다가구주택 매수인의 임차인 보증금 미반환 사건

원고 A는 2018년 10월 28일 다가구주택 502호를 보증금 5,500만 원에 임차했습니다. 임대차 계약 후 건물 소유자가 피고 C으로 변경되었으나, 해당 건물에 설정되어 있던 근저당권으로 인해 2022년 6월 경매 절차가 시작되었습니다. 원고 A는 배당요구 종기까지 배당요구를 하지 않아 보증금을 한 푼도 받지 못했습니다. 이에 원고는 새로운 건물주인 피고 C에게 보증금 반환을 청구하고, 임대차 계약 중개 시 권리관계를 제대로 설명하지 않았다며 중개인 D, 중개보조원 E, 그리고 한국공인중개사협회에도 손해배상을 청구했습니다. 법원은 피고 C에게 보증금 5,500만 원과 지연손해금을 지급하라고 판결했으나, 중개인과 협회에 대한 청구는 중개인들의 설명의무 위반이나 공인중개사법 위반 행위로 인해 원고가 보증금을 회수하지 못하게 되었다는 인과관계가 입증되지 않아 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A (다가구주택 임차인)
• 피고 C (임차 주택을 매수한 새로운 건물주)
• 피고 D (임대차 계약을 중개한 공인중개사)
• 피고 E (피고 D의 중개사무소에서 근무한 중개보조원)
• 한국공인중개사협회 (피고 D이 소속된 공인중개사협회)

분쟁 상황

원고는 다가구주택 502호를 임차한 후 건물 소유자가 변경되는 상황을 겪었습니다. 건물에 선순위 근저당권이 있었고, 결국 경매 절차가 개시되면서 원고는 배당요구 종기일까지 법원에 배당요구를 하지 않아 보증금을 회수하지 못했습니다. 이에 원고는 보증금을 돌려받기 위해 새로운 건물주인 피고 C과, 임대차 계약 당시 권리관계 설명을 소홀히 했다고 주장하며 중개인 D, 중개보조원 E, 그리고 한국공인중개사협회를 상대로 소송을 제기했습니다. 특히 피고 C은 다른 임차인들을 기망하여 보증금을 편취한 혐의로 형사 재판에서 징역 4년을 선고받고 항소심 진행 중이었습니다.

핵심 쟁점

새로운 건물주가 임대차 계약상 보증금 반환 의무를 부담하는지 여부 공인중개사 및 중개보조원이 임대차 계약 중개 시 권리관계 설명 의무를 제대로 이행했는지 여부 임차인이 경매 절차에서 배당요구를 하지 않아 보증금을 받지 못한 경우, 중개인의 설명의무 위반 또는 공인중개사법 위반으로 인해 손해배상 책임이 발생하는지 여부

법원의 판단

1. 피고 C은 원고에게 5,500만 원과 이에 대해 2024년 1월 3일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라.
2. 원고의 피고 D, E, 한국공인중개사협회에 대한 청구는 각 기각한다.
3. 소송비용은 원고와 피고 C 사이는 피고 C이 부담하고, 원고와 나머지 피고들 사이는 원고가 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.

결론

법원은 주택임대차보호법에 따라 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계하므로, 새로운 건물주인 피고 C에게 임차보증금 5,500만 원 및 지연손해금을 반환할 의무가 있다고 판단했습니다. 그러나 공인중개사와 중개보조원, 한국공인중개사협회에 대한 손해배상 청구는, 임대차 계약 중개 당시 선순위 임차인이 없었고, 중개인들이 권리관계 확인·설명의무를 해태했거나 공인중개사법을 위반했다고 인정하기에 증거가 부족하며, 설령 위반 행위가 있었다고 하더라도 그로 인해 원고가 보증금을 회수하지 못하는 손해를 입었다고 보기 어렵다는 이유로 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

주택임대차보호법 제3조(대항력 등)​ 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생깁니다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다. 또한, 주택 임차인이 대항력을 갖춘 경우, 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보아 보증금 반환 의무를 지게 됩니다. 이 사건에서는 피고 C이 임차주택을 매수함으로써 임대인의 지위를 승계하여 원고 A에게 보증금을 반환할 의무를 부담합니다.

주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수)​ 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 경우, 경매 또는 공매 시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다. 하지만 이 권리는 임차인이 배당요구 종기까지 법원에 적법한 배당요구를 해야만 행사할 수 있습니다. 원고 A는 확정일자와 전입신고를 마쳤으나 배당요구 종기까지 배당요구를 하지 않아 배당에서 제외되었습니다.

소송촉진 등에 관한 특례법 제3조(법정이율)​ 금전채무의 전부 또는 일부의 이행을 명하는 판결을 선고하는 경우, 금전채무 불이행에 대한 지연손해금률은 연 12%로 정하고 있습니다.

참고 사항

다가구주택을 임차할 때는 해당 건물 전체에 설정된 근저당권과 모든 세대의 임차보증금 총액 등 선순위 채권액을 반드시 확인해야 합니다. 임차한 주택에 경매 절차가 개시되면, 확정일자와 전입신고가 되어 있어도 배당요구 종기일까지 법원에 반드시 배당요구를 해야 보증금을 회수할 수 있습니다. 배당요구를 하지 않으면 자신의 권리를 주장할 수 없게 되어 보증금을 받지 못할 수 있습니다. 임차주택의 소유자가 바뀌더라도, 임차인이 전입신고와 점유를 유지하고 있다면 새로운 건물주에게 기존 임대차 계약상의 보증금 반환 등 권리를 주장할 수 있습니다. 새로운 건물주는 종전 임대인의 지위를 승계하여 보증금 반환 의무를 부담하게 됩니다. 중개인의 설명의무 위반을 이유로 손해배상을 청구할 때는 중개인의 위반 행위와 임차인의 손해 사이에 직접적이고 명확한 인과관계가 있음을 증명해야 합니다. 단순히 보증금을 받지 못했다는 사실만으로는 중개인의 책임이 인정되지 않을 수 있습니다.