임대차
원고는 피고와 임대차 계약을 맺고 보증금 7천만 원을 지급했으나 피고가 건물을 제3자에게 매도하면서 새 매수인이 임대차 보증금 반환 채무를 인수하기로 약정했습니다. 임대차 계약 기간 만료 후 원고가 보증금 반환을 요구하자 피고는 원고가 새 매수인의 채무 인수를 묵시적으로 승낙했다고 주장했습니다. 법원은 임대차 보증금 반환 채무의 면책적 인수에 대한 원고의 묵시적 승낙이 인정되지 않는다고 판단하여 피고가 원고에게 보증금을 반환해야 한다고 판결했습니다.
원고 A는 2016년 12월 10일 피고 B와 임대차 보증금 7천만 원에 이 사건 부동산을 임차하기로 계약했습니다. 원고는 2016년 12월 20일 피고에게 보증금을 지급하고 2017년 1월 6일 전입신고와 확정일자를 받았습니다. 피고 B는 2017년 12월 14일 C 주식회사에 이 사건 건물을 13억 원에 매도하면서 C이 원고를 포함한 임차인들의 임대차 보증금 반환 채무를 인수하기로 특약했습니다. 이후 원고는 2017년 8월 3일 다른 곳으로 전입신고를 하고 이 사건 부동산에서 퇴거했으나, 열쇠는 반납하지 않고 소지하고 있었습니다. 임대차 계약이 2018년 12월 20일 기간 만료로 종료된 후 원고는 피고에게 보증금 반환을 청구했으나, 피고는 원고가 C의 채무 인수를 묵시적으로 승낙했다며 보증금 반환을 거부하여 분쟁이 발생했습니다.
건물 매도 시 새로운 매수인이 임대차 보증금 반환 채무를 인수하기로 약정한 경우, 원래 임대인(매도인)의 보증금 반환 책임이 면제되는지 여부와 임차인이 새로운 매수인에게 보증금 반환을 요청한 행위를 면책적 채무 인수에 대한 묵시적 승낙으로 볼 수 있는지 여부입니다.
피고는 원고로부터 이 사건 부동산인 별지 목록 기재 부동산의 6층 중 별지 도면 표시 ㄱ, ㄴ, ㄷ,ㄹ, ㄱ의 각 점을 순차로 연결한 선내 (가) 부분 33㎡를 인도받음과 동시에 원고에게 70,000,000원(칠천만 원)을 지급해야 합니다. 소송비용은 피고가 부담합니다.
법원은 임대차 보증금 반환 채무가 건물 매매 시 새로운 건물주에게 인수되었다고 하더라도, 임차인의 명시적 또는 묵시적 승낙이 없으면 원래 임대인의 채무가 면책되지 않는다는 법리를 적용하여 원고의 청구를 받아들였습니다. 피고는 새로운 건물주가 임대차 보증금 반환 채무를 인수하는 것에 대해 원고가 묵시적으로 승낙했다고 주장했지만, 법원은 이를 인정할 증거가 없다고 보아 피고의 주장을 기각했습니다.
본 사건에서는 건물 매매 시 임대차 보증금 반환 채무가 새로운 건물주에게 인수된 경우, 원래 임대인(매도인)의 채무가 면책되는지에 대한 법리가 적용되었습니다.
민법 제455조 (채무인수에 대한 채권자의 승낙): 채무자와 인수인의 계약으로 채무를 인수한 경우, 채권자의 승낙이 있어야 효력이 생깁니다. 채권자가 상당한 기간 내에 승낙 여부의 확답을 발송하지 아니한 때에는 이를 거절한 것으로 봅니다. 이 사건에서 피고와 C 주식회사가 임대차 보증금 반환 채무를 인수하기로 약정했더라도, 채권자인 원고의 승낙이 없었으므로 피고의 채무가 면책되지 않는다고 보았습니다.
면책적 채무인수와 이행인수: 부동산 매수인이 임대차 보증금 반환 채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정하는 것은 특별한 사정이 없는 한 매도인을 면책시키는 '면책적 채무인수'가 아니라 '이행인수'로 해석됩니다. 이행인수는 매수인이 매도인을 대신하여 임차인에게 보증금을 반환하겠다는 약속일 뿐, 매도인(원래 임대인)의 보증금 반환 채무가 소멸하지는 않습니다. 매도인의 채무가 면책되는 '면책적 채무인수'로 인정되려면 채권자(임차인)의 명시적 또는 묵시적 승낙이 반드시 필요합니다.
묵시적 승낙의 판단 기준: 임차인이 채무자인 임대인을 면책시키는 행위는 임차인 자신의 채권을 처분하는 행위이므로, 임대보증금 반환채권의 회수가능성 등이 불확실한 상황이라면 임차인의 어떠한 행위를 면책적 인수에 대한 묵시적 승낙의 의사표시에 해당한다고 쉽게 판단해서는 안 됩니다. 이 사건에서 C 주식회사가 건물을 매수할 당시 임대차 보증금을 반환할 자력이 있었는지 의문이었고, 원고가 C 주식회사에 대해 잘 알지 못했다는 점 등을 고려할 때, 원고가 C 주식회사에게 보증금 반환을 요청한 사실만으로는 묵시적 승낙이 있었다고 보기 어렵다고 판단되었습니다.
건물주가 바뀌어 임대차 보증금 반환 책임이 새로운 건물주에게 넘어가는 경우, 원래 건물주(매도인)가 보증금 반환 의무에서 완전히 벗어나려면 임차인(채권자)의 명확한 동의가 필요합니다. 이는 '면책적 채무인수'로, 임차인이 자신의 채권을 포기하는 행위와 같으므로 임차인에게 불리하게 해석될 수 있는 어떠한 행위도 쉽게 묵시적 동의로 단정하지 않습니다. 특히 새로운 건물주의 경제적 능력이 의심스럽거나, 그에 대한 정보가 부족한 상황에서 임차인이 새 건물주에게 보증금 반환을 요구했다고 해서 이를 면책적 채무인수에 대한 묵시적 승낙으로 보기는 어렵습니다. 임차인은 임대차 계약 체결 시 전입신고와 확정일자를 받아 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 확보하는 것이 중요하며, 이사 시 열쇠 반납 등 주택 인도 절차를 명확히 하여 임대차 관계의 종료를 분명히 하는 것이 좋습니다.
