민간임대주택의 건설

민간임대주택을 건설할 경우 토지의 우선공급, 간선시설의 우선설치, 공익사업자 지정 등의 지원을 받을 수 있으며, 건폐율과 용적률, 층수제한에 대한 규제가 완화됩니다. 임대를 목적으로 주택을 건설하는 일반형임대사업자는 주택도시기금을 통해 민간임대주택 건설자금을 지원받을 수 있습니다.

「주택법」 또는 「건축법」의 적용

• 민간임대주택의 건설은 「주택법」 또는 「건축법」에 따릅니다. 이 경우 관계 법률에서 「주택법」 제15조에 따른 사업계획의 승인 또는 「건축법」 제11조에 따른 건축허가 등을 준용하는 경우 그 법률을 포함합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제17조).

토지의 우선공급

• 국가·지방자치단체·공공기관 또는 지방공사가 소유하거나 조성한 토지를 공급(매각 또는 임대를 말함)하는 경우에는 민간임대주택을 건설하려는 임대사업자에게 우선적으로 공급할 수 있습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제18조제1항).

• 국가·지방자치단체·공공기관 또는 지방공사가 공공지원민간임대주택 건설용으로 토지를 공급하거나 종전부동산을 보유하고 있는 공공기관[「혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법」 제43조제3항의 매입공공기관(이하 “매입공공기관”이라 함)을 포함]이 공공지원민간임대주택 건설용으로 종전부동산을 매각하는 경우에는 「택지개발촉진법」, 「혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법」 등 관계 법령에도 불구하고 추첨, 자격 제한, 수의계약 등 다음의 방법 및 조건에 따라 공급할 수 있습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제18조제2항).

  • 토지의 우선 공급방법 등 절차

  • 토지의 공급(매각 또는 임대를 말함)은 미리 가격을 정한 후 공급받을 자를 선정하여 공급하는 방법으로 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제14조제1항).

  • 공급받을 자를 선정할 때에는 주택사업실적, 시공능력 등이 일정기준 이상인 자로 자격을 제한하여 경쟁에 부칩니다. 다만, 신속한 토지 공급 등을 위해 필요한 경우에는 추첨의 방법으로 공급할 수 있습니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제14조제2항).

  • 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 경쟁입찰이 아닌 수의계약의 방법으로 공급할 수 있습니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제14조제3항).

    • 다음의 어느 하나에 해당하는 자가 단독 또는 공동으로 총지분의 50%를 초과하여 출자한 부동산투자회사에 공급하는 경우

1. 국가

2. 지방자치단체

3. 한국토지주택공사

4. 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사

5. 위 1.부터 4.까지에 해당하는 자가 출자해 설립한 부동산투자회사 또는 집합투자기구

   • 관할 지역에 민간임대주택 공급을 촉진하기 위해 지방자치단체의 장이 해당 지방자치단체 또는 지방공사가 소유한 토지를 공모의 방법으로 선정한 자에게 공급하는 경우
   • 공급이 2회 이상 성립되지 않은 경우
   • 그 밖에 「공무원연금법」, 「한국보훈복지의료공단법」 등 관계 법령에 따라 수의계약으로 공급할 수 있는 경우

• 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 또는 지방공사는 그가 조성한 토지 중 3% 이상을 임대사업자[소속 근로자에게 임대하기 위해 민간임대주택을 건설하려는 고용자(법인에 한정함)로서 임대사업자로 등록한 자를 포함함]에게 우선 공급해야 합니다. 다만, 조성한 토지가 50만제곱미터 이상인 경우로서 토지를 조성한 목적 및 해당 지역의 주택 수요 등을 고려하여 국토교통부장관이 1퍼센트 이상 3퍼센트 미만으로 그 비율을 달리 정하여 고시하는 경우에는 그 비율에 해당하는 토지를 우선 공급해야 합니다.(「민간임대주택에 관한 특별법」 제18조제3항 본문 및 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제14조제4항).

  • 다만, 해당 토지는 2개 단지 이상의 공동주택용지 공급계획이 포함된 경우로서 15만제곱미터 이상이어야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제18조제3항 단서 및 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제14조제5항).

• 위의 규정에 따라 토지를 공급받은 자는 토지를 공급받은 날부터 2년 이내에 민간임대주택을 건설해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제18조제4항 및 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제14조제6항).

  • 민간임대주택을 건설하지 않은 경우 토지를 공급한 자는 다음의 기준과 절차에 따라 토지를 환매하거나 임대차계약을 해제 또는 해지할 수 있습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제18조제5항).

  • 토지의 환매 등의 기준과 절차

  • 토지를 공급하는 자는 그 토지를 공급한 날부터 2년 이내에 민간임대주택 건설을 착공하지 않으면 그 토지를 환매하거나 임대차계약을 해제·해지할 수 있다는 특약 조건을 붙여 공급해야 합니다. 이 경우 환매 특약은 등기해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제15조제1항).

  • 토지를 공급받은 자는 그 토지에 민간임대주택 건설을 착공하면 그 사실을 증명하는 서류를 첨부하여 토지를 공급한 자에게 통지해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제15조제2항).

  • 토지를 공급한 자는 토지를 공급한 날부터 1년 6개월 이내에 그 토지를 공급받은 자로부터 위의 통지가 없는 경우에는 그 토지를 공급받은 자에게 지체 없이 착공할 것을 촉구해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제15조제3항).

간선시설의 우선 설치

• 「주택법」 제28조에 따라 간선시설(幹線施設)을 설치하는 자는 민간임대주택 건설사업이나 민간임대주택 건설을 위한 대지조성사업에 필요한 간선시설을 다른 주택건설사업이나 대지조성사업보다 우선하여 설치해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제19조).

  • "간선시설(幹線施設)"이란 도로·상하수도·전기시설·가스시설·통신시설 및 지역난방시설 등 주택단지(둘 이상의 주택단지를 동시에 개발하는 경우에는 각각의 주택단지를 말함) 안의 기간시설(基幹施設)을 그 주택단지 밖에 있는 같은 종류의 기간시설에 연결시키는 시설을 말합니다(「주택법」 제2조제17호).

공익사업자 지정

• 임대사업자가 전용면적 85㎡ 이하의 민간임대주택을 건설(단독주택의 경우 100호, 공동주택의 경우에는 100세대 이상)하기 위해 사업 대상 토지 면적의 80% 이상을 매입한 경우(토지 소유자로부터 매입에 관한 동의를 받은 경우를 포함)로서 나머지 토지를 취득하지 않으면 그 사업을 시행하기가 현저히 곤란해질 사유가 있는 경우에는 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사(이하 "시·도지사"라 함)에게 공익사업 지정을 요청할 수 있습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제20조제1항 전단 및 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제16조제1항).

  • 공익사업자 지정 절차

  • 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조제5호에 따른 지정을 요청하려는 임대사업자는 사업계획서에 다음의 서류를 첨부하여 시·도지사에게 제출해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제16조제2항).

    • 사업 대상 토지를 표시한 도면
    • 사업 대상 토지 면적의 80% 이상을 매입(토지 소유자로부터 매입에 관한 동의를 받은 경우를 포함)한 사실을 증명하는 서류
    • 사업 대상 토지 중 매입(토지 소유자로부터 매입에 관한 동의를 받은 경우를 포함)하지 못한 토지를 표시한 도면
    • 사업 대상 토지 중 매입하지 못한 토지의 세목을 적은 서류

• 공익사업자 지정을 받은 임대사업자가 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받으면 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제20조제1항에 따른 사업인정을 받은 것으로 봅니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제20조제2항 본문).

건폐율, 용적률, 층수제한 완화

• 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인권자 또는 「건축법」 제11조에 따른 허가권자는 임대사업자가 공공지원민간임대주택을 건설하기 위해 사업계획승인을 신청하거나 건축허가를 신청하는 경우에 관계 법령에도 불구하고 다음에 따라 완화된 기준을 적용할 수 있습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제21조 본문 및 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제17조제2항).

• 다만, 공공지원민간임대주택과 공공지원민간임대주택이 아닌 시설을 같은 건축물로 건축하는 경우 전체 연면적 대비 공공지원민간임대주택 연면적의 비율이 50% 이상인 경우에 한정합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제21조 단서 및 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제17조제1항).

주택도시기금 등 자금의 우선지원

• 국가 및 지방자치단체는 다음의 목적을 위해 주택도시기금(이하 "주택도시기금"이라 함) 등의 자금을 우선적으로 지원하고 있습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제4조제1항 참조).

  • 민간임대주택의 공급 확대

  • 민간임대주택의 개량 및 품질 제고

  • 사회적기업, 사회적협동조합 등 비영리단체의 민간임대주택 공급 참여 유도

  • 주택임대관리업의 육성

지원 내용

• 주택도시기금에서는 임대를 목적으로 주택을 건설하는 일반형임대사업자에게 다음과 같이 민간임대주택건설자금을 지원하고 있습니다[출처: 주택도시기금 홈페이지(http://nhuf.molit.go.kr/) > 기업상품 > 임대주택건설지원 > 민간임대주택건설자금 참조].

  • 대출대상

    • 「민간임대주택에 관한 특별법」에서 정한 임대사업자로서 임대를 목적으로 주택건설사업계획 승인 또는 건축허가를 받아 주택을 건설하는 주택건설사업 등록업자 등

  • 대출 대상주택

    • 세대당 주거전용면적이 85㎡ 이하인 주택으로, 다가구주택은 가구당 85㎡ 이하인 주택
    • 준주택은 전용면적 85㎡이하인 오피스텔로 한정

  • 구분별(계좌별) 대출대상 세대수 4호 미만은 제외

• 민간임대주택건설자금의 경우 3가지 구분으로, ① 전용면적 45㎡ 이하, ② 전용면적 45㎡ 초과 ~ 60㎡ 이하 ③전 용면적 60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하 * 30호 이상 단지형 단독주택(공공지원 민간임대주택에 한함)

• 대출 금리 및 대출 한도
  • 공공지원 민간임대주택(단, 준주택은 제외)

* 30세대 이상 장기일반민간임대주택(단, 준주택은 제외)

* 29세대 이하 장기일반민간임대주택

* 준주택

* 임대사업자가 건설하는 단독주택(다가구)

• 호당 500백만원 이내(가구당 60백만원, 8가구), 연 3.0%

• 공공지원민간암대주택은 호당 520백만원 이내

• ‘23.10.18~‘24.10.17 접수분에 대해서는 호당 대출한도 700백만원 (가구당 75백만원) 이내, 금리 0.3%p 인하

  • 30호 이상 단지형 단독주택(공공지원민간임대주택에 한함)

• 호당 융자 한도액 80백만원, 연 3.0%

  • 변동금리(주택도시기금운용계획 변경 등에 따라 변동)

• 건축물 에너지효율등급 예비인증 1등급 이상을 받은 경우 대출한도를 10% 상향조정(제로에너지건축물 예비인증을 받은 경우는 20% 상향)

  • 공공지원민간임대주택에 한하여 입주자 모집공고 시 전세로 공급하는 세대에 대해 대출금리를 02.%p 인하

  • 대출기간

    • 14년(공공지원민간임대주택, 장기임대주택)
    • 만기일시상환(만기 후 연장시 원금의 5~10% 상환)

  • 그 밖에 기금 이용절차 및 제출서류 등 민간임대주택매입자금에 대한 자세한 내용은 주택도시기금 홈페이지(http://nhuf.molit.go.kr)에서 확인할 수 있으며, 기금의 운용 및 관리에 관한 내용은 「주택도시기금 운용 및 관리규정」에서 확인할 수 있습니다.