전세 만기 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인 소송

임차인이 임대차 계약 만료를 앞두고 임대인에게 갱신 거절 의사를 명확히 밝혔으나, 임대인이 보증금 반환을 거부하여 임차인이 주택을 인도하고 임차권 등기를 마친 뒤 보증금 반환을 청구한 사건입니다. 법원은 임대인에게 보증금 및 이자를 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 E: 임차인으로 임대차 계약 종료 후 보증금 9천만 원을 돌려받지 못해 소송을 제기했습니다.
• 피고 B: 임대인으로 전세보증금 9천만 원의 반환을 거부하여 소송을 당했습니다.
• 소외 D: 사건 부동산의 전 임대인으로 원고와 최초 임대차 계약을 체결했습니다.

분쟁 상황

2022년 3월 14일, 원고 E는 전 임대인 D와 주택 임대차 계약을 체결했습니다. 2022년 4월 4일, 피고 B가 이 주택을 매수하여 새로운 임대인이 되었고, 원고는 피고에게 전세보증금 9천만 원을 모두 지급했습니다. 계약 만료일(2024년 4월 1일)을 앞둔 2024년 1월 22일경, 원고는 피고에게 문자메시지, 카카오톡, 전화 등을 통해 계약 갱신 거절 의사를 명확히 통보했습니다. 원고는 여러 차례 보증금 반환을 요청했으나, 피고는 보증금을 돌려줄 능력이 없다며 오히려 원고에게 주택을 매수하라는 황당한 요구를 했습니다. 2024년 3월 19일, 원고가 최종적으로 보증금 반환 가능 여부를 확인하자 피고는 '보증금 반환 불가'라고 확답했습니다. 원고는 보증금을 돌려받지 못할 것이 확실해지자, 2024년 3월 19일 임차권 등기 명령을 신청하고 2024년 4월 2일 주택을 피고에게 인도하며 퇴거했습니다. 2024년 4월 2일, 주택에 대한 임차권 등기가 완료되었습니다. 피고가 보증금 반환을 계속 거절하자, 원고는 임대차보증금 반환청구 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

임대차 계약 갱신 거절 통보의 적법성, 임대인의 보증금 반환 의무 발생 시점, 임대인이 보증금 반환을 거부할 경우 임차인의 대응(임차권등기, 주택 인도) 및 그 효력.

법원의 판단

법원은 피고(임대인)가 원고(임차인)에게 전세보증금 9천만 원과 함께 2024년 4월 3일부터 2024년 7월 24일까지는 연 5%의 이자를, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 이자를 계산하여 지급하라고 판결했습니다. 소송비용은 피고가 부담하며, 이 판결은 가집행할 수 있도록 했습니다. 이는 피고가 법원에 출석하지 않아 공시송달에 의해 진행된 판결입니다.

결론

임차인은 계약 만료 전 갱신 거절 통보를 하였고, 임대인이 보증금 반환을 거부하자 임차권 등기를 설정하고 주택을 인도하며 보증금 반환 소송을 제기했습니다. 법원은 임대차 계약이 적법하게 종료되었으므로 임대인에게 보증금 반환 의무가 있다고 판단하여 임차인의 청구를 인용했습니다.

연관 법령 및 법리

주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신): 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같습니다. 본 사건의 경우 임차인 E가 법정 기간 내에 임대인 B에게 갱신 거절 의사를 통지했으므로, 계약은 묵시적으로 갱신되지 않고 2024년 4월 1일에 종료되었습니다. 주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령): 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원 등에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 등기가 되면 임차인은 주택을 인도하더라도 대항력과 우선변제권을 잃지 않아 보증금을 돌려받을 권리를 유지할 수 있습니다. 원고 E는 보증금 반환이 어려울 것으로 예상되자 임차권 등기를 신청하여 자신의 권리를 미리 확보했습니다. 민법 제379조(법정이율): 이자 발생 약정이 없어도 법률에 의해 이자가 발생할 수 있는데, 이는 연 5%입니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조(법정이율): 금전채무의 전부 또는 일부의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우, 지연손해금률은 연 12%로 정하고 있습니다. 본 사건에서 피고는 보증금 반환 의무를 다하지 않아 위 법률에 따라 연 5% 또는 연 12%의 지연이자를 지급하게 되었습니다. 민사소송법 제208조 제3항(판결서의 기재사항 등): 피고가 주소 불명 등의 사유로 소송 서류를 송달받지 못할 때, 법원은 공시송달이라는 방법으로 소송을 진행할 수 있습니다. 본 사건은 피고 B가 소송 과정에 나타나지 않아 공시송달에 의한 판결이 선고되었습니다. 이는 피고가 소송 사실을 몰랐다고 주장하더라도 판결의 효력에는 영향을 미치지 않습니다.

참고 사항

임대차 계약 만료 전, 임차인은 법정 기간 내(일반적으로 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 주택임대차보호법 개정으로 2020년 12월 10일 이후 체결된 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지) 임대인에게 계약 갱신 거절 의사를 명확히 통보해야 합니다. 이때 내용증명, 문자메시지, 카카오톡, 통화 녹취 등 증거를 남길 수 있는 방법으로 통보하는 것이 좋습니다. 임대인이 보증금 반환을 거부할 경우, 임차인은 계약 만료일에 주택을 비워주면서도 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 임차권 등기 명령을 신청할 수 있습니다. 임차권 등기 명령은 이사를 가더라도 임차인의 권리를 보호해줍니다. 임대인이 보증금 반환을 지연하면 지연이자를 청구할 수 있습니다. 통상 연 5%의 이자를 적용하며, 소송 진행 후에는 연 12%의 높은 지연이자가 적용될 수 있으므로 임대인은 보증금 반환을 늦출수록 더 큰 손해를 볼 수 있습니다. 공시송달에 의한 판결은 피고의 주소불명 등으로 소송 서류를 전달하기 어려울 때 진행됩니다. 이 경우에도 판결의 효력은 동일하게 발생합니다.