전세금 3억 4천만 원 못 돌려받아 발생한 분쟁 사건

원고 A는 피고 B와 임대차 계약을 맺고 보증금 3억 4천만 원을 지급하였으나, 피고 B가 특약으로 약정한 근저당권 말소 의무를 지키지 않았습니다. 임대차 계약 기간이 만료되었음에도 피고 B는 보증금을 반환하지 않아 원고 A가 소송을 제기하였습니다. 법원은 피고 B에게 보증금 3억 4천만 원과 부동산 인도 완료일 다음 날부터 연 5%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결하였습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 임차인, 별지 기재 부동산의 세입자로서 임대차보증금 반환을 청구한 당사자
• 피고 B: 임대인, 별지 기재 부동산의 소유자로서 임차인 A로부터 임대차보증금을 받았으며, 근저당권 말소 의무를 이행하지 않고 임대차보증금 반환을 지연하여 소송을 당한 당사자

분쟁 상황

2021년 3월 15일 원고 A는 피고 B와 임대차보증금 3억 4천만 원에 별지 기재 부동산에 대한 임대차 계약을 체결했습니다. 계약 특약으로 임차인이 1순위가 되는 조건으로, 임대인은 잔금일에 근저당채무를 상환하고 근저당권을 말소하기로 약정했습니다. 그러나 피고 B는 잔금일까지 1, 2순위 근저당권을 말소하지 않았고, 2023년 2월 20일에야 1순위 근저당권을 말소했으나 2순위 근저당권은 여전히 남아 있었습니다. 임대차 계약 기간 만료일(2023년 4월 1일)을 앞둔 2023년 3월경, 원고 A는 피고 B에게 계약 종료 의사를 통지했으나 보증금을 돌려받지 못하여 소송을 제기했습니다. 피고 B는 원고 A와 2023년 3월 30일경 임대차 계약을 갱신하기로 합의했다고 주장했지만, 이는 법원에서 인정되지 않았습니다.

핵심 쟁점

임대인(피고)의 채무불이행(근저당권 미말소) 또는 계약 기간 만료로 임대차 계약이 종료되었는지 여부, 임대인(피고)이 임차인(원고)에게 임대차보증금을 반환할 의무가 있는지 여부, 임대차보증금 반환이 지연될 경우 임대인(피고)에게 지연손해금을 지급할 의무가 있는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 피고 B는 원고 A로부터 별지 기재 부동산을 인도받음과 동시에 원고 A에게 3억 4천만 원을 지급하라고 판결했습니다. 또한 피고 B는 원고 A에게 3억 4천만 원에 대하여 부동산 인도 완료일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 5%의 비율로 계산한 돈(지연손해금)을 지급하라고 명령했습니다. 소송 비용은 피고 B가 부담해야 하며, 이 판결은 가집행할 수 있습니다.

결론

법원은 임대인(피고)의 채무불이행 및 계약 기간 만료를 인정하여 임차인(원고)의 청구를 전부 받아들였습니다. 이에 따라 임대인에게 임차보증금 원금과 함께 지연손해금까지 지급할 것을 명하여 임차인에게 유리한 판결이 내려졌습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건 판결은 임대차 계약의 기본적인 원칙과 민법 규정에 근거합니다.

1. 채무불이행으로 인한 계약 해지 및 임대차 계약 종료: 민법 제546조에 따르면, 당사자 일방이 채무를 이행하지 않을 경우 상대방은 상당한 기간을 정하여 이행을 최고(독촉)하고 그 기간 내에 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다. 이 사건에서 임대인 B가 특약으로 약정한 근저당권 말소 의무를 지키지 않은 것은 채무불이행에 해당하며, 이는 계약 해지의 원인이 됩니다. 또한, 임대차 계약은 기간 만료(2023년 4월 1일)로도 종료될 수 있습니다.

2. 임대차보증금 반환 의무: 임대차 계약이 해지되거나 기간 만료로 종료되면, 임대인은 임차인에게 임대차보증금을 반환할 의무가 발생합니다. 이는 민법상 임대인의 기본적인 의무입니다.

3. 동시이행의 항변권: 임대차 계약이 종료되었을 때, 임차인의 부동산 인도 의무와 임대인의 임대차보증금 반환 의무는 동시에 이루어져야 합니다. 즉, 임차인이 부동산을 돌려주는 것과 동시에 임대인은 보증금을 돌려줘야 한다는 원칙입니다. 법원 판결문에 "피고는 원고로부터 별지 기재 부동산을 인도받음과 동시에 원고에게 3억 4천만 원을 지급하라"고 명시된 부분이 바로 동시이행의 항변권을 인정한 것입니다.

4. 지연손해금(법정 이자)​: 임대인이 정당한 이유 없이 임대차보증금 반환을 지체할 경우, 임차인은 보증금 원금 외에 지연으로 인한 손해배상(지연손해금)을 청구할 수 있습니다. 민법 제379조에 따라 당사자 간에 이율 약정이 없는 경우 법정 이율인 연 5%의 비율로 계산됩니다. 이 판결에서 부동산 인도 완료일 다음 날부터 연 5%의 지연손해금을 지급하도록 명한 것은 이 규정에 따른 것입니다. 임대인이 보증금 반환 의무를 제대로 이행하지 않아 임차인이 재산상 손해를 입었으므로, 법이 정한 이율에 따라 그 손해를 배상하도록 한 것입니다.

참고 사항

임대차 계약 시 특약사항은 반드시 명확히 기재하고, 특히 전세보증금 반환과 관련된 부동산 담보 설정, 근저당권 말소 등은 계약서에 구체적으로 명시해야 합니다. 계약 체결 시에는 반드시 등기부등본을 확인하여 해당 부동산의 권리 관계를 파악하고, 임대인이 약속한 근저당권 말소 등을 이행하는지 잔금일에 다시 한번 확인해야 합니다. 임대인이 특약을 불이행하거나 보증금 반환을 지연할 경우, 계약 해지 통보나 보증금 반환 요구 등 모든 의사표현은 내용증명 우편이나 문자, 녹음 등 명확한 증거를 남길 수 있는 방법으로 진행해야 합니다. 계약 기간 만료 전 임대인에게 보증금 반환 의사를 명확히 전달하고, 만약 임대인이 보증금 반환을 지연할 경우, 지연이자 청구가 가능하므로 관련 증거를 미리 확보하는 것이 중요합니다. 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 주택임차권등기명령 신청, 전세보증금반환 소송 등의 법적 절차를 신속하게 고려하여 재산상의 손해를 최소화해야 합니다.