허위 임대차계약으로 인한 보증금 반환 거부 판결

원고는 I으로부터 오피스텔을 임차했다고 주장하며, 오피스텔 소유권을 취득한 피고에게 주택임대차보증금 6천만원의 반환을 청구하였습니다. 독립당사자참가인은 원고로부터 보증금 반환 채권을 양도받았다고 주장하며 피고에게 같은 금액의 반환을 청구했습니다. 법원은 임대인으로 주장된 I에게 오피스텔을 임대할 적법한 권한이 없었고, 원고와 I 사이의 임대차계약은 실제 임차 목적이 아닌 공사대금 채무 변제를 위한 '통정허위표시'에 해당하여 무효라고 판단했습니다. 이에 따라 주택임대차보호법상의 대항력이 인정되지 않아 원고와 독립당사자참가인의 청구를 모두 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 오피스텔을 임차했다고 주장하며 피고에게 임대차보증금 반환을 요구한 사람
• 피고 주식회사 B: 이 사건 오피스텔의 현재 소유자
• 독립당사자참가인 C: 원고 A로부터 임대차보증금 반환 채권을 양도받았다고 주장하며 피고에게 보증금 반환을 요구한 사람
• I: 원고 A에게 오피스텔을 임대했다고 주장되었으나, 실제 소유권이 말소되어 임대 권한이 없었던 사람
• H: 이 사건 오피스텔에 가처분 등기를 했던 채권자
• 주식회사 N: 주식회사 D에 대한 공사대금 채권을 가졌다고 주장되며, 이 채권으로 임대차보증금 지급에 갈음했다고 주장된 회사

분쟁 상황

원고 A는 2010년 5월 17일 I으로부터 이 사건 오피스텔을 임대차보증금 6천만원에 임차하는 계약을 맺었다고 주장했습니다. 원고는 당시 F건물의 관리소장으로 오피스텔을 관리했으며, 2010년 11월 전입신고와 확정일자를 받았고, 2011년 11월경부터 가족과 함께 거주했다고 주장했습니다. 또한 주식회사 N의 주식회사 D에 대한 공사대금채권 6천만원으로 임대차보증금 지급을 대신하기로 합의했다고 주장했습니다. 이후 피고 주식회사 B가 2020년 6월 3일 가등기에 기한 본등기를 통해 이 사건 오피스텔의 소유권을 취득하자, 원고 A는 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 피고가 임대인의 지위를 승계하였으므로 6천만원의 보증금을 반환해야 한다고 주장하며 소송을 제기했습니다. 한편 독립당사자참가인 C는 원고 A가 2013년 4월 8일경 자신에게 이 사건 임대차보증금 반환 채권을 양도했으므로, 피고가 자신에게 6천만원을 반환할 의무가 있다고 주장하며 소송에 참여했습니다. 피고는 I이 오피스텔을 임대할 적법한 권한이 없었으며, 원고와 I 사이의 임대차 계약은 주택임대차계약으로서 실체가 없는 '통정허위표시'에 해당하여 무효이므로, 보증금 반환 의무가 없다고 다투었습니다.

핵심 쟁점

임대차 계약을 체결한 임대인에게 부동산 임대 권한이 있었는지 여부 임대차 계약이 실제 주거 목적인 유효한 계약인지, 아니면 다른 채무 변제를 위한 '통정허위표시'로서 무효인지 여부 무효인 임대차 계약에 대해 주택임대차보호법상 대항력이 인정되어 새로운 소유자에게 임대차보증금 반환을 요구할 수 있는지 여부

법원의 판단

원고 A의 피고 주식회사 B에 대한 임대차보증금 반환 청구와 독립당사자참가인 C의 피고 주식회사 B에 대한 임대차보증금 반환 신청을 모두 기각한다. 소송비용 중 독립당사자참가로 인한 부분은 독립당사자참가인이 부담하고, 나머지는 원고가 부담한다.

결론

법원은 임대인으로 주장된 I이 임대차 계약을 체결할 적법한 권한이 없었으며, 원고 A와 I 사이의 임대차 계약이 주거 목적이 아닌 공사대금 채무 변제를 위한 '통정허위표시'에 해당하여 무효라고 판단했습니다. 따라서 해당 계약은 주택임대차보호법의 대항력을 부여할 수 없으므로, 피고 주식회사 B는 임대차보증금을 반환할 의무가 없다고 보아 원고와 독립당사자참가인의 청구를 모두 기각하였습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건 판결은 다음과 같은 법령 및 법리에 근거하여 이루어졌습니다.

1. 주택임대차보호법 제3조 제1항 (대항력)​: '임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.' 이 조항은 임차인이 주택의 점유(인도)와 주민등록(전입신고)을 마치면 새로운 소유자에게도 임대차의 효력을 주장할 수 있도록 하여 임차인을 보호하는 규정입니다. 그러나 이 사건에서는 임대차계약 자체가 무효로 판단되어 주택임대차보호법이 정하는 대항력이 인정되지 않았습니다.

2. 주택임대차보호법 제2조 (적용범위)​: '이 법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다.' 이 조항은 주택임대차보호법이 적용되는 대상을 규정하고 있습니다. 주거용 건물인지 여부는 건물의 용도가 아닌 실제 사용 목적에 따라 판단됩니다. 이 사건에서는 오피스텔이 주택임대차보호법상의 주택에 해당하는지 명확하지 않다는 점도 언급되었으나, 최종적으로는 계약의 무효가 주요 판단 근거가 되었습니다.

3. 민법 제108조 (통정한 허위의 의사표시)​: '상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효로 한다. 전항의 의사표시의 무효는 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다.' 이 조항은 계약 당사자들이 서로 짜고 허위로 의사표시를 한 경우 그 의사표시를 무효로 본다는 원칙을 담고 있습니다. 이 판결에서 법원은 원고와 I 사이의 임대차계약이 실제 주거 목적이 아닌 주식회사 N의 주식회사 D에 대한 공사대금 채권을 변제하기 위한 목적, 즉 '가장 임대차'에 해당하여 통정허위표시로서 무효라고 판단했습니다. 따라서 무효인 계약에는 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없습니다.

참고 사항

임대차 계약 시 임대인이 해당 부동산의 실제 소유자인지, 그리고 그 부동산을 임대할 적법한 권한을 가지고 있는지 반드시 확인해야 합니다. 등기부등본을 통해 소유권 변동 내역, 가처분, 가등기 등 권리 관계를 꼼꼼히 확인하고, 혹시라도 임대인이 소유자가 아닌 경우에는 정당한 대리 권한이 있는지 확인해야 합니다. 실제 거주 목적 없이 채무 변제나 다른 경제적 목적을 위해 형식적으로 임대차 계약서를 작성하는 경우, 법원에서는 이를 '통정허위표시'로 보아 무효로 판단할 수 있습니다. 이러한 계약은 주택임대차보호법이 정하는 대항력 등 법적 보호를 받기 어렵습니다. 주택임대차보호법의 보호를 받기 위해서는 '주거용 건물'에 대한 '유효한 임대차계약'이 전제되어야 합니다. 단순히 전입신고와 확정일자를 받았다고 해서 모든 법적 보호가 주어지는 것이 아니라, 계약 자체의 진정성과 실제 주거 목적이 중요합니다. 오피스텔의 경우 주거용으로 사용되더라도 건축물대장상 용도가 상업용으로 되어 있는 경우가 많습니다. 주택임대차보호법 적용을 위해서는 실제 주거용으로 사용되고 있는지 여부가 중요한데, 이를 입증하기 위한 명확한 자료를 준비하는 것이 좋습니다.