하기로 약정했다고 인정하기 어렵다고 판단하여, 4억 5천만 원의 채무가 여전히 존재한다고 보았습니다.

관련 당사자

• 원고들 (주식회사 A, B): 인천 남동구 E 건물 제지층 F호 부동산을 피고로부터 매수한 매수인 측의 당사자들로, B가 직접 계약 당사자이며 주식회사 A는 공동 원고입니다.
• 피고 (C): 인천 남동구 E 건물 제지층 F호 부동산을 원고 B에게 매도한 매도인입니다.
• H: 이 사건 부동산에 근저당권을 설정했던 채권자입니다.
• I: 피고 C의 배우자이자 매매계약 체결 당시 피고를 대리했던 인물입니다.
• 주식회사 G: 피고의 대출금 채무가 있던 회사로, 원고 B가 이 채무 중 9억 원 상당액을 승계하기로 약정했습니다.

분쟁 상황

원고 B는 2018년 5월 2일 피고로부터 인천 남동구 E 건물 제지층 F호 부동산을 15억 원에 매수하는 계약을 체결했습니다. 계약금 5천만 원, 피고의 주식회사 G에 대한 대출금 채무 9억 원 상당액 승계, 그리고 잔금 5억 5천만 원(1억 원은 2018년 5월 22일까지, 나머지 4억 5천만 원은 2018년 9월 30일까지)을 지급하기로 약정했습니다. 특약사항으로 잔금 5억 5천만 원에 대해 원고들이 피고에게 약속어음공정증서를 발행하기로 했으며, 이 사건 부동산에 이미 설정되어 있던 H 명의의 근저당권(채권최고액 7억 5천만 원)은 그대로 유지하기로 했습니다. 원고 B는 잔금 중 1억 원을 지급한 후, 나머지 4억 5천만 원은 피고의 H에 대한 근저당권 피담보채무를 면책적으로 인수했으므로 잔금 지급을 모두 완료했다고 주장하며, 이에 따라 작성된 약속어음공정증서상의 채무는 존재하지 않는다고 법원에 확인을 구했습니다. 그러나 피고는 면책적 인수 약정이 없었고, 약속어음공정증서는 매매대금 지급을 담보하기 위한 별개의 법률행위였으며, 잔금 지급채무가 여전히 4억 5천만 원 범위 내에서 존재한다고 맞섰습니다.

핵심 쟁점

부동산 매매 잔금 지급과 관련하여 매수인이 매도인의 기존 근저당권 채무를 면책적으로 인수하는 것이 매매 잔금 채무를 소멸시키는 것으로 볼 수 있는지 여부, 그리고 이를 담보하기 위해 작성된 약속어음공정증서에 따른 채무의 존재 여부가 주요 쟁점입니다.

법원의 판단

원고들의 항소를 모두 기각하고 항소비용은 원고들이 부담하도록 하였습니다. 제1심판결과 마찬가지로, 약속어음공정증서에 기초한 채무 중 4억 5천만 원에 해당하는 채무는 여전히 존재한다고 판결했습니다.

결론

법원은 원고 B가 피고의 H에 대한 근저당권 피담보채무 4억 5천만 원을 면책적으로 인수하여 매매계약상의 잔금 지급채무의 이행을 갈음하기로 약정했다고 인정할 증거가 없다고 판단했습니다. 매매계약서에 명시되지 않은 점, 잔금 지급기일이 명시된 점, 약속어음공정증서 회수 조치가 부재했던 점, 특약사항의 문언, 그리고 원고 B가 피고가 아닌 H에게 직접 일부 금액을 지급한 정황 등을 종합적으로 고려했습니다. 이에 따라 면책적 채무인수가 아닌 병존적 채무인수(즉, 매수인이 매도인의 채무를 대신 갚는 경우 매매대금 채무를 이행한 것으로 보는 것)에 해당한다고 보았습니다. 결과적으로 약속어음공정증서에 기초한 4억 5천만 원의 채무는 여전히 존재한다고 판단했습니다.

연관 법령 및 법리

민법 제453조 (채무인수): 채무인수는 채권자와 인수인의 계약으로도 할 수 있으나, 이 경우 채권자가 채무자에게 승낙하거나 통지해야 효력이 발생합니다. 본 사안에서 원고 B가 피고의 H에 대한 채무를 '면책적'으로 인수했다고 주장했으나, 법원은 이를 인정할 만한 증거가 없다고 판단했습니다. 면책적 채무인수는 기존 채무자가 채무에서 벗어나는 것을 의미하며, 이를 위해서는 채권자의 명확한 동의가 필요합니다. 민법 제454조 (제3자와 채무자간의 계약에 의한 채무인수): 제3자가 채무자와 계약으로 채무를 인수한 경우에도 채권자의 승낙이 있어야 효력이 있습니다. 계약의 해석 원칙: 계약 내용을 해석할 때는 당사자의 의사를 존중하고, 계약서의 문언에 따라야 합니다. 본 사안에서 법원은 매매계약서에 피고의 G 대출금 채무 승계는 명시되어 있지만, H에 대한 근저당권 피담보채무에 대해서는 명시적인 면책적 인수 약정이 없다는 점을 중요한 근거로 들었습니다. 또한, 특약사항의 '기 근저당설정은 그대로 유지한다'는 문구와 약속어음 공정증서의 존재도 계약 해석에 고려되었습니다. 약속어음공정증서의 효력: 약속어음공정증서는 집행력이 있어 채무불이행 시 별도의 소송 절차 없이 강제집행을 할 수 있는 강력한 문서입니다. 본 사안에서 약속어음공정증서가 매매대금 잔금 5억 5천만 원을 담보하기 위해 작성되었는데, 원고 측은 원인채무가 소멸했으니 공정증서 상 채무도 소멸했다고 주장했으나, 법원은 원인채무가 완전히 소멸하지 않았다고 판단하여 공정증서 상 채무가 4억 5천만 원 범위 내에서 여전히 존재한다고 보았습니다.

참고 사항

부동산 매매 시 매수인이 매도인의 기존 대출이나 근저당권 채무를 승계하거나 인수하는 경우, 그 방식(면책적 인수, 병존적 인수 등)과 그 효과를 계약서에 명확하게 기재해야 합니다. 특히, 매매대금의 지급에 갈음하여 채무를 인수하는 경우, 그로 인해 매매대금 채무가 소멸하는지 여부를 구체적으로 명시해야 합니다. 공증된 약속어음이나 기타 담보 문서를 작성할 때는, 해당 문서가 담보하는 원인 채무가 무엇이고 언제 어떻게 소멸하는지에 대한 합의 내용을 정확히 확인하고 기록해야 합니다. 채무 인수와 같은 중요한 약정은 구두 합의만으로는 인정받기 어려울 수 있으므로, 반드시 서면으로 작성하고 모든 관련 당사자의 동의를 받아야 합니다. 기존 근저당권이 유지되는 조건이라면, 그 근저당권의 채무를 누가 궁극적으로 부담하고 언제까지 변제할 것인지에 대한 상세한 계획과 합의를 문서화해야 합니다. 채무를 인수하는 경우, 인수 이후 기존 채무자(매도인)가 더 이상 책임이 없는 '면책적 채무인수'인지, 아니면 기존 채무자와 새로운 채무자(매수인)가 함께 책임지는 '병존적 채무인수'인지를 명확히 해야 합니다. 법적으로 면책적 채무인수는 채권자의 동의가 필요하다는 점을 유의해야 합니다.