약국 건물 개업 지연과 보증금 반환 지연으로 인한 손해배상 사건

원고는 약국 운영을 위해 신축 예정인 건물을 임차했으나 건물 완공이 지연되어 약국 개업이 늦어졌습니다. 이에 원고는 임대인인 피고들에게 건물 인도 지연으로 인한 영업 손실과 임대차 보증금 반환 지연에 따른 손해배상을 청구했습니다. 법원은 피고들의 건물 인도 의무 지연을 인정하고, 원고의 실제 영업 수익을 기준으로 산정한 손해배상금에서 원고가 지연 기간 동안 다른 직장에서 얻은 소득을 공제한 금액을 지급하도록 판결했습니다. 또한, 임대차 계약이 묵시적으로 갱신되었음을 인정하고, 원고의 해지 통보 후 임대차가 종료되었으므로 미반환 보증금과 이에 대한 지연손해금을 피고들이 지급해야 한다고 결정했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 약국을 개업할 목적으로 신축 건물을 임차한 세입자입니다.
• 피고 B, C, D: 원고에게 신축 건물을 임대한 건물주들입니다.

분쟁 상황

원고는 약국 개업을 위해 피고들과 신축 건물 임대차 계약을 체결했으나, 피고들이 약정한 완공 및 인도 기한(2017년 10월 31일)을 지키지 못하고 약 8개월 지연된 2018년 6월 29일에야 사용승인을 받았습니다. 이로 인해 원고는 2018년 8월 3일에야 약국을 개업할 수 있었고, 지연된 기간 동안 영업 수익을 얻지 못하는 손해를 입었다고 주장하며 피고들에게 손해배상을 요구했습니다. 또한, 원고가 계약 해지 통보 후 건물을 비웠음에도 피고들이 임대차 보증금 전액을 제때 반환하지 않아 미반환 보증금과 지연손해금도 청구했습니다. 피고들은 계약 기간이 변경되었고 신축 지연에 대한 합의가 있었다고 주장하며 원고의 청구를 다투었습니다.

핵심 쟁점

임대인의 건물 인도 의무 지연으로 인한 손해배상 책임이 있는지 여부와 그 범위, 임대차 계약의 갱신 방식(묵시적 갱신 또는 재계약) 및 종료 시점, 미반환 임대차 보증금 및 지연손해금 지급 의무

법원의 판단

법원은 피고들이 원고에게 총 73,332,935원을 공동으로 지급해야 한다고 판결했습니다. 이 금액은 건물 인도 지연으로 인한 손해배상금 49,805,538원, 미반환 임대차 보증금 잔금 20,000,000원, 그리고 보증금 반환 지연에 따른 확정 지연손해금 3,527,397원을 합한 것입니다. 각 금액에 대해서는 정해진 시점부터 판결 선고일인 2022년 5월 25일까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금을 추가로 지급해야 합니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었습니다.

결론

임대인이 약정한 기한 내에 건물을 임차인에게 인도하지 못하여 임차인이 영업 손실을 입은 경우, 임대인은 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 손해배상액은 지연 기간 동안 임차인이 얻을 수 있었을 이익 상당액으로 산정하며, 임차인이 지연 기간 동안 다른 곳에서 얻은 소득은 공제될 수 있습니다. 또한, 임대차 계약의 묵시적 갱신은 인정될 수 있으며, 임대차 종료 후 임대인은 보증금을 즉시 반환할 의무가 있습니다.

연관 법령 및 법리

민법 제639조 (묵시의 갱신): 임대차 기간이 만료된 후 임차인이 임차물의 사용·수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 다만, 당사자는 기간의 약정이 없는 임대차로 보아 해지 통고를 할 수 있습니다. 이 사건에서는 피고들이 임대차 기간 만료 후에도 원고가 건물을 계속 사용하는데 이의를 제기하지 않았고, 차임 증액 또한 기존 계약의 특약에 따른 것이었으므로 묵시적 갱신이 인정되었습니다. 민법 제635조 (기간의 약정 없는 임대차의 해지통고): 묵시적으로 갱신된 임대차는 기간의 약정이 없는 임대차로 간주되므로, 임차인은 언제든지 임대차 해지를 통고할 수 있습니다. 임대인이 해지 통고를 받은 날로부터 1개월이 지나면 해지의 효력이 발생하여 임대차 계약이 종료됩니다. 이 사건에서 원고가 2020년 1월 8일 해지 통고를 하였으므로, 그로부터 1개월 후인 2020년 2월 9일에 임대차가 종료된 것으로 판단되었습니다. 채무불이행으로 인한 손해배상 (민법 제390조): 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이 사건에서 임대인인 피고들은 약정된 기한 내에 건물을 임차인인 원고에게 사용·수익할 수 있는 상태로 인도할 의무(채무)를 지켰습니다. 따라서 그 불이행으로 인해 원고가 영업 손실을 입었으므로 피고들은 손해배상 책임을 지게 됩니다. 손해배상액은 원고가 지연 기간 동안 얻을 수 있었을 영업 이익에서 그 기간 동안 다른 곳에서 얻은 소득을 공제하여 산정되었습니다.

참고 사항

신축 건물 임대차 계약 시 주의: 신축 예정 건물을 임차하는 경우, 완공 및 인도 예정일을 계약서에 명확히 기재하고, 기한 지연 시의 손해배상 조항이나 계약 해지 조건을 구체적으로 명시하는 것이 중요합니다. 영업 손실 증빙 자료 확보: 건물 인도 지연 등으로 인해 영업 손실이 발생할 경우, 예상 매출액, 고정비용, 유사 업종의 평균 수익률, 그리고 실제 영업 개시 후의 매출 및 순이익 등 영업 손실을 증빙할 수 있는 자료를 꼼꼼히 기록하고 보관해야 합니다. 손해배상액 산정 시 실제 영업 수익을 기준으로 하는 경우가 많으므로, 초기 영업 실적 자료가 중요합니다. 계약 내용 변경 시 서면 합의: 임대차 기간이나 차임 변경, 손해배상 책임 면제 등 중요한 계약 조건 변경에 대해서는 반드시 서면으로 합의서를 작성하고 당사자 모두 서명하여 추후 분쟁을 예방해야 합니다. 구두 합의는 법적 효력을 인정받기 어렵습니다. 임대차 보증금 반환 지연 대비: 임대차 계약 종료 후 보증금 반환이 지연될 경우를 대비하여 계약서에 지연 이자율을 명시하거나, 내용증명 등으로 임대차 종료 및 보증금 반환을 요청한 기록을 남겨두는 것이 좋습니다. 묵시적 갱신: 주택 또는 상가 임대차에서 임대인이 계약 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전(주택은 2개월 전)까지 갱신 거절 또는 조건 변경 통지를 하지 않고, 임차인도 기간 만료 1개월 전까지 통지하지 않으면 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 이루어집니다. 묵시적 갱신된 경우 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있으며, 통보일로부터 1개월(주택) 또는 3개월(상가)이 지나면 효력이 발생합니다.