세입자 보증금 못 돌려받은 사건

세입자 A는 집주인 C과 맺은 전세 계약이 만료된 후, 집주인 C으로부터 집을 사들여 새로운 집주인이 된 B에게 보증금 8천만 원을 돌려받지 못하여 소송을 제기했습니다. 세입자는 계약 만료일인 2023년 3월 15일 이후 집을 비워주었고, 새로운 집주인에게 보증금을 반환하라고 요구했지만 지급받지 못했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 기존 임대인 C으로부터 부동산을 임차하고 새로운 소유주 B에게 보증금 반환을 요구한 세입자입니다.
• 피고 B: 기존 임대인 C으로부터 부동산을 매수하여 임대인 지위를 승계받았고 세입자 A에게 보증금 반환 의무가 있는 새로운 집주인입니다.
• C: 이 사건 부동산의 원래 임대인으로, 원고와 임대차 계약을 맺고 나중에 피고에게 부동산을 매도한 사람입니다.

분쟁 상황

세입자 A는 2019년 2월 25일 원래 집주인 C과 인천 미추홀구의 한 건물을 임차하는 계약을 맺고, 2019년 3월 15일 해당 건물에 이사하여 전입신고를 마쳤습니다. 이후 2021년 2월 20일에는 집주인 C과 보증금 8천만 원에 2023년 3월 15일까지의 기간으로 새로운 임대차 계약을 다시 체결했습니다. 그런데 2022년 11월 29일, 새로운 집주인 B가 원래 집주인 C으로부터 이 건물을 사들여 2022년 12월 28일에 소유권 이전 등기를 마쳤습니다. 이로써 새로운 집주인 B는 세입자 A의 임대차 계약에 대한 임대인의 지위를 승계하게 되었습니다. 임대차 계약은 2023년 3월 15일에 기간 만료로 종료되었고, 세입자 A는 2023년 4월 26일에 건물에서 이사하여 새로운 집주인 B에게 집을 돌려주었습니다. 하지만 새로운 집주인 B는 세입자 A에게 보증금 8천만 원을 돌려주지 않았고, 이에 세입자 A는 보증금을 돌려받기 위해 소송을 제기하게 되었습니다.

핵심 쟁점

기존 임대차 계약이 종료된 후, 주택의 소유권이 변경된 경우 새로운 소유주인 임대인이 세입자에게 임대차 보증금을 반환할 의무가 있는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 새로운 집주인인 피고가 세입자에게 보증금 8천만 원과 지연손해금을 지급해야 한다고 판결했습니다. 지연손해금은 세입자가 집을 인도한 다음 날인 2023년 4월 27일부터 소송 관련 서류가 피고에게 송달된 2023년 5월 2일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 보증금을 모두 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산하도록 했습니다.

결론

법원은 원고(세입자)가 임대차 계약 기간 만료 후 부동산을 피고(새로운 집주인)에게 인도한 사실이 명확하므로, 피고가 임대인 지위를 승계했으니 원고에게 보증금 8천만 원을 반환해야 할 의무가 있다고 판단하여 원고의 청구를 받아들였습니다.

연관 법령 및 법리

주택임대차보호법 제3조(대항력 등)​: 이 법은 세입자가 보증금을 돌려받을 수 있는 강력한 권리를 보장합니다. 세입자가 주택을 인도받고 주민등록(전입신고)을 마치면, 그 다음 날부터 새로운 집주인을 포함한 제삼자에게도 자신의 임차권을 주장할 수 있게 됩니다. 이를 '대항력'이라고 합니다. 또한, 임차한 주택의 소유자가 바뀌더라도(매매, 경매 등) 새로운 소유자는 이전 집주인의 임대인으로서의 지위를 그대로 승계하게 됩니다. 즉, 이 사건에서 새로운 집주인 B는 원래 집주인 C의 임대인으로서의 모든 권리와 의무를 이어받았으므로, 세입자 A에게 보증금을 돌려줄 의무가 있는 것입니다. 민법 및 소송촉진 등에 관한 특례법상의 지연손해금: 집주인이 세입자에게 보증금을 제때 돌려주지 않는 경우, 돌려주지 않은 보증금에 대해 '지연손해금'(지연이자)을 지급해야 합니다. 법원 판결에 따라 지급해야 할 지연손해금의 이율은 일반적으로 민법에서 정한 연 5%가 적용되지만, 소송이 제기되어 판결이 선고되면 '소송촉진 등에 관한 특례법'에 따라 연 12%의 더 높은 이율이 적용될 수 있습니다. 이 사건에서는 세입자가 집을 인도한 다음 날인 2023년 4월 27일부터 소송 관련 서류가 새로운 집주인에게 송달된 2023년 5월 2일까지는 민법에 따른 연 5%가, 그 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 연 12%가 적용되었습니다. 이는 집주인에게 빨리 보증금을 갚도록 독려하기 위한 제도입니다.

참고 사항

주택을 임차하고 살고 있는 중에 집주인이 바뀌더라도 임대차 계약은 새로운 집주인에게 그대로 승계됩니다. 따라서 새로운 집주인은 기존 계약의 조건에 따라 세입자에게 보증금을 돌려줄 의무가 있습니다. 전세 계약 기간이 끝났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 세입자는 주택을 집주인에게 인도한 다음 날부터 보증금에 대한 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 세입자는 이사하는 즉시 전입신고를 하고 임대차 계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 이는 나중에 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생했을 때 자신의 권리(대항력과 우선변제권)를 지키는 데 매우 중요합니다. 계약 만료를 앞두고 있다면, 미리 집주인에게 계약 갱신 의사가 없음을 명확히 통보하고 보증금 반환 일정에 대해 협의하는 것이 좋습니다. 내용증명 등을 통해 증거를 남기는 것도 좋은 방법입니다.