임대차
임차인은 상가건물의 사용·수익권, 비용상환청구권, 부속물매수청구권 등의 권한을 가집니다. 임차인은 차임지급의무, 임차물반환의무, 원상회복의무 등의 의무를 집니다.
임차인은 상가건물을 사용·수익할 수 있는 권리를 취득합니다(「민법」 제618조). 이를 위해 임대인에게 상가건물을 인도해 줄 것과 그 임차기간 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지해 줄 것을 청구할 수 있습니다.
당사자간에 별도의 약정이 없으면 임차인은 임대인에게 상가건물임대차 등기에 협력할 것을 청구할 수 있습니다(「민법」 제621조제1항).
임차인은 임차상가건물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실, 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없게 되면 그 부분만큼 비율에 따라 차임의 감액을 청구할 수 있습니다. 이 경우 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없게 되면 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제627조).
임차인은 임차상가건물에 대한 공과부담의 증감 그 밖에 경제사정의 변동으로 약정한 차임이 상당하지 않게 된 때에는 임대인에게 장래에 대한 차임의 감액을 청구할 수 있습니다(「민법」 제628조).
임차인이 상가건물의 사용을 편하게 하기 위해 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건이 있는 경우 임대차의 종료 시에 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있으며, 임대인으로부터 매수한 부속물에 대해서도 그 매수를 청구할 수 있습니다(「민법」 제646조).
임차인은 부속물을 임대인에게 매도하지 않을 경우 상가건물을 반환할 때 부속물을 철거할 수 있습니다(「민법」 제654조에 따른 제615조의 준용).
임차인은 상가건물의 사용 시 필요비를 지출한 경우 비용이 발생한 즉시 임대인에게 그 비용을 청구할 수 있습니다(「민법」 제626조제1항).
** * 전세권의 경우 – 전세권자의 필요비상환청구권**
전세권자는 그 부동산의 현상을 유지하고 통상의 관리에 필요한 수선을 해야 합니다(「민법」 제309조).
따라서 전세권자는 상가건물의 통상적 유지 및 관리를 위해 필요비를 지출한 경우에도 그 비용의 상환을 청구할 수 없습니다.
임차인이 상가건물에 대해 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차 계약이 만료되면 그 가액의 증가가 현존하면 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환해야 합니다(「민법」 제626조제2항).
임차인은 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제49조제1항제2호에 따른 집합 제한 또는 금지 조치(「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제49조제1항제2호의2에 따라 운영시간을 제한한 조치를 포함)를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조의2제1항).
위에 따른 해지는 임대인이 계약해지의 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조의2제2항).
임차인은 계약이나 임차상가건물의 성질에 따라 정해진 용법으로 이를 사용·수익해야 할 의무를 부담합니다(「민법」 제654조에 따른 제610조제1항의 준용).
임차인은 임대차계약 기간 동안 임차상가건물을 선량한 관리자의 주의로 이를 보존해야 합니다(「민법」 제374조).
임차인은 임차상가건물의 수선이 필요하거나 그 상가건물에 대하여 권리를 주장하는 사람이 있을 때에는 임대인에게 통지해야 합니다. 다만, 임대인이 이미 그 사실을 알고 있는 경우에는 통지하지 않아도 됩니다(「민법」 제634조).
임차인은 임대인이 임차상가건물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 이를 거절하지 못합니다(「민법」 제624조). 다만, 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우 이로 인해 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제625조).
임차인은 임대차계약이 종료하면 임대인에게 그 상가건물을 반환해야 합니다. 이 경우 임차상가건물을 원래의 상태로 회복하여 반환해야 합니다(「민법」 제654조에 따른 제615조의 준용).
임차인의 상가건물 반환의무 및 원상회복의무가 이행불능이 된 경우 그 이행불능으로 인한 손해배상책임을 면하려면 그 이행불능이 임차인 자신의 귀책사유로 말미암은 것이 아님을 입증할 책임이 있고, 임차건물이 화재로 훼손된 경우 그 화재의 발생원인이 불명인 경우에도 임차인이 그 책임을 면하려면 그 임차건물의 보존 시 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 입증해야 합니다(대법원 2010.4.29. 선고 2009다96984 판결).
