임대차
원고가 피고로부터 창고 건물을 임차하여 사용하다 계약 해지 후 임대차보증금 반환을 청구하자, 피고가 원고 등의 가설건축물 부지 무단 점유로 인한 부당이득금을 상계 주장한 사안입니다. 법원은 가설건축물 부지 점유가 임대차 계약의 본래 목적에 부합하는 사용으로 보아 피고의 상계 주장을 기각하고, 원고에게 임대차보증금과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.
원고 A는 2019년 12월 15일 피고 학교법인 B와 임대차보증금 5,500만 원, 월 차임 600만 원으로 고양시 소재 E, F, G동 건물(이 사건 건물)을 2024년 12월 15일까지 임차하는 계약을 체결하고 보증금을 지급했습니다. 원고와 다른 임차인들은 피고 소유의 다른 건물들까지 함께 임차하여 M(나중 N으로 상호변경)이라는 상호로 택배업을 공동으로 운영했습니다. 이 사건 건물과 다른 건물들 사이에는 택배 물류창고에 필요한 컨베이어벨트용 가설건축물 2개 동(총 522.09㎡)이 임차인 측에 의해 설치되었고, 건축명의는 피고로 되어 있었습니다. 이 가설건축물의 존치기간은 당초 2021년 3월 27일에서 2024년 3월 27일까지 연장되었습니다. 2024년 6월경 원고와 피고는 임대차 계약을 해지하기로 합의하였고, 원고는 2024년 6월 15일 이 사건 건물을 피고에게 인도했습니다. 피고는 가설건축물의 최종 존치기간 만료일(2024년 3월 27일) 이전부터 임차인 측에 철거를 통지했으나, 실제 철거는 존치기간이 지난 2024년 9월 2일에 이루어졌습니다. 이에 피고는 원고 등 임차인들이 가설건축물 존치기간 만료일 다음 날인 2024년 3월 28일부터 철거일인 2024년 9월 2일까지 해당 부지를 무단 점유하여 임료 상당액인 1,518만 원의 부당이득을 취했으므로, 이 부당이득금반환채권을 임대차보증금에서 상계해야 한다고 주장하며 보증금 반환을 거부했습니다. 원고는 임대차보증금 5,500만 원과 지연손해금을 청구하며 소송을 제기했습니다.
임대차 계약 해지 후 임대차보증금 반환 의무가 있는지 여부와, 임차인이 가설건축물 부지를 계약 해지 후에도 사용한 것이 부당이득에 해당하여 임대차보증금에서 상계될 수 있는지 여부
피고는 원고에게 5,500만 원 및 이에 대하여 2024년 9월 1일부터 같은 달 11일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다. 원고의 나머지 청구는 기각됩니다. 소송비용은 피고가 부담합니다.
법원은 원고와 피고 사이의 임대차 계약이 해지되었으므로, 피고가 원고에게 임대차보증금 5,500만 원을 반환할 의무가 있다고 판단했습니다. 또한 피고가 주장한 상계 항변에 대해서는, 원고 등 임차인들이 택배업을 영위하기 위해 건물 외에 가설건축물 부지까지 사용하는 것이 임대차 계약상 예정된 사용 범위에 포함되며, 이는 가설건축물의 존치기간 종료로 달라진다고 볼 수 없으므로, 부당이득반환채권이 존재하지 않는다고 보아 피고의 상계 주장을 받아들이지 않았습니다. 이에 따라 피고는 원고에게 임대차보증금과 함께 지연손해금을 지급할 의무가 있습니다.
민법 제618조 (임대차의 의의): 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생깁니다. 본 사안에서 원고와 피고는 건물 임대차 계약을 체결하였고, 이에 따라 피고는 원고에게 건물을 사용, 수익하게 할 의무를 부담했습니다. 민법 제543조 (해지, 해제권): 계약의 해지는 장래에 대하여 계약의 효력을 소멸시키는 것입니다. 본 사건에서 원고와 피고는 임대차 계약을 해지하기로 합의했고, 그 결과 임대인은 임대차보증금을 반환할 의무가 발생합니다. 민법 제741조 (부당이득의 내용): 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환해야 합니다. 피고는 원고가 가설건축물 부지를 무단 점유하여 임료 상당의 이득을 얻었다고 주장하며 부당이득 반환을 청구하고 이를 보증금과 상계하고자 했습니다. 상계(相計): 서로 같은 종류의 채무를 부담하는 두 사람이 각자의 채무를 서로 소멸시키는 것을 말합니다. 피고는 원고에 대한 임대차보증금 반환 채무와 원고의 부당이득 반환 채무를 상계하려 했습니다. 법원의 판단 기준: 법원은 단순히 계약서에 명시된 건물 범위 외의 부지 사용이 있었는지 여부만을 보지 않고, 임대차 계약의 전체적인 목적, 임차인의 업종 특성(택배업의 경우 물류 작업 및 차량 통행에 넓은 공간 필요), 임대인이 부지 사용을 묵시적으로 승인했는지 여부(가설건축물 건축명의 및 존치기간 연장 신청), 임대인이 해당 부지를 다른 용도로 사용하려 했는지 여부 등을 종합적으로 고려하여 부당이득의 성립 여부를 판단합니다. 본 사안에서는 가설건축물 부지 사용이 임대차 계약의 본래 목적(택배업 영위)을 달성하기 위한 필수적인 부수 사용으로 보아 부당이득이 아니라고 판단했습니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조: 금전채무의 이행을 명하는 판결의 경우, 채무자가 그 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 때를 제외하고는 소장 또는 이에 준하는 서면이 송달된 다음 날부터 대통령령으로 정하는 이율(연 12%)에 따른 지연손해금을 지급해야 합니다. 본 판결에서는 소장 부본 송달일 다음 날부터 연 12%의 지연손해금을 인정했습니다.
임대차 계약 시 건물 사용 목적을 명확히 하고, 해당 목적 달성을 위해 필요한 부수 시설이나 토지 사용 범위에 대해 상세히 협의하여 계약서에 명시하는 것이 중요합니다. 특히, 택배업과 같이 차량 통행, 상하차, 물류 분류 등의 넓은 공간 사용이 필요한 경우, 주된 건물 외의 부지 사용에 대한 내용을 명확히 해야 합니다. 가설건축물과 같이 존치기간이 있는 시설의 경우, 해당 시설의 철거 및 원상회복 의무, 철거 지연 시 책임 소재 등을 미리 계약서에 명시하여 분쟁을 예방해야 합니다. 임대차 계약 종료 후 건물을 인도했더라도, 임대차 목적 달성을 위해 필요했던 부속 토지나 시설의 점유·사용이 계속될 경우, 이는 부당이득으로 간주될 가능성이 있습니다. 다만, 본 판례와 같이 임대차 계약의 본래 취지상 부지 사용이 불가피하다고 인정될 경우에는 부당이득으로 보지 않을 수도 있습니다. 부당이득 반환 여부가 문제될 경우, 해당 부지의 사용이 임대차 계약의 통상적인 범위 내에 있었는지, 임대인이 그 사용을 묵시적으로 동의했는지, 해당 부지 없이는 임대차 목적 달성이 불가능했는지 등을 종합적으로 고려하게 됩니다.
