임대차보증금 미반환으로 임차인이 승소한 사건

임차인 A가 임대인 C에게 임대차 계약 종료 후 보증금 1억 6천만 원을 반환받지 못하여 소송을 제기한 사안입니다. 임대인 C는 임대차보증금 반환을 여러 차례 약속했음에도 이행하지 않았고, 임차인 A는 내용증명 발송, 주택임차권등기명령 신청 등의 조치를 취했습니다. 법원은 임차인 A의 청구를 받아들여 임대인 C에게 임대차보증금 1억 6천만 원과 이에 대한 지연이자를 지급하라는 판결을 내렸습니다. 피고 C가 법원의 연락을 회피하거나 거소 불명 상태였기 때문에 공시송달을 통해 판결이 이루어졌습니다.

관련 당사자

• 원고 A (임차인): 이 사건 부동산을 임차한 당사자로 임대차보증금 반환을 요구하는 자
• 피고 C (임대인): 이 사건 부동산의 소유자로 임대차 계약 종료 후 임대차보증금을 반환할 의무가 있는 자
• D (원고 A의 동거인): 원고 A를 대신하여 임대차보증금 잔금 일부를 지급한 자

분쟁 상황

원고 A와 피고 C는 2023년 4월 5일 임대차보증금 1억 6천5백만 원에 이 사건 부동산 임대차 계약을 체결했습니다. 원고 A는 계약금 8백2십5만 원, 청년 전월세보증금 대출을 통한 잔금 1억 원, 동거인 D 명의의 잔금 5천1백7십5만 원을 지급하여 총 1억 6천만 원을 임대인에게 지불했습니다. 5백만 원은 잔금 면제에 해당합니다. 원고 A는 같은 날 확정일자를 받고 2023년 4월 25일 전입신고를 마쳤습니다.

계약 기간 중인 2024년 6월 21일, 양측은 임대인이 새로운 임차인과 계약을 체결하면 보증금을 반환하고, 만약 이행하지 못할 경우 계약 종료일인 2025년 4월 24일에 이유 불문하고 보증금 전액을 반환하기로 약정했습니다. 임차인 A는 2025년 4월 10일 내용증명 우편과 2025년 4월 13일, 23일 카카오톡 메시지를 통해 보증금 반환을 최고했으나, 임대인 C는 계약 종료일인 2025년 4월 24일까지 보증금을 반환하지 않았습니다.

이에 임차인 A는 2025년 4월 25일 수원지방법원에 주택임차권등기명령을 신청하여 2025년 4월 29일 인용 결정을 받았고, 같은 날 주택임차권등기가 마쳐졌습니다. 그럼에도 임대인 C가 보증금을 반환하지 않자, 임차인 A는 1억 6천만 원 및 지연손해금 지급을 청구하는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

임대차 계약 종료 후 임대인이 임대차보증금을 반환하지 않을 경우 임차인이 취할 수 있는 법적 조치와 임대인의 보증금 반환 의무 불이행에 따른 지연손해금의 발생 여부입니다.

법원의 판단

법원은 피고 C에게 원고 A에게 1억 6천만 원 및 이에 대하여 2025년 9월 20일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하고 소송비용을 부담하라고 판결했습니다. 이 판결은 가집행할 수 있습니다.

결론

임대인 C가 임대차 계약 종료 후에도 임대차보증금을 반환하지 않아 임차인 A가 제기한 소송에서 임차인 A가 승소했습니다. 임차인 A는 미반환된 보증금과 지연이자를 받을 수 있게 되었으며, 주택임차권등기명령 제도를 활용하여 법적으로 자신의 권리를 성공적으로 보전했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 주택임대차보호법: 이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장하는 목적을 가집니다. 임차인이 주택의 인도(점유)와 주민등록(전입신고)을 마치면 그 다음 날부터 제3자에게 임대차의 효력을 주장할 수 있는 대항력을 가지게 되며, 임대차 계약서에 확정일자를 받으면 보증금에 대해 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 또한, 임대차 기간이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가야 할 경우 임차인이 법원에 신청하여 '주택임차권등기명령'을 받을 수 있으며, 이 등기가 되면 임차인은 이사를 나가더라도 기존에 취득했던 대항력과 우선변제권을 잃지 않고 보증금을 보호받을 수 있습니다. 이 사건에서 원고 A는 전입신고와 확정일자를 통해 주택임차인으로서의 권리를 확보했으며, 주택임차권등기명령을 활용하여 권리를 보전했습니다.

2. 민사소송법 제208조 제3항 제3호 (공시송달에 의한 판결)​: 이 규정은 소송 절차에서 피고의 주소를 알 수 없거나 송달이 불가능한 경우, 법원이 법원 게시판 등에 소송 서류가 있음을 공시하여 송달의 효력이 발생하도록 하는 '공시송달'을 통해 판결을 선고할 수 있도록 한 것입니다. 이 사건에서 피고 C가 법원의 연락을 의도적으로 회피했거나 거소 불명 상태였을 것으로 판단되어, 법원은 공시송달 절차를 거쳐 원고 A의 청구를 인용하는 판결을 내릴 수 있었습니다.

3. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항: 이 법은 민사 소송에서 금전 채무의 이행을 지체한 경우 적용되는 지연손해금의 이율에 관한 특별 규정입니다. 일반적으로 채무자가 금전 채무를 불이행할 경우 민법상 지연이자가 적용되지만, 소송이 제기된 이후에는 이 법에 따라 더 높은 연 12%의 이율이 적용됩니다. 이 사건에서 피고 C가 임대차보증금 반환 의무를 제때 이행하지 않아 소송이 진행되었으므로, 법원은 이 규정을 적용하여 원고 A에게 연 12%의 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

참고 사항

임대차 계약 시에는 보증금 지급 내역과 계약 내용을 명확하게 기록하고, 임대차 계약서 및 영수증 등 관련 서류를 잘 보관해야 합니다. 전입신고와 확정일자는 임차인의 대항력과 우선변제권을 확보하는 중요한 절차이므로 반드시 이행해야 합니다.

임대차보증금 반환 지연이 예상되거나 실제로 발생하면, 구두 약속에만 의존하지 말고 내용증명 우편이나 문자 메시지 등 증거가 남는 방식으로 임대인에게 보증금 반환을 정식으로 요구해야 합니다. 이때 임대인이 보증금 반환을 약속한 대화 내용이나 서면 자료를 확보해두는 것이 좋습니다.

만약 임대인이 보증금을 반환하지 않아 계약 기간 만료 후 이사를 가야 하는 상황이라면, 주택임차권등기명령 제도를 활용하여 대항력과 우선변제권을 유지하면서 이사할 수 있습니다. 이는 추후 소송이나 경매 절차에서 임차인의 권리를 보호하는 데 매우 중요합니다.

또한, 임대인의 보증금 반환 지연 시에는 지연손해금을 청구할 수 있으므로, 보증금 외에 추가적인 금전적 손해를 줄일 수 있도록 이 점을 인지하고 대응해야 합니다.