임대인의 지위 승계

임차상가건물의 양도에 따라 양도인인 임대인의 지위는 양수인에게 이전됩니다. 임차인이 임차상가건물의 양수인에게 임차권을 주장하기 위해서는 대항력을 갖추고 있어야 합니다.

임차상가건물의 양도와 임대인의 지위 승계

• 임차상가건물의 양수인, 그 밖에 상속, 경매 등으로 임차상가건물의 소유권을 취득한 사람은 임대인의 지위를 승계합니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제2항).

• 이러한 승계는 법률의 규정에 따른 승계이므로 그 지위의 승계에 임차인의 동의를 받을 필요는 없고, 임차인에게 통지할 필요도 없습니다(대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결).

• 임차상가건물의 양도에 따라 양도인인 임대인의 지위가 양수인에게 포괄적으로 이전됩니다. 그 결과 임대인의 지위는 면책적으로 소멸되고, 차임지급청구권을 비롯한 일체의 채권과 보증금반환채무를 포함한 일체의 채무가 양수인에게 이전됩니다(대법원 1995. 5. 23. 선고 93다47318 판결, 대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결).

• 양도인인 임대인과 임차인 사이에 당연승계를 배제하는 내용의 특약은 임차인에게 불리한 약정으로 그 효력이 없습니다(「상가건물 임대차보호법」 제15조).

임대차보증금반환채무의 이전

• 대항력 있는 상가건물임대차에 있어 기간만료 등으로 임대차가 종료된 상태에서 상가건물이 양도되는 경우에도, 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 양수인에게 임대인으로서의 지위가 당연히 승계됩니다. 이 경우 임대차보증금을 반환해야 하는 의무도 상가건물의 소유권과 결합해 당연히 양수인에게 이전됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제9조제2항, 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결).

대항력있는 임차인 및 지위승계 거부

• 상가건물의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인은 상가건물이 양도된 후에도 임차상가건물을 계속해서 사용·수익할 수 있습니다.

• 그런데, 상가건물의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인이 스스로 임대차계약을 지속하는 것을 원하지 않는 경우에는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 보아야 하므로, 상가건물이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우 임대차계약을 해지하고, 우선변제를 청구할 수 있습니다(대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정, 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결).