기타 민사사건
피고 C가 소유했던 토지 중 일부를 원고들에게 매도한 후에도 피고가 해당 토지 위에 자신이 소유한 건물을 계속 점유 사용하고, 다른 토지의 일부 역시 점유 사용하자, 원고들이 피고에게 토지 사용에 대한 지료와 임료 상당의 부당이득금 지급을 청구한 사건입니다. 법원은 이 사건 제1토지에 대해서는 법정지상권이 성립한다고 보고 지료 지급 의무를 인정했으며, 이 사건 제2토지 중 일부에 대해서는 피고가 건물을 철거했으나 철거 전까지의 점유에 대한 부당이득금 반환 의무를 인정했습니다. 다만 제2토지의 나머지 부분에 대한 원고들의 점유 주장과 추가 부당이득금 청구는 증거 부족으로 기각되었습니다.
피고 C는 2011년 경기도 양주시 D 목장용지 445㎡(이 사건 제1토지)와 인접한 E 답 1,011㎡(이 사건 제2토지), 그리고 제1토지 지상 축사(이 사건 건물)를 모두 소유했습니다. 이후 2017년 2월 17일, 피고는 원고 A와 B에게 이 사건 제1, 2토지의 각 2분의 1 지분을 매도하고 소유권이전등기를 마쳐주었습니다. 그러나 피고는 매도일 이전부터 이 사건 제1토지 지상에 건물을 소유하고 제2토지 일부에 가건물을 소유하며 해당 토지들을 점유 사용했습니다. 원고들은 피고가 소유권을 이전받은 2017년 2월 18일부터 토지를 무단으로 점유하여 사용하고 있다고 보아 미지급 지료 및 임료 상당의 부당이득금 반환을 청구하는 소송을 제기했습니다. 피고는 2022년 2월 24일에 제2토지상의 가건물을 철거했으며, 2022년 3월 1일까지 원고들에게 합계 6,100,000원을 차임으로 지급했습니다.
토지와 건물 소유자가 달라진 경우 건물 소유자가 토지를 계속 사용할 수 있는 법정지상권 성립 여부와 그에 따른 지료 지급 의무, 그리고 매도한 토지를 정당한 권원 없이 점유 사용한 데 대한 부당이득금 반환 의무가 주요 쟁점이었습니다.
법원은 피고가 원고들에게 이 사건 제1토지에 대한 지료 4,222,335원과 이에 대한 2022년 4월 14일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율에 의한 지연손해금, 그리고 2022년 2월 18일부터 피고의 점유 상실일까지 월 124,230원의 비율에 의한 금원을 지급하라고 판결했습니다. 또한 이 사건 제2토지에 대해서는 임료 상당의 부당이득금 82,090원과 이에 대한 2022년 4월 14일부터 2022년 5월 26일까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고들의 나머지 청구는 기각되었습니다.
피고는 원고들에게 일부 토지에 대한 지료 및 부당이득금과 이에 대한 지연손해금을 지급해야 하며, 향후 제1토지를 점유하는 동안 계속해서 지료를 지급해야 합니다. 원고들은 청구한 금액의 일부를 인정받았으나, 제2토지 중 일부에 대한 추가적인 점유 사용 주장은 인정받지 못했습니다.
이 사건은 주로 민법 제366조(법정지상권)와 민법 제741조(부당이득의 내용)가 적용되었습니다.
민법 제366조에 따른 법정지상권은 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속하게 된 경우, 건물 소유자가 토지 소유자에 대하여 그 건물을 위한 지상권을 취득하는 것을 말합니다. 본 판결에서는 명시적으로 저당물의 경매를 언급하고 있지 않지만, 토지와 건물의 소유자가 동일인이다가 매매 등으로 인해 달라지게 된 경우 건물을 철거하는 것이 사회경제적으로 큰 손실이므로 건물 소유자가 토지를 사용할 수 있도록 인정되는 관습법상 법정지상권의 법리가 적용된 것으로 해석됩니다. 이에 따라 피고 C는 이 사건 제1토지 위에 건물을 소유하고 있었으므로 토지를 원고들에게 매도한 후에도 건물의 소유를 위해 제1토지를 사용할 수 있는 권리인 법정지상권을 취득하게 되고, 그 대신 원고들에게 토지 사용에 대한 대가인 지료를 지급할 의무가 발생합니다.
민법 제741조(부당이득의 내용)는 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 인하여 이득을 얻고 그로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이득을 반환해야 한다고 규정하고 있습니다. 피고 C가 이 사건 제2토지의 일부를 정당한 권원 없이 점유하여 사용한 것은 이 조항에 따라 원고들에게 임료 상당의 부당이득을 반환해야 할 의무를 발생시킵니다. 법원은 피고가 점유한 면적과 기간에 비례하여 부당이득금을 산정하여 반환을 명했습니다.
또한, 소송촉진 등에 관한 특례법은 민사소송에서 금전 채무 불이행으로 인한 지연손해금의 이율에 관한 특별 규정으로, 소장 부본 송달 다음날부터 판결 선고일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 높은 이율이 적용될 수 있음을 명시하고 있습니다.
토지를 매매할 때 그 위에 건물이 있거나 건물이 없더라도 토지 일부를 계속 점유해야 하는 상황이라면, 관련 계약 내용을 명확하게 해야 합니다. 토지와 건물의 소유자가 달라지는 경우 건물 소유자는 관습법상 또는 민법상 법정지상권을 취득하여 토지를 계속 사용할 권리가 생길 수 있으며, 이때 건물 소유자는 토지 소유자에게 해당 토지 사용에 대한 지료를 지급할 의무가 발생합니다. 지료는 일반적으로 주변 토지의 시세 등을 고려하여 산정됩니다. 한편, 토지 소유자가 매도했거나 타인 소유의 토지를 사용해야 하는 경우, 정당한 권원(계약, 지상권 등) 없이 토지를 점유 사용하면 부당이득이 되어 토지 소유자에게 그 기간 동안의 임료 상당액을 반환해야 합니다. 따라서 토지 매매 시 토지 위의 건물이나 기타 시설물, 그리고 매도인의 계속적인 토지 점유 가능성 등을 면밀히 검토하고, 필요한 경우 사용대차 계약이나 임대차 계약 등을 체결하여 법적 분쟁을 예방하는 것이 중요합니다.
대구지방법원경주지원 2023
곽지환 변호사 수원지방법원 2022
유정훈 변호사 부산지방법원 2019
윤현철 변호사 청주지방법원 2019
박아롱 변호사 
