임대차
건물 소유주가 임대 관련 업무를 위탁한 법인이 해산된 후, 해당 법인의 전 대표이사가 개인사업자로 동일한 업무를 계속 수행하며 임차인과 임대차 계약을 체결한 사건입니다. 건물 소유주는 전 대표이사 개인에게 대리권을 수여한 적이 없으므로 계약이 무효라고 주장했으나, 법원은 건물 소유주가 원래 위탁 법인에게 포괄적 대리권을 부여했고, 전 대표이사가 개인사업자로 업무를 이어나가는 것을 묵시적으로 용인했다고 판단하여 계약이 유효하다고 보았습니다. 또한, 임대차 계약서 특약에 '보증금 반환 책임은 G에서 책임지기로 한다'는 문구가 있었으나, 법원은 이 문구만으로는 건물 소유주의 보증금 반환 의무가 면책적으로 제3자에게 이전되었다고 볼 수 없다고 판단하여, 건물 소유주가 임차인에게 임대차보증금 63,000,000원 및 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 판결했습니다.
건물주 B는 주식회사 E에 건물 임대 업무를 포괄적으로 위탁했고, E는 B의 명의로 위탁 영업을 수행했습니다. 이후 E가 해산하자, E의 대표이사 F은 'G'라는 개인 사업체를 설립하여 E와 동일한 방식으로 B의 건물 임대 업무를 계속하였습니다. 임차인 A는 'G'의 F과 임대차 계약을 체결하고 보증금 63,000,000원을 지급했으며, 계약 기간 동안 B는 F으로부터 임대 수익보장금 월 750,000원을 계속 지급받았습니다. 계약 종료 후 A는 B에게 보증금 반환을 요구했으나, B는 F에게 임대차 계약 체결 대리권을 수여한 사실이 없으므로 계약이 무효이며, 따라서 보증금 반환 의무가 없다고 주장했습니다. 또한, 계약서 특약에 '보증금 반환 책임은 G에 있다'고 명시되어 있으므로 자신이 책임질 필요가 없다고 주장했습니다. 이에 A는 B를 상대로 임대차보증금 반환 소송을 제기했습니다.
건물 소유주가 임대 관련 업무를 위탁한 대리인의 대리권 범위가 어디까지인지, 특히 위탁받은 회사가 해산된 후 그 대표이사가 개인사업자로 동일한 업무를 수행했을 때 그 대리권이 유효하게 승계되는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 또한, 임대차 계약서상 '보증금 반환 책임은 G에 있다'는 특약이 임대인인 건물 소유주의 보증금 반환 의무를 면제하는 효력이 있는지 여부도 주요 쟁점이었습니다.
법원은 피고 B가 주식회사 E에게 임대 보증금이나 월세의 범위를 제한하지 않고 임대 관련 업무 일체를 자신의 명의로 수행할 수 있도록 포괄적인 임대차 계약 체결 권한을 위임했다고 판단했습니다. 주식회사 E가 해산된 후 그 대표이사였던 F이 'G'라는 상호로 동일한 업무를 수행하며 피고 B에게 매월 약정된 임대 수익보장금 750,000원을 계속 지급했고, B가 이에 대해 아무런 이의를 제기하지 않은 점 등을 종합하여, B가 F의 개인 사업체인 'G'에도 주식회사 E와 동일한 내용의 대리권을 묵시적으로 용인하거나 수여했다고 보았습니다. 따라서 원고 A와 'G'의 F 사이에 체결된 임대차 계약은 유효하게 성립했다고 판단했습니다. 또한, 임대차 계약이 기간 만료로 종료되었고 원고 A가 건물을 인도하였으므로, 피고 B는 원고 A에게 임대차보증금 63,000,000원과 이에 대한 2019. 11. 15.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 판결했습니다. 피고 B의 '보증금 반환 책임은 G에 있다'는 특약 주장에 대해서는, 임대차 계약서 원문상 임대인이 보증금을 반환한다고 되어 있고, 특약 문언만으로는 임대인의 보증금 반환 의무가 면책적으로 G에게 이전되었다고 명확히 볼 수 없으며, 주택임대차보호법의 취지를 고려할 때 피고 B의 주장은 이유 없다고 판단하여 기각했습니다.
원고 A의 임대차보증금 반환 청구가 받아들여져, 피고 B는 원고 A에게 63,000,000원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라는 판결이 내려졌습니다. 소송비용은 피고가 부담하며, 제1항은 가집행할 수 있도록 결정되었습니다.
민법 제114조 (대리행위의 효력): 대리인이 그 권한 내에서 본인을 위한 것임을 표시한 의사표시는 본인에게 대하여 효력이 생깁니다. 본 사건에서 'G'의 F이 피고 B의 대리인으로서 임대차 계약을 체결했으므로, 그 행위가 유효하다면 계약의 효력은 본인인 피고 B에게 미치게 됩니다. 민법 제125조 (표현대리): 제삼자에 대하여 타인에게 대리권을 수여함을 표시한 자는 그 대리권의 범위 내에서 행한 그 타인과 그 제삼자간의 법률행위에 대하여 책임이 있습니다. 이 사건에서는 피고 B가 주식회사 E에 임대 관련 포괄적 권한을 위임했고, F이 E의 업무를 동일하게 수행한 것을 묵시적으로 용인한 것으로 보아 대리권이 인정되었습니다. 이는 외형상 대리권이 존재하는 것으로 보인 경우 본인이 책임지는 법리(표현대리 유사)와 관련될 수 있습니다. 법원이 묵시적 대리권 수여를 인정한 것은 이러한 대리 법리의 연장선상에서 본 것입니다. 주택임대차보호법: 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 합니다. 임차인의 보증금 반환에 대한 보호 규정들이 마련되어 있으며, 계약 종료 시 임대인이 보증금 반환 의무를 부담하는 것을 전제로 합니다. 이 사건에서 특약사항이 임대인의 보증금 반환 의무를 면제하지 않는다고 판단한 근거 중 하나가 주택임대차보호법의 취지입니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정 이율): 금전채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우, 지연손해금률을 정하고 있습니다. 이 사건에서는 2019. 11. 15.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 명했습니다.
건물 소유주가 임대 관련 업무를 특정 법인이나 개인에게 위탁할 경우, 그 위탁의 범위(예: 계약 체결 권한, 보증금 수령 권한, 해지 권한 등)를 명확히 문서화해야 합니다. 특히 대리인이 바뀌거나 사업체가 변경될 경우, 대리권의 연속성이나 새로운 대리권 수여 여부를 확실히 해두어야 합니다. 본인이 대리인의 행위를 알면서도 상당 기간 이의를 제기하지 않고 그로부터 이익(예: 월 수익보장금)을 계속 받았다면, 법원에서는 묵시적으로 대리권을 용인한 것으로 판단할 수 있습니다. 위탁받은 대리인의 사업 주체가 변경되더라도 이전과 동일한 방식으로 위탁 업무가 수행되고 본인이 이의 없이 수익을 계속 취했다면, 이는 묵시적 대리권 수여로 이어질 수 있습니다. 임대차 계약서에 보증금 반환 의무자가 임대인이 아닌 제3자라고 명시하려 할 때는 그 의사가 명확하고 구체적으로 드러나도록 문구를 작성해야 합니다. 단순히 '책임은 G에 있다'는 식의 표현으로는 임대인의 보증금 반환 의무가 면책적으로 제3자에게 이전되었다고 인정받기 어려울 수 있습니다. 임대인의 책임을 명확히 배제하고 제3자가 이를 인수한다는 내용이 분명히 포함되어야 합니다. 임차인은 계약 체결 시 임대인(실제 건물 소유주)이 누구인지, 그리고 계약을 체결하는 사람이 실제 임대인의 정당한 대리인인지 위임장, 인감증명서, 신분증 등을 통해 철저히 확인해야 합니다. 대리인이 개인사업자로 전환되었거나 법인이 아닌 개인으로 계약을 진행할 경우, 그 변경 사항에 대한 본인의 명확한 위임 의사를 다시 한번 확인하는 것이 중요합니다. 주택임대차보호법 등 관련 법규는 임대차 계약 종료 시 임대인이 임차인에게 보증금을 반환하는 것을 원칙으로 합니다. 특별한 사정이 없는 한 이 원칙이 우선시되므로, 임대인은 보증금 반환 의무에서 벗어나기 어렵습니다.
