「민법」에 따른 임대차와의 비교

상가건물의 임차 방법으로 「민법」에 따른 임대차계약이 있습니다. 이 경우 임차인은 「민법」에 따라 일정한 보호를 받을 수 있으나, 임차권 등기를 마치지 않으면 대항력을 행사할 수 없습니다.

「민법」의 임대차 규정의 적용

• 상가건물 임대차 중 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액을 넘는 상가건물 임대차는 「민법」의 임대차 규정이 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 및 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제1항).

「상가건물 임대차보호법」에 따른 임대차와 「민법」에 따른 임대차의 주요 차이점

• 대항력의 취득

  • 「상가건물 임대차보호법」의 경우 : 상가건물을 인도받고, 사업자등록 신청한 다음 날부터 제3자에 대해 대항할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항).

  • 「민법」의 경우 : 제3자에게 대항하기 위해서는 임대차등기해야 하고, 등기한 때부터 제3자에게 대항할 수 있습니다(「민법」 제621조).

• 임대차의 존속기간

  • 일반적으로 임대차계약의 기간은 당사자의 약정에 따라 정한 기간이 만료될 때까지 입니다.

  • 「상가건물 임대차보호법」의 경우 : 임대차의 존속기간은 최소한 1년간 보장됩니다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 계약을 한 경우 정한 기간이 만료 되면 임대차계약의 종료를 주장할 수는 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제9조제1항).

• 차임의 증감청구

  • 「상가건물 임대차보호법」의 경우 : 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 차임 또는 보증금이 적정하지 않다고 판단하게 된 경우 임차인 및 임대인 양 당사자는 그 증감을 청구할 수 있습니다. 다만, 임대인의 증액 청구의 경우 청구 당시의 차임 또는 보증금의 5%의 범위 내에서만 증액을 청구할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조제1항 및 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제4조).

  • 「민법」의 경우 : 상가건물에 대한 공과부담의 증감이나 그 밖의 경제사정의 변동으로 약정한 차임이 적정하지 않다고 판단하게 된 경우 임차인 및 임대인 양 당사자는 이후의 차임에 대한 증감을 청구할 수 있습니다(「민법」 제628조).

• 묵시의 갱신

  • 「상가건물 임대차보호법」의 경우 : 임대차기간이 만료되기 전 6개월 ~ 1개월까지 사이에 임대인이 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 계약이 갱신되는 것으로 봅니다. 이 경우 임대차의 존속기간은 1년으로 봅니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제4항).

  • 「민법」의 경우 : 상가건물에 대한 임대차 기간이 만료된 후 임차인이 그 건물을 계속 사용·수익하는 경우, 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다(「민법」 제639조제1항).

• 묵시의 갱신 이후 해지통고

  • 「상가건물 임대차보호법」의 경우 : 임대인은 1년 이내에 해지통고를 할 수 없습니다. 그러나 임차인은 1년 이내라도 임대인에게 계약해지를 통고할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차계약은 해지됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제5항).

  • 「민법」의 경우 : 묵시의 갱신 이후 당사자는 언제든지 해지통고를 할 수 있고, 임대인의 해지통고는 6개월, 임차인의 해지통고는 1개월이 지나면 임대차계약은 해지됩니다(「민법」 제635조 및 제639조제1항 단서).