지역주택조합의 토지 매수 및 공정증서 강제집행 불허 기각 사건

원고 A지역주택조합은 피고 B와 토지 매수 과정에서 '유실수보상계약'을 체결하고 이를 바탕으로 두 차례의 채무변제(준소비대차)계약 공정증서를 작성했습니다. 원고는 이 공정증서에 따른 강제집행을 불허해달라고 주장하며, 공정증서가 허위 계약에 기초한 것이거나 공증인의 이해관계로 인해 공증인법을 위반했다고 주장했습니다. 또한, 지역주택조합으로서 조합 총회의 의결을 거치지 않은 계약이므로 주택법 위반으로 무효라고 주장했습니다. 그러나 법원은 원고의 주장을 모두 받아들이지 않고 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A지역주택조합: 토지 매수 계약의 당사자이자 공정증서상 채무자로, 공정증서에 따른 강제집행 불허를 주장한 단체입니다.
• 피고 B: 사망한 D의 아들이자 상속인 중 한 명으로, 원고와 '유실수보상계약' 및 채무변제(준소비대차)계약 공정증서를 체결한 상대방입니다.
• 사망자 D: 피고 B의 아버지로, 이 사건 각 토지의 원래 소유자입니다.
• 상속인들 (R, S, T, U, V, W): D의 다른 자녀들로, 피고 B와 함께 D의 토지를 상속받아 원고에게 매도한 사람들입니다.
• 공증인 AE: 제1공정증서를 작성한 공증인으로, 피고로부터 3억 원을 차용한 사실이 있어 공증인법상 이해관계 논란이 제기되었습니다.
• AI: 주식회사 Z의 당시 대표이사로, 제1, 2공정증서에서 원고의 피고에 대한 채무에 대해 보증한 사람입니다.

분쟁 상황

피고의 아버지 D은 이 사건 각 토지를 포함한 여러 토지를 소유하다 2012년 사망했고, 피고를 포함한 상속인들이 토지를 상속받았습니다. 이 토지에 대한 공동주택 신축 사업권은 여러 단계를 거쳐 최종적으로 원고인 A지역주택조합과 주식회사 Z에게 양도되었습니다. 2014년 원고는 피고와 '유실수보상계약서'를 작성하고 피고에게 12억 5천만 원을 지급했습니다. 이후 원고는 피고 및 Z의 대표이사 AI과 두 차례에 걸쳐 채무변제(준소비대차)계약 공정증서를 작성했습니다. 첫 번째 공정증서(제1공정증서)는 유실수보상계약에 따른 10억 5천만 원의 채무에 대한 것이었고, 두 번째 공정증서(제2공정증서)는 토지 양도로 인한 양도소득세 3억 원을 원고가 피고에게 지급하기로 한 내용이었습니다. 원고는 이 사건 각 공정증서가 공증인법 및 주택법을 위반하여 무효이므로, 이에 기한 강제집행을 불허해달라고 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 유실수보상계약이 허위이고 공증인 AE이 이해관계인이었으므로 공증인법 제21조 및 제25조에 따라 제1공정증서가 무효인지 여부입니다. 둘째, 지역주택조합인 원고가 총회의 의결 없이 이 사건 각 공정증서를 작성하였으므로 주택법 및 관련 시행령, 시행규칙에 따라 이 사건 각 공정증서가 무효인지 여부입니다.

법원의 판단

원고의 청구를 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 원고의 주장을 다음과 같은 이유로 받아들이지 않았습니다. 첫째, 유실수보상계약이 허위였고 피고가 유실수보상금을 반환하기로 약정했다는 원고의 주장을 인정할 증거가 부족하다고 판단했습니다. 또한, 공증인 AE이 피고로부터 돈을 빌린 것은 공증 업무와 별개의 계약이고 공증인은 유실수보상계약의 당사자가 아니므로 공증인법 제21조에서 말하는 이해관계인으로 볼 수 없다고 보았습니다. 둘째, 주택법령은 총회 의결 사항에 대해 도시 및 주거환경정비법과 같이 직접 법률에서 규정하거나 총회 의결 없는 계약 체결 시 형사처벌 규정을 두지 않고 있습니다. 구 주택법 시행규칙 제17조 제5항은 조합규약에 포함되어야 할 내용을 정할 뿐, 조합 총회의 의결이 없는 계약 체결 행위의 사법상 효력까지 부정하는 강행규정으로 볼 수 없다고 판단했습니다. 따라서 총회 의결 없이 체결된 계약이라 하더라도 그 사법상 효력이 당연히 부정되는 것은 아니라고 보아 원고의 주장을 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.

1. 공증인법 제21조 (직무 집행의 제한)​: 공증인은 촉탁 받은 사항에 관하여 이해관계가 있는 경우 그 직무를 수행할 수 없도록 규정하고 있습니다. 본 사건에서는 공증인 AE이 피고로부터 3억 원을 차용한 사실이 있으나, 법원은 공증인이 공증한 '유실수보상계약'의 당사자가 아니며, 공증인과 피고 사이의 금전 차용은 유실수보상계약과 별개의 계약이므로 공증인 AE을 공증 직무 수행에 있어 이해관계인으로 볼 수 없다고 판단했습니다.
2. 공증인법 제25조 (증서 작성의 제한)​: 공증인은 법령을 위반한 사항, 무효인 법률행위 등에 관하여 증서를 작성할 수 없도록 규정하고 있습니다. 원고는 유실수보상계약이 허위이므로 무효인 법률행위에 해당한다고 주장했으나, 법원은 원고가 제출한 증거만으로는 해당 계약이 허위임을 인정하기에 부족하다고 보아 이 주장을 받아들이지 않았습니다.
3. 구 주택법 시행령 제37조 제1항, 제2항 제9호 및 구 주택법 시행규칙 제17조 제5항 ('예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결 등'은 총회 의결 사항)​: 지역주택조합의 경우 조합원에게 부담이 될 계약의 체결 등 중요한 사항은 조합 총회의 의결을 거쳐야 한다고 규정하고 있습니다. 원고는 이 사건 각 공정증서 작성 시 총회 의결을 거치지 않았으므로 무효라고 주장했습니다. 그러나 법원은 주택법령이 「도시 및 주거환경정비법」과 달리 총회 의결 없는 계약 체결의 사법상 효력까지 직접적으로 부정하거나 형사처벌 규정을 두지 않고 있다는 점을 들며, 구 주택법 시행규칙 제17조 제5항을 사적 자치의 원칙상 계약의 사법상 효력까지 부정하는 강행규정으로 보기는 어렵다고 판단했습니다. 따라서 총회 의결이 없었더라도 이 사건 각 공정증서의 사법상 효력은 유효하다고 보았습니다.

참고 사항

공정증서는 법적 효력이 강력하므로 작성 전에 계약 내용과 법적 영향을 매우 신중하게 검토해야 합니다. 특히 금전 채무와 관련된 공정증서는 추후 강제집행의 근거가 될 수 있습니다. 지역주택조합의 경우, 중요한 계약을 체결할 때 주택법 및 관련 시행령, 시행규칙, 그리고 조합 자체의 규약에서 정하고 있는 총회 의결 등 절차적 요건을 철저히 준수하는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다. 비록 이 사건에서는 총회 의결이 없었다는 이유만으로 계약의 사법상 효력이 부정되지 않았지만, 절차적 하자가 다른 법적 문제를 야기할 가능성은 항상 존재합니다. 계약 내용의 허위성이나 공증인의 이해관계로 인한 공증 효력 무효를 주장하려면 이를 명확히 입증할 수 있는 객관적인 증거가 필요합니다. 공증인과 당사자 간에 별개의 금전 관계가 있더라도 그것이 공증 업무의 공정성에 직접적인 영향을 미치지 않는다면, 공증인법상 이해관계로 인정되지 않을 수 있습니다.