임대차
원고 A는 피고 B의 대리인 C와 상가 임대차 계약서를 작성하고 계약금 1천만원을 지급했습니다. 원고는 임차인 명의를 법인으로 변경하기로 구두 합의했다고 주장했으나 피고 측은 잔금 지급 전에는 명의 변경을 거부했습니다. 이에 원고는 임대차 계약이 불성립되었거나 계약 위반으로 해제되었다고 주장하며 계약금 반환 및 위약금 지급을 요구했습니다. 법원은 임차인이 누구인지에 대한 당사자들의 의사가 불일치하여 계약이 성립되지 않았다고 판단, 피고에게 계약금 1천만원을 부당이득으로 반환하고 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.
원고는 상가를 임차하여 프랜차이즈 식당을 운영할 계획이었고 법인 명의로 임대차 계약을 체결하기를 원했습니다. 임대차 계약서 작성 직전 원고는 대리인 C에게 임차인 명의를 법인으로 변경해줄 것을 요청했고 C은 이를 수락하는 듯한 태도를 보였습니다. 이에 원고는 일단 개인 명의로 계약서를 작성하고 계약금 1천만원을 지급했으나, 계약금 지급 직후 C은 잔금을 지급해야만 법인 명의로 변경해줄 수 있다며 말을 바꾸었고 결국 임차인 명의 변경을 거부했습니다. 원고는 C의 이러한 태도를 계약 위반 또는 계약 불성립으로 보아 계약금 1천만원과 위약금 1천만원, 총 2천만원의 반환을 요구했습니다. 피고는 임대차 계약이 유효하게 성립되었고 원고가 정당한 이유 없이 잔금 지급을 거절했으므로 민법 제565조에 따라 계약금을 포기한 것으로 봐야 한다고 주장하며 계약금 반환 의무가 없다고 맞섰습니다.
이 사건 임대차 계약이 임차인 명의에 대한 의사 불일치로 인해 유효하게 성립되었는지 여부 계약이 불성립되었다면 지급된 계약금 1천만원을 부당이득으로 반환해야 하는지 여부
법원은 이 사건 임대차 계약서 작성 당시 원고와 피고(대리인 C) 사이에 임차인이 원고 개인인지 원고가 설립할 법인인지에 대한 의사의 합치가 이루어지지 않아 계약이 성립되었다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 따라서 피고는 계약 불성립으로 인해 원고로부터 지급받은 계약금 1천만원을 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 보았습니다. 피고는 원고에게 1천만원 및 이에 대한 2021년 8월 28일부터 2023년 5월 12일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 한다고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구(위약금 등)는 기각되었습니다.
제1심 판결을 변경하여 피고는 원고에게 1천만원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라는 판결이 내려졌습니다. 소송 총비용은 원고와 피고가 각각 50%씩 부담하도록 결정되었습니다.
이 사건에서는 임대차 계약의 ‘성립’ 여부가 핵심 쟁점이었습니다.
계약의 성립과 의사합치: 계약은 당사자들의 의사표시의 합치, 즉 서로 동의하는 내용이 일치할 때 성립합니다. 임대차 계약에서 ‘임차인이 누구인지’는 매우 중요한 계약 내용(중요사항)에 해당하므로, 이 부분에 대한 당사자들의 의사가 일치하지 않는다면 계약은 유효하게 성립되었다고 볼 수 없습니다. 본 판례는 임차인 명의에 대한 당사자 간의 의사가 불일치하여 임대차 계약 자체가 성립되지 않았다고 판단했습니다.
부당이득 반환: 민법 제741조에 따르면, 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 인하여 이득을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이득을 반환하여야 합니다. 이 사례에서 임대차 계약이 성립되지 않았기 때문에 피고가 원고로부터 받은 계약금 1천만원은 법률상 원인 없는 이득이 되어 ‘부당이득’에 해당하며, 따라서 피고는 원고에게 이를 반환할 의무가 있습니다.
지연손해금: 금전 채무의 이행을 지체할 경우 발생하는 손해배상금을 ‘지연손해금’이라고 합니다. 본 판결에서는 원고가 소장을 송달한 다음 날부터 판결 선고일까지는 민법상 연 5%의 이율을, 판결 선고 다음 날부터 돈을 갚는 날까지는 「소송촉진 등에 관한 특례법」에 따라 연 12%의 이율을 적용하여 지연손해금을 지급하도록 명령했습니다.
민법 제565조 (해약금): 이 조항은 ‘계약금’을 해약금으로 추정하여, 계약금 지급 당사자가 계약을 해제하고 싶을 때 계약금을 포기하거나(교부자) 그 배액을 상환(수령자)하고 계약을 해제할 수 있도록 규정하고 있습니다. 그러나 이 사건에서는 계약이 ‘성립’되지 않았다고 보았으므로, 계약이 유효하게 성립되었음을 전제로 하는 민법 제565조의 해약금 규정은 적용되지 않았습니다.
임대차 계약과 같이 중요한 계약을 체결할 때는 계약의 당사자, 목적물, 임대차보증금, 월차임 등 주요 사항에 대해 명확한 합의가 이루어져야 합니다. 만약 계약서상 당사자와 실제 임차하려는 주체가 다르거나 변경될 예정이라면, 이러한 내용을 계약서에 명확히 기재하거나 특약으로 정해야 분쟁을 예방할 수 있습니다. 구두 합의는 추후 분쟁 발생 시 입증하기 어려울 수 있으므로, 중요한 내용은 반드시 서면으로 남기는 것이 안전합니다. 특히 계약금은 계약의 성립을 증명하는 중요한 요소이므로, 주요 계약 조건이 완전히 확정되기 전에는 신중하게 지급해야 합니다. 이 사례처럼 임차인 명의와 같이 계약의 중요 사항에 대한 의사가 불일치할 경우 계약 자체가 성립되지 않은 것으로 판단될 수 있으며, 이때 지급된 금원은 부당이득으로 반환될 수 있습니다.
