타인 주택의 이용

다른 사람의 주택을 이용하는 여러 방법이 있으며, 그 이용 형태에 따라 전세권 또는 임대차로 구분할 수 있습니다. 전세권과 임대차는 권리의 성질, 공시방법, 효력 등에서 차이가 있습니다. 주택임대차관계에는 「주택임대차보호법」이 우선 적용되며, 「주택임대차보호법」에 위반된 약정 중 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다.

다른 사람의 주택을 이용하는 방법에는 일반적으로 다음과 같이 네 가지의 형태로 구분할 수 있습니다(「민법」 제303조 및 제618조 참조).

전세권

• “전세권”이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금을 우선변제를 받을 수 있는 권리를 말합니다(「민법」 제303조).

임대차

• “임대차”란 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정을 말하는데, 흔히 「민법」에 따른 전세권 설정등기 없이 행하는 일반적인 형태인 전세계약 및 월세계약이 여기에 포함됩니다(「민법」 제618조 참조).

• 특히, 주거용건물의 전부 또는 일부의 임대차를 주택임대차라고 하여 우리 법은 「주택임대차보호법」에 따라 임차인에 대하여 특별한 보호를 하고 있습니다(「주택임대차보호법」 제2조).

전세권과 임대차의 비교

「주택임대차보호법」의 우선 적용 등

• 주택의 임대차관계에 대해서는 「주택임대차보호법」의 규정이 우선적으로 적용되고, 「주택임대차보호법」에 규정되어 있지 않은 사항에 대해서는 「민법」의 임대차규정이 적용됩니다(「주택임대차보호법」 제1조 및 제2조 참조).

• 주택임대차계약도 계약이므로 계약당사자에 의해 자유롭게 그 내용을 정할 수 있습니다. 그러나 「주택임대차보호법」에 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없습니다(「주택임대차보호법」 제10조).