묵시적 갱신 해지 후 발생한 임대차보증금 반환 분쟁 사건

원고 임차인이 임대차 계약을 해지하고 부동산을 인도한 후 임대인에게 임대차보증금 반환을 청구한 사건입니다. 임대인은 원상회복 비용 공제와 임차권등기 말소 동시이행을 주장했지만, 법원은 임차인의 일부 원상회복 비용(가스레인지 수리비 20,000원)을 제외한 나머지 보증금과 지연손해금을 반환하라고 판결했습니다. 특히, 임대인의 임대차보증금 반환 의무가 임차인의 임차권등기 말소 의무보다 선행되어야 함을 명확히 했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 임차인. 임대차계약 해지 후 보증금 반환을 청구하는 입장입니다.
• 피고 B: 임대인. 원고에게 부동산을 임대했으며, 임대차보증금 반환 의무를 지는 당사자입니다.
• C: 피고 B의 대리인으로, 원고 A의 임대차계약 해지 통보를 받은 인물입니다.

분쟁 상황

원고는 피고와 2017년 11월 16일 임대차보증금 7천만 원, 월차임 2만 원으로 임대차계약을 맺었습니다. 이 계약이 묵시적으로 갱신되어 오던 중, 원고는 2019년 9월 6일 피고와 그 대리인에게 계약 해지를 통보했습니다. 이후 2019년 12월 12일 임차권등기를 경료하고 이 사건 부동산에서 퇴거했으며, 피고에게 열쇠를 제공하고 보증금 반환을 요구했습니다. 그러나 피고는 열쇠 수령을 거부했고, 원고는 2020년 5월 27일 서울서부지방법원 2020년물제1호로 피고 앞으로 열쇠를 공탁하며 보증금 반환을 다시 요청했습니다. 원고는 퇴거 당시 미지급한 월차임 및 관리비 540,000원이 있었으며, 이는 보증금에서 공제될 부분이었습니다. 피고는 원고에게 원상회복 의무 불이행으로 인한 손해배상금(가스레인지 수리비, 싱크대 설치비, 화장실 문틀 공사비 등 총 3,276,000원)을 주장하며 이를 공제한 보증금 반환을 요구했습니다. 또한, 원고가 임차권등기를 말소할 때까지 보증금 반환 의무를 이행할 수 없다는 동시이행 항변과, 원고가 새로운 임차인을 구하는 데 협조하지 않았다는 주장도 했습니다.

핵심 쟁점

임대차계약 해지의 적법성 여부와 임대차보증금 반환 의무의 발생, 임차인의 원상회복 의무 범위와 관련 비용의 임대차보증금 공제 가능성, 임대인의 임대차보증금 반환 의무와 임차인의 임차권등기 말소 의무가 동시이행 관계에 있는지 여부, 새로운 임차인을 구하는 데 대한 임차인의 협조 의무 및 약정 유무.

법원의 판단

피고는 원고에게 69,440,000원 및 이에 대한 지연손해금(2020. 5. 28.부터 2021. 8. 17.까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급해야 합니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었습니다. 소송비용은 원고가 1/10, 피고가 나머지를 부담합니다.

결론

법원은 원고가 2019. 9. 6. 임대차계약 해지 통보를 했으므로, 주택임대차보호법 제6조의2 제2항에 따라 2019. 12. 6. 계약이 적법하게 해지되었다고 판단했습니다. 따라서 피고는 원고에게 임대차보증금을 반환할 의무가 있습니다. 원고가 청구한 잔존 임대차보증금 69,460,000원은 원고가 퇴거 당시 미지급한 월차임 및 관리비 540,000원이 이미 공제된 금액이며, 이 금액에서 원고가 가스레인지 훼손에 대해 20,000원을 지급하기로 한 사실이 인정되어 이 금액만큼 추가 공제하여 최종 69,440,000원이 지급되어야 한다고 판단했습니다. 또한, 임차인의 임차권등기 말소 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 동시이행 관계가 아니며, 임대인의 보증금 반환 의무가 선행되어야 한다고 보았습니다. 피고가 주장한 나머지 원상회복 비용이나 임차인의 새로운 임차인 주선 협조 의무 위반 주장은 증거 부족으로 기각되었습니다.

연관 법령 및 법리

주택임대차보호법 제6조의2 제2항 (임차인의 계약 해지 통보): 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인에게 갱신거절의 통지를 하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻을 통지할 수 있으며, 이 조항은 묵시적 갱신된 경우에도 임차인이 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있도록 하고 있습니다. 이 경우 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다. 본 사안에서는 원고가 2019년 9월 6일 해지 통보를 했으므로 3개월이 지난 2019년 12월 6일에 적법하게 계약이 해지된 것으로 인정되었습니다. 주택임대차보호법 제3조의3 (임차권등기명령): 임대차가 종료되었음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우, 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권등기명령은 임차인이 이사하더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있게 해주는 제도입니다. 이 사안에서 법원은 임대인의 임대차보증금 반환 의무가 임차인의 임차권등기 말소 의무보다 먼저 이행되어야 하는 의무라고 판단했습니다. 이는 임차권등기가 임대인의 보증금 미반환으로 인해 발생한 임차인의 권리를 보전하기 위한 담보적 성격이 강하기 때문입니다. 임차인의 원상회복 의무의 범위: 법리는 임차인이 임차 목적물을 사회 통념상 통상적인 방법으로 사용·수익한 후 그대로 반환하면 된다고 봅니다. 즉, 통상적인 사용으로 인해 발생한 가치 감소나 마모는 임차인의 원상회복 의무 범위에 포함되지 않습니다. 다만, 임차인의 고의나 과실로 인한 훼손에 대해서는 원상회복 책임을 져야 합니다. 이 사건에서 원고는 가스레인지 훼손에 대해 20,000원을 지급하기로 한 사실이 인정되어 이 부분만 원상회복 비용으로 공제되었고, 그 외의 과도한 원상회복 비용 주장은 받아들여지지 않았습니다.

참고 사항

임대차계약을 해지할 때는 해지 의사를 명확히 전달하고, 그 증거를 남겨두는 것이 중요합니다. 내용증명, 문자 메시지, 녹취 등 객관적인 자료를 확보해야 합니다. 임대차 종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 임차권등기명령 제도를 활용하여 대항력과 우선변제권을 유지하면서 이사할 수 있습니다. 이는 임대인의 보증금 반환 의무보다 먼저 이행되어야 하는 것은 아니므로, 보증금 반환이 지연된다고 해서 임차권등기를 미리 말소해 줄 필요는 없습니다. 임차인은 임차 목적물을 통상적인 방법으로 사용하고 난 후의 상태로 반환하면 됩니다. 일상적인 사용으로 인한 마모나 가치 감소에 대해서는 원상회복 의무가 없으므로, 임대인이 과도한 원상회복 비용을 요구할 경우 증거를 통해 반박할 수 있습니다. 다만, 임차인의 고의나 과실로 인한 훼손이 명확한 부분에 대해서는 원상회복 책임을 져야 합니다. 임대차 계약 종료 시, 열쇠나 점유를 임대인에게 넘겨주었음을 증명하는 것이 보증금 지연이자에 대한 권리를 확보하는 데 중요합니다. 임대인이 수령을 거부할 경우 법원에 공탁하는 방법도 고려할 수 있습니다. 월세나 관리비 등 미납금이 있다면, 임대차보증금에서 공제될 수 있으므로 계약 종료 전 정산하는 것이 좋습니다.