임대차
세입자 A씨는 집주인 D씨와 2022년 6월 13일 임대차보증금 2억 2천만 원으로 계약을 갱신하여 2024년 7월 1일까지 거주하기로 했습니다. 그러나 A씨는 결혼으로 인해 이사하게 되어 2023년 4월 2일과 5월 1일 집주인 D씨에게 계약 해지를 통보했습니다. D씨는 보증금 중 6백만 원을 반환했고 A씨는 2023년 7월 28일 집을 D씨에게 돌려주었습니다. A씨는 나머지 보증금 2억 1천 4백만 원과 지연손해금의 반환을 요구했으나 D씨는 마지막 계약이 갱신이 아닌 새로운 계약이므로 계약 기간이 만료되지 않아 보증금을 돌려줄 의무가 없다고 주장하며 대립했습니다.
세입자 A씨는 결혼으로 인해 계약 기간이 남아있음에도 불구하고 임대차 계약을 중도에 해지하고 이사하려 했습니다. A씨는 집주인 D씨에게 계약 해지를 통보하고 임대차보증금 반환을 요청했으나 D씨는 마지막 계약이 주택임대차보호법상 갱신이 아닌 새로운 계약이므로 계약 기간이 2024년 7월 1일까지 유효하다고 주장하며 보증금 반환을 거부하여 분쟁이 발생했습니다.
2022년 6월 13일에 체결된 임대차 계약이 주택임대차보호법상 계약갱신청구권을 행사한 '갱신'으로 보아 임차인의 중도 해지권이 발생하는지, 아니면 '새로운 임대차계약'으로 보아 계약 기간이 만료될 때까지 해지할 수 없는지 여부가 주된 쟁점입니다.
법원은 2022년 6월 13일 체결된 임대차 계약이 원고의 계약갱신청구권 행사에 따른 '갱신'으로 보았습니다. 이에 따라 주택임대차보호법 제6조의3 제4항 및 제6조의2에 의거 임차인이 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있으며 그 통지가 임대인에게 도달한 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다고 판단했습니다. 원고가 2023년 4월 2일 해지 통보를 했으므로 계약은 3개월이 지난 2023년 7월 2일 적법하게 해지되었다고 보았습니다. 또한 설령 갱신청구권에 의한 갱신이 아니더라도 피고가 임대차보증금의 일부를 반환한 사실 등을 종합하여 원고와 피고 사이에 2023년 7월 2일경 계약을 해지하기로 합의했다고 보았습니다. 따라서 피고는 원고에게 잔여 임대차보증금 2억 1천 4백만 원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.
법원은 세입자 A씨의 주장을 받아들여 집주인 D씨는 A씨에게 임대차보증금 잔액 2억 1천 4백만 원과 지연손해금을 지급해야 한다고 판결했습니다. 지연손해금은 집을 인도한 다음 날인 2023년 7월 29일부터 판결 선고일인 2024년 1월 31일까지는 연 5%로 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%로 계산하도록 했습니다.
주택임대차보호법 제6조의3 제4항: 이 조항은 임차인의 계약갱신 요구에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여 주택임대차보호법 제6조의2를 준용하도록 규정하고 있습니다. 이는 임차인이 계약갱신청구권을 사용하여 계약을 갱신한 경우에도 임차인에게 중도 해지권을 부여한다는 의미입니다.
주택임대차보호법 제6조의2 제1항, 제2항: 위 조항들은 갱신된 임대차의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있으며 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생한다고 규정합니다. 이 조항에 따라 임차인은 계약갱신청구권으로 갱신된 계약의 경우 남은 계약 기간에 관계없이 3개월의 유예 기간을 거쳐 계약을 종료시킬 수 있습니다.
임대차보증금 반환 및 지연손해금: 임대차 계약이 종료되었음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 임대인은 보증금 반환 의무를 지게 됩니다. 이때 임차인이 주택을 인도한 다음 날부터 보증금 반환이 지체된 것에 대한 지연손해금이 발생합니다. 이 사건에서는 피고가 이행 의무의 존재 여부나 범위에 대해 다투는 것이 타당하다고 인정되는 판결 선고일까지는 민법에서 정한 연 5%의 이율이 적용되었고 그 다음 날부터 실제 돈을 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 12%의 이율이 적용되었습니다. 이는 소송이 진행될 경우 높은 지연손해금 이율이 적용될 수 있음을 보여줍니다.
임차인이 주택임대차보호법상 계약갱신청구권을 행사하여 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 이 경우 임대인이 해지 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 계약 해지의 효력이 발생하므로 계약 기간이 남았더라도 중도 해지가 가능합니다. 또한 임대인과 임차인이 명시적으로 계약을 해지하기로 합의하지 않았더라도 임대인이 보증금의 일부를 돌려주는 등의 행동을 통해 해지 합의가 있었다고 인정될 수도 있습니다. 따라서 임대차 계약 중도 해지를 고려한다면 계약 갱신 여부와 관련된 법적 효력을 정확히 이해하고 임대인에게 명확하게 해지 의사를 통보하며 가능하면 합의를 통해 원만하게 해결하는 것이 중요합니다. 보증금 반환이 지연될 경우 지연손해금이 발생할 수 있으며 그 이자율은 법에서 정한 바에 따릅니다.
